银川房屋租赁管理条例面临大修 出租房备案制施行近4年居民房登记率仅为1.05%

　　本报记者申东本报通讯员李锦

　　根据《银川市房屋租赁管理条例》(以下简称条例)，房主在签订租赁合同之日起30日内，必须办理房屋租赁登记备案手续。然而，根据宁夏回族自治区统计局相关统计数据显示：2010年银川市出租房租赁套数超过6万套，非住宅备案率只有16%，住宅房屋出租登记备案率仅为1.05%。条例自2007年5月1日施行以来已近4年，是什么原因导致出租房备案率如此之低呢？

　　税收流失严重

　　在银川市唐徕小区租房居住的顾女士告诉记者，她从未听房东说过备案的事情。当被问及租房合同的安全性时，顾女士说签订租房合同时，她与房东都查看了彼此出示的相关证件。“只要签订了正式合同，是否备案似乎对我们也没有多大影响。”不仅仅是顾女士这样想，曾做过4年房东的马秀花告诉记者，她从未去房管部门备案，租房期间也没有任何部门来干预过。

　　记者了解到，银川市三区未经登记备案的房屋租赁行为大量存在，使银川市住宅租赁税一时难以征收。据公安部门掌握的信息显示：银川市常住人口为30万，三区现有住宅出租房屋5万户，流动人口超过15万人。以银川市人均使用面积至少为10平方米来计算，全市租赁面积为90万平方米。2009年，银川市三区住宅租赁房屋平均价格是9.71元/月/平方米，租赁成交额为1.75亿元，住宅租赁税征收标准为年租金的5%，那么每年将流失875万元税收。

　　据统计，银川市现有非住宅租赁房屋30000套左右，有4亿元左右的交易私下成交，国家每年流失税金在3300万元以上。受经济利益的驱使，房屋出租人往往选择规避管理部门的管理，进行私下租赁。

　　违法成本过低

　　根据条例，房屋出租人应当在签订出租房屋合同之日起30日内办理出租房屋登记备案手续；未办理出租房屋登记备案的，由房产行政管理部门责令限期补办；逾期仍不办理的，对于出租自然人给予100元至300元的处罚。照此规定，出租房屋人不主动登记备案，查出来再补办，也没有什么损失，更何况处罚数额远低于应缴纳的税费。

　　银川市房屋产权交易管理中心租赁管理科科长袁文彪介绍，房屋出租的当事人因法律意识淡薄，在签订租赁合同后往往不到房屋管理部门进行登记备案并办理《房屋租赁证》。银川市房屋租赁量逐年高速增加，管理人员面对庞大的租赁市场，逐个上门督办并不现实。

　　根据条例规定，出租人不备案的，对自然人只能处以100元以上300元以下罚款，对法人或者其他组织处以500元以上2000元以下罚款。相对个人出租房屋一年的收益至少在8000元以上、一些较大的单位和商场收益在几十万元甚至上千万元，对不备案当事人的处罚如隔靴搔痒。

　　有望年内修订

　　袁文彪介绍说，出租房登记是一件很难管的事，管理人员严重不足，是造成对租赁市场管理不到位的主要原因。

　　条例虽然在一定程度上有效遏制了房屋租赁纠纷，但在执行过程中也暴露出不少问题，房屋租赁管理涉及的部门较多，该条例虽然明确了房管与工商、税务、计生、公安等部门以及街道办事处的各自职责，但部门之间相互协作太少，缺乏沟通和联合行动，房屋租赁市场管理仍不规范。

　　今年2月，国家出台的《商品房屋租赁管理办法》针对商品房租赁双方的相关责任作了详细的规定。近日，记者了解到，银川市房屋租赁管理办法将有望重新修订。

　　银川市房管局相关负责人介绍，新修订的条例将针对出租住房面积进行调整，即以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。出租居住房屋用作集体宿舍的，实际居住人人均占用建筑面积不得低于6平方米。

　　新办法还将要求各市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。这将对管理好房屋租赁市场，避免租赁纠纷诈骗、消除火灾治安案件等，会带来积极作用。来源法制网——法制日报)