地方政府房价控制目标：涨价标准还是数字游戏

　　胥会云 金亮

　　本周四将成为各地新建住房价格控制目标的公布截止日。众多一线城市目前依然“按兵不动”。而一些城市已经出台的控制目标则为外界所诟病。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《第一财经日报》记者表示，地方政府公布的这些住房控制目标其实是涨价，不是控制价格。

　　新华社近日也播发文章指出，各地出台房价调控目标引争议，文章发出了“‘限价标准’还是‘涨价标准’”的疑问。

　　而一些专家在接受记者采访时更是表达了相关目标可能变质为数字游戏的担忧。

　　饱受诟病的目标

　　1月26日出台的新“国八条”的第一条就提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　由此可以预期，在接下来的几天时间里，将有大量城市集中出台房价控制目标。

　　记者统计发现，目前共有超过50个城市公布了2011年度新建住房价格控制目标，其中山西全省下辖的11个设区城市和11个县级市已经全部公布，陕西也已经有10多个城市公布。

　　而这些已经出台房价控制目标所限定的均是房价的上涨幅度，却只字未提降低房价。

　　“现在如果每一个城市都将该目标制定在10%左右，必然会形成一个房价要上涨的心理预期，打破本来已经出现的房价步入稳定或下跌的态势。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同在接受媒体采访时表示。

　　然而，目前各地出台的房价控制目标似乎很难符合大家对“合理”的预期。

　　按照新“国八条”的要求，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力都应该成为控制房价的参照，但现有的各地目标普遍与GDP和人均可支配收入增长挂钩，却独独缺失了对于居民住房支付能力的参考。

　　尹伯成对记者表示，地方政府公布的这些住房控制目标其实是涨价，不是控制价格。“房价应该考虑家庭收入比，把物价上涨、CPI涨幅联系起来。今年定了4%的CPI涨幅，那么房价的涨幅就应该控制在4%以内。”

　　尹伯成表示，合理的水平应该用两个标准去衡量。一是要跟居民的收入水平相适应。国外的房价是居民年收入的3~6倍，中国可以放宽一点至6~8倍；二是房屋的租金回报率，我国现在的回报率大概是2%，而合理的比例应该是5%左右。

　　上海易居房地产研究院综合研究部22日发布的报告称，2010年全国部分城市房价泡沫有所扩大。北京、上海、深圳、杭州等一线和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。

　　而上述房价收入比还是包括了经济适用住房在内的所有一手商品住宅的价格。

　　以上海为例，上海2010年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交规模较大)，杭州高出7.97，重庆高出3.83，北京高出3.25。这表明，杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。

　　尹伯成表示，要真正把房价控制住，就一定要把“限购令”坚持下去。

　　计算口径的微妙变化

　　复旦大学住房政策中心执行主任陈杰则对记者表示，房价控制目标很容易变成数字游戏。

　　他认为，地方政府对房价统计数字的操作空间很大。“不让中心城区新盘上市，只上郊区的；大量上动迁房、保障房，甚至直接冻结新盘价格。避过风头就行。就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”

　　中国房产信息集团(CRIC)联席执行总裁丁祖昱此前在接受记者采访时也表示了同样的担心。

　　他指出，目前由于房价的基数未定，所以很容易变成数字游戏。

　　关注各地目标可以发现，各地的基数确实不相同。比如合肥市的房价控制目标是以新建住房价格为基准，而兰州则选定新建商品房价格。

　　尹伯成对记者表示，以新建住房价格为基准，应该是包括了保障房在内。如果以此计算整体涨幅，那意味着其中商品房的涨幅会远远大于整体涨幅。

　　陈杰也在自己的微博上表示，楼市调控目标应该是房价涨幅，但直接盯着房价就思路完全错误，肯定逼着地方政府动用各种手段治标不治本。房价根本是供需互动的结果。抑制不合理的需求，增加供给总量，改善供给结构，规范市场（租售市场）秩序。如果这些都做到位了，房价还是要涨，那是市场结果，政府官员并不能因此判定那个涨幅就不合理。

　　一直以来，土地财政也被认为是影响调控效果的一大顽疾。

　　陈杰表示，土地财政也是城市发展的融资手段，用得好的话并不是什么坏事情，“只要我们可以监督好资金的使用，取之于民用之于民就可以，否则地方上总会钱不够用。”

　　尹伯成则表示，目前地方政府的财政收入大部分要归中央，但地方事务要地方财政支持大部分，就造成了小部分的财政收入做大部分的事，这是不合理的。因此必须进行适度的调整，使得地方事权和财权相匹配。

　　附表 部分城市新房价格控制目标

　　太原 涨幅不超过全市年度GDP（13%）和人均可支配收入增长水平（10%)

　　贵阳 不高于去年全国平均值

　　昆明 不能超过人均可支配收入增长水平（10%以上）

　　沈阳 新建住房价格指数同比增幅低于城市人均可支配收入（12%）和经济增长幅度（14%）

　　合肥 涨幅不高于全市年度GDP（16%）、居民可支配收入增长幅度（13%）

　　兰州 新建商品住房价格涨幅不超过9%

　　济南 涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平（12%）

　　海口 涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平（10%左右）

　　宁波 市区新建住房价格控制目标为保持住房价格基本稳定，新建住房价格全年涨幅低于年度市区居民人均可支配收入增幅