上海拟叫停群租 人均租住面积不得低于5平方米

　　《上海居住房屋租赁管理办法》昨起征求意见

　　租房新规 叫停群租

　　■人均租住面积不得低于5平方米，禁止分隔出租

　　■租赁合同订立后30日内必须登记备案；租金最多一年调一次

　　□晨报记者 徐运

　　承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米；房东不能随意涨租、转租；租赁期间，承租人在同等条件下有优先购买权……从昨天起到4月20日，《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》公开征求意见。市民意见经汇总整理后，将认真进行修改完善。该办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理，包括市场化居住房屋租赁、公有居住房屋转租以及保障性住房租赁。

　　关键词：备案

　　【解读】签合同30天内必须备案

　　居住房屋租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地的区、县房屋行政管理部门办理房屋租赁登记备案。为加强对居住房屋租赁登记备案的管理，房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　市房管局局长刘海生表示，为了方便百姓登记，正在研究一些便民措施。“比如我们设想，未来居民可以在所属街道的行政事务受理中心办理。”

　　在中介看来，30天内必须备案，将对规范租赁市场交易，避免租赁成交的遗漏与隐瞒等情况起到很好的制约作用。备案登记后，可以较全面地获得租赁交易信息，为租赁市场的管理决策提供重要依据。

　　关键词：租金

　　【解读】长租房一年只能调整一次

　　对于租客来说，最关心的当然还是租金。居住房屋租赁的租金，原则上由合同双方自行协商，并在合同中约定。但对租赁期间出租人单方面随意提高租金的问题将作出相应限制，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。

　　据21世纪不动产上海锐丰万体店区域经理王轶透露，其实现在市面上多数的住宅租赁成交都为一年一签，目前板块内95%的房东不愿接受短租客。故该条款实施对市场租赁的影响较小。

　　关键词：转租和续租

　　【解读】出租人应给一个月“宽限期”

　　以往出现的“群租”现象，与层层转租密不可分。为防止利用转租，随意提高租金谋取利益，影响租赁市场的健康发展，《租赁管理办法（征求意见稿）》从保护出租人和承租人权益的角度出发，对转租中的一些不良行为作出了一定的限制，规定居住房屋转租后，除接受转租人继续居住使用的以外，不得再进行转租。

　　征求意见稿规定，居住房屋租赁合同对续租已作出约定的，从其约定；未约定的，出租人在租赁期满后不再续租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，租赁合同转为不定期租赁，承租人可以在租赁期满后继续租住使用；承租人继续居住使用期间，出租人需要解除合同的，应至少给予承租人1个月的宽限期。

　　关键词：优先购买权

　　【解读】房东卖房前要提前通知租客

　　根据征求意见稿的规定，房屋租赁期间出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限通知承租人，租赁合同未约定的，应当提前15天通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　承租人放弃优先购买权的，应当向出租人明确表示，到期未作出明确表示的，视作放弃优先购买权。

　　承租人放弃优先购买权的，出租人可以向其他人出售，但出售前应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。

　　关键词：群租

　　【解读】人均居住面积不得低于5平方米

　　群租一直是整治的“顽疾”，如今也有了明确的量化指标。根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定，结合本市近几年房屋租赁管理工作的实际情况，征求意见稿对人均承租面积标准进行了细化，明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米。但考虑到承租家庭的租住生活的特殊需要，征求意见稿作出一定的人性化处理，明确居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。

　　一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位；禁止将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租；禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房屋出租供租住人员居住。

　　关键词：保证金

　　【解读】租房一年不能“付三押二”

　　居住房屋出租人通常会向承租人收取一定的租赁保证金。最常见的就是“付三押一”，偶尔也有“付三押二”的，就是第一次要付四个月甚至五个月的租金，押金在租房合同到期、把所有费用结清以后，在家具家电没有损坏的情况下，可以把押金收回。其目的是房主害怕承租人违约和破坏出租人的财物。据承租人普遍反映，现阶段保证金收取过高，抬高了租赁门槛。

　　为此，《租赁管理办法 （征求意见稿）》规定，出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。但为保护租赁当事人的合法权益，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额；租赁期限为一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。

　　由于现在市场上租房多数是一年一签，此项新规的出台意味着不能再“付三押二”了。

　　关键词：执行

　　【解读】不备案或将面临罚款

　　征求意见稿出台后，房东、租客、中介都关心未来的执行情况，尤其是一切条款的基础——房屋租赁登记备案制度，是否有人监督？如果不备案是否会面临处罚？

　　其实，《租赁管理办法 （征求意见稿）》已经明确规定了相关的法律责任：居住房屋租赁当事人违反本办法第十二条（即备案）的规定，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下的罚款；对单位处以1000元以上10000元以下的罚款。也就是说，如果不备案的话有可能会面临罚款。

　　类似的处罚规定还有，出租人如果涉及群租的，将由区、县房屋行政管理部门责令其限期整改；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。

　　房屋出租人或转租人将房屋出租或转租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安部门处200元以上500元以下罚款。

　　市房管局有关负责人表示，将广泛听取市民意见，并经汇总整理后，将认真进行修改完善。