开发商代收契税潜规则调查

　　职能部门 ：代收存在风险 专家 ：开发商或挪用契税当“无息贷款”

　　　　来源：湖南广播电视台-《法制周报》

　　《法制周报》记者 雷鸿涛 文/图

　　核心提示 在签订购房合同时把契税款项交给开发商，让其代缴给税务部门，这对于购房者本是件很平常的事。但近来《法制周报》记者却接到多起业主投诉，反映开发商代缴契的背后其实暗藏猫腻，消费者的利益被蚕食。

　　长沙先锋东外滩第4栋的多位业主告诉记者：开发商收取了他们4%的契税。事后他们才得知，根据相关政策，其实只需缴纳2%的契税。当业主要求开发商退还多收的契税，却遭到开发商的一再推诿。无独有偶，北京天润福熙大道的购房者王先生也遭遇了同样问题。而更不幸的是长沙麓山里佳园楼盘业主邓女士，她把房款、契税交给开发商后，如今房子还没备案，开发商却“跑路”了。

　　长沙市房地产交易管理所副所长陈燎原指出，职能部门不主张由开发商代收契税，因为这存在风险。全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙更是一针见血地指出，一些开发商很可能利用缴纳契税的时间差，把这笔款项当作“无息贷款”。

　　买房子缴纳契税，这本是件很平常的事。但《法制周报》近日接到多起投诉，业主因契税问题与开发商发生了矛盾。

　　长沙先锋东外滩楼盘的多位业主告诉记者：开发商与他们签订购房合同时，收取了业主4%的契税。但部分业主得知，根据相关政策，他们只需缴纳2%的契税。(法制周报新闻热线:0731-84802117)当业主要求开发商退还多收的契税时才发现，这事儿有点难。

　　长沙市房地产交易管理所副所长陈燎原指出，职能部门不主张由开发商代收契税，因为这存在风险。

　　这种风险并非“空穴来风”。一个极端的案例是：长沙麓山里佳园楼盘业主邓女士告诉记者，她在购房时缴纳了房款与契税给开发商，但如今房子还没备案，开发商却“跑路”了。

　　开发商多收2%的契税

　　先锋东外滩第4栋的业主谢先生说，他于2010年11月与开发商签订购房合同。谢先生所购房的面积为70余平方米，需交房款40多万元。签合同时，开发商代收了4%的契税。

　　谢先生查询相关政策得知，其实他只需缴纳2%的契税。这样一算，开发商多收了他8000多元。事实上，有业主看到的契税发票也显示，契税是按2%收取。

　　据谢先生推算，第4栋共有900户，据此开发商多收的契税至少有几百万元。

　　既然多收了契税，理应退还给业主。可当业主们向开发商讨要多收的契税时，才发现没那么简单。

　　业主张先生参与了5次集体维权行动。他还为此写了5篇《退两三个点契税的艰难历程（日记）》。记者将其摘要如下：

　　2011 年12月10日：“十几位业主，相约找开发商，给一个退契税的说法，上午10时，到下午4时30分，开发商没有一个人。”

　　2011 年12月17日：“业主了解到，开发商早就在房地产局交了一两个点的契税，装傻，说不知道，发票压在开发商手上，不给我们，企图隐瞒退钱的事实，拖延时间。”(法制周报新闻热线:0731-84802117)

　　2011 年12月18日：“（开发商）便假惺惺地说2012年底看看是否能退，并且能退的可能性为七八成。”

　　2011 年12月19日：“业主也在多方面证实到，退还多余两三个点的契税，跟开发商、售楼部说的各种理由完全没有关系。”

　　2011 年12月24日：“（开发商）说：希望在春节过后给个答复。你这个答复，到底是退钱呢？还是不退钱？多久退钱？”

　　先锋东外滩的开发商是长沙先锋置业有限公司。2月7日，记者来到该楼盘的售楼部采访。售楼部经理刘莉莉说，多收的契税目前确实在开发商手中。

　　她解释说，第4栋报建时已明确为商业性质（应该收取4%的契税），公司从业主的利益出发，正努力将该栋的商业性质变更为住宅性质，最终的性质认定要以国土部门土地证性质为准。这就意味着，需要到2014年底才能确定是否退还契税。

　　业主对这一解释有不同说法，“买前（开发商）答应先交4个点的契税，很快可以退两三个点，并且房子是住宅性质。”

　　长沙市房屋产权监理处产权监督科相关工作人员介绍，该楼盘有商业有住宅，而且合同上写明了规划设计意图是公寓。按照规划设计的标准，公寓应属住宅，住宅是90平方米以下的小户型的话，应该是缴2%的契税。(法制周报新闻热线:0731-84802117)所以开发商在办理预告登记的时候，缴纳的是2%的契税。

　　长沙市房地产交易管理所副所长陈燎原说，业主应该缴纳多少契税，最终需要以税票为准。

　　有业主质疑，开发商揣着多收的契税几年不归还，却由业主来承担银行高额利息。这对业主来说显然不公平。对此刘莉莉表示，开发商不会支付多收契税的利息给业主。

　　无独有偶，北京天润福熙大道的购房者王先生最近也在为契税烦恼。开发商天润同泰置业有限公司要求代收3%的契税。但王先生告诉《法制周报》记者，按照当地的相关政策，有的业主只需缴纳1%的契税，有的只需缴纳1.5%的契税，有的需缴纳3%，开发商一刀切的做法，他不能接受。并且他质疑，开发商强制代收契税，本身就涉嫌违规。

　　除了契税标准不同，王先生还发现了一个问题：“他们收了这笔钱，到2015年才去交税呢，等于白用我们三年钱。”

　　这笔钱并不是小数目。以王先生为例，他的购房款是288万元，3%的契税就是8.64万元。王先生想自己去相关部门缴纳契税。可开发商表示，如果业主不同意代收3%的契税，就不让收房。

　　北京天润福熙大道售楼部相关工作人员回应称，按照规定开发商确实不能代收契税，但对于按揭的业主，开发商统一收取3%的契税，是为了防止业主不缴纳契税而影响办产权证。多收的契税会退还，但具体时间还不确定。