银监会主席称房价跌一半银行仍可承受 业界哗然

　　银监会主席刘明康近日面对央视镜头前的一番表态“即使房价下跌5成，银行业也能够承受。 ”让业界一片哗然。虽然业内人士几乎一边倒地认为“不可能”。但是，无论是对购房者还是开发商甚至是地方政府而言，“我们真能够承受房价下跌50%吗？ ”

　　购房者：

　　2010年后购房将面临负资产压力

　　房价跌一半，银行自言能够承受，但是购房者又是否能够承受这个压力呢？业内人士分析指出，单纯从理论上房屋市价是否能够与所欠购房贷款和利息平衡的角度看，2010年后购买新房和二手房的人群已经面临负资产压力大。

　　“我是2010年买的二手房，当时的价格是21700元/平方米，总价达到178万元，目前已经还贷一年半了，现在如果房价跌一半的话，我们的房子不变成负资产了吗？ ”刚刚装修好新房即将入住的黄斌对于这个消息用了一句网络流行语：“坑爹啊。 ”

　　在他看来，如果房价跌一半的话，他的房子价格将明显低于还贷总额，“首付了30%，其他都是银行贷款，你说我应该这么办呢？”黄斌反问记者道。业内人士指出，按照黄斌的的情况，以最优惠利率4.16%计算，其未还贷与购房总价比值为123%，可承受的最低房价26000元/平方米左右，也就是说，只有在2011年均价基础上上涨10.1%的情况下，他才能够达到资债平衡。“虽然买房是自主的，并不用于投资，但是房价下跌了一半，自己还不得不每月按原来价格还贷，总会有一些不爽。 ”黄斌如是说。但是他仍然看好后市，“这是最差情况，我认为可能性不大。 ”

　　与黄斌不同，刚刚在宝山顾村新购了一套房源的李女士则对于这一消息更为反感。 “刚刚才完成银行贷款，如果房价下跌50%，你说你会高兴吗？ ”她向记者介绍，自己6月买房的时候单价22000元/平方米，总价为260万元，利率5.44%，“这样一算下来，人还没有住进去，这个房子就贬值了，理性的购房者选择的首先是断供，和美国一样。 ”

　　对此，德佑地产研究主任陆骑麟称，虽然2010年后购房人现今面临负资产压力，但离诸如美国的“次贷危机”还很遥远。按照购房后每年房价不涨、利率5.44%来计算，一套200万元的住房，还款6年3个月后基本就冲抵负资产风险，因此负资产状态会随着还款的进行逐渐减弱。因此2010年购房群体的负资产状态在短期内看属于合理的范畴，但如果长期不能改善，就有可能衍生一些危机。

　　而21世纪不动产分析师黄河涛则认为，此消息背后直指的是房地产领域中的投资投机需求，由于这部分需求一直对房地产市场虎视眈眈，等待调控松动时机，因此需要银监会的“敲山震虎”。在他看来，由于前几年的货币宽松政策，购房得益于低息低价，而购得后房价飙涨，因此使得2007年、2008年购买的住宅能够承受房价较大降幅，但是2009年以后购房的群体或多或少会考虑房价下行所带来的风险，即使出现负资产的机率很小，也会考虑出售压力和持有压力的问题。尤其是刚需消费者，其居住目的远大于投资目的，因此房价下跌50%对于投资需求影响会更大一点。

　　来自链家地产市场研究部的分析报告也显示，2010年新房和二手房的成交量超过28万套，2011年截至目前为13万套左右，除去一次性付款、提前还款及转手成功等情况，初步估算依然会有12万-15万套的购房人面临负资产压力。但长期持有住房的背景下，短期内负资产的状况并不会导致已购房人群出现抛售和断供，也不会过多影响已有购房计划的刚需客户。

　　开发商：

　　没有一个项目可能支撑房价下跌50%

　　“这么搞的话，肯定要死一大片的企业，而且对于经济的牵动会非常大。因此我认为不可能。以我们自己企业而言，没有一个项目可能支撑房价下跌50%的降价空间。 ”一房企高管在接受记者采访时坦言道。

