社科院《房地产蓝皮书》：消费性需求动能不足

　　中新社北京5月5日电 (记者 赵建华)中国社科院5日发布的《房地产蓝皮书》表示，经历了2009、2010年连续快速增长后，今年中国房价进入高位运行状态。相对高房价，以家庭收入储蓄为基础形成的消费性购房需求动能积聚不足。同时，巨额社会闲置资本，仍存在进入房地产市场的强烈冲动，潜在的投机性、投资性购房需求旺盛。

　　中国社科院副研究员李恩平介绍说，住房市场需求由消费性需求、投资投机性需求组成，消费性需求属于刚性需求。

　　李恩平表示，2009年中国城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能购买一套商品住房。房价过高导致60%以上家庭无力购房，消费性需求被驱逐出市场。由刚性需求推动的房价长期上涨动力，已不复存在。同时，相当部分家庭持有多套住房，投资投机现象突出。短期内，住房市场走势将取决于投机性购房需求。未来城镇住房市场泡沫风险承受能力将逐步脆弱化。

　　对“消费性需求动能积聚不足”这一观点，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林提出了异议。他认为，消费性需求非但不会“动能积聚不足”，相反积存的消费性需求还有待释放。

　　5日社科院发布的蓝皮书介绍说，中国房价以2004年为分水岭，之前基本稳定，之后快速上涨。土地购置、土地开发与高涨的销售(2008年除外)不匹配，导致“十一五” (2006年到2010年)期间土地供给偏紧。经济波动，导致房地产政策波动和短期政策较多。这给房地产企业控制楼盘开发进度和销售进度提供了机会，降低了住房的有效供给。

　　蓝皮书表示，地方政府过度依赖土地财政。全国城镇土地出让成交总价款占地方财政总收入的比重，已从2006年的38.9%增长到2010年的65.9%。高地价可为地方政府带来高收益。地方政府的逐利行为，使其默认甚至推动地价上涨，成为高地价重要推力。受利益驱动，地方政府征地热情不减，并压低征地价格，获取更多土地差价收益，引发一系列社会矛盾甚至冲突。

　　蓝皮书指出，地价快速上涨，也让一些房地产企业将“囤地”、“捂地”视为获取巨大收益的重要手段。地价上涨特别是“地王”的出现，强化了人们对房价上涨预期，造成消费者的追涨和恐慌心理。

　　作者：赵建华