　　在他看来，如果房价下跌50%的话，那么部分开发商项目因资金链断掉变成烂尾楼搁置，因为大部分项目的利润肯定支撑不了50%的降价空间。与此同时，贷款银行一旦五成处置抵押物，如果变现成功，会造成已付款的准业主、提供劳务、材料的施工单位、监理单位、代理公司和材料供应商血本无归，势必引发社会不稳定因素。 “还有一个问题，如果全国房价都下跌50%的话，那么看涨不看跌的老百姓肯定会指望房价再跌下去而不出手买房，开发商更不敢贸然接项目。到那时，虽然五成变现，但恐怕没人接手，银行只能落一大堆无法变现的烂尾楼。银行会没有压力？这个不好说。 ”

　　上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣直言，如果房价下降一半，经济会是什么样的，届时的信贷风险是什么样的？这是一个系统性的问题，不仅仅是房价变量与银行不良贷款率这么简单的问题。他指出，如果房价下跌50%，首先冲击的当然是房地产市场，但同时冲击的还有各种各样的矢量相同的头寸、各种关联性很强的产业以及由此引发的经济削弱、财富缩水和大量失业的问题。

　　因此大多房企高管都不大认可房价下跌50%的论断。 “如果房地产倒了，那么经济也会受到不小的冲击。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天也指出，当前房地产与经济的牵扯非常大。他举了一个例子：“最近有医药界的朋友找我，我说你搞医药的找我干嘛，他说没办法，地产现在和金融不分家，地产加金融占了经济的60%，如果60%一动医药也好不到哪去。 ”财经评论员叶檀也表示，房价下跌50%，也就意味着房地产业崩溃，与房地产相关的行业必然被拖下水，如钢铁、水泥、建材、家纺等行业求生无门，这些行业将出现大规模的坏帐，银行对企业的授信会反过来成为勒在银行脖子上的绞索。

　　地方政府：

　　土地出让收入大幅缩水影响地方财政

　　在与房企的采访中，很多人都提到了一句话，“到时候，我们都不敢买地了，流拍太多了，对于政府也不会是好事情。 ”言下之意，土地财政又会受到波及。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，地方财政收入“两块宝”：一是房地产税收，主要有7个税种，占地方税收总量20%-40%。二是土地出让金，占地方总收入30%-50%。 2010年全国2.9万亿，占地方本级收入71%，占地方收入总量 （包括中央返还部分和转移支付）的40%。二者总计占地方财政总收入的50%-70%，这方面的变化不得不引起地方政府的考量。

　　以上海为例，今年上半年，上海土地出让金约493.91亿元，位居全国130个城市之首，但同比下降27.22%，约3成，环比下降44.17%，逾4成。僧多粥少，土地出让金的缩水正给地方政府带来重重隐忧。

　　土地出让金的总量在减少，但是支出却在快速增加。从最初土地出让金每年净收益的10%用于廉租房，到2010年要求土地出让金的10%用于公租房建设，部分城市更已提至15%；今年，国务院公布的《关于进一步加大财政教育投入的意见》，特别要求地方政府必须从土地出让收益中按10%比例计提教育资金；本月，财政部、水利部正式印发《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》，要求各地贯彻落实《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》有关规定，确保10%的土地出让收益用于农田水利建设。土地出让收入的大幅缩水对于依赖土地财政的地方政府而言，无疑将忧心忡忡。

　　对于下半年市场的走势，业内的悲观情绪进一步加重，谨慎投资、小心拿地成了许多企业的“生存法则”第一条。中国房产信息集团土地咨询运营中心副总经理李敏珠表示，今年上半年上海的土地市场明显受到了房地产调控的影响，开发商们对于未来的发展也处于暂不明确的状态。以今年上半年的土地市场的情形来看，去年出现的地块高溢价率现象在今年下半年恐怕不会出现。

　　与此同时，根据年初《关于上海市2010年预算执行情况和2011年预算草案的报告》及 《上海市2011年市级部门预算 （汇总）》等报告，2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元。当年超过1500亿元的土地收入，对于这个城市而言，重要性很明显。土地收入超额完成计划，地方政府在过去楼市黄金10年早已习惯，可是今年却不得不面对彻底逆转的现实。而房价下跌50%的信息，对于上海等一线城市而言，压力很大。

　　第一财经评论员马红漫对此则表示，其实这只是银监部门的一个理论测算。在他看来，以中国经济发展的现实看，别说50%，只要房价跌10%，调控政策就可能松动，如果跌20%调控政策就必然松动。 “所以空谈数据没有意义，现实情况就是如此无奈。 ”

　　晚报记者 张骏斓 报道