开发商代收契税潜规则调查

　　代收契税背后的获利者

　　据陈燎原介绍，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。(法制周报新闻热线:0731-84802117)应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

　　目前，长沙地区契税标准是本市户籍或在本市连续缴纳社保一年以上的非本市户籍的个人购买90平方米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契税按1%征收，不符合以上条件的按2%征收，对于个人购买非普通住房（144平方米以上）或非住宅契税按4%征收。

　　实际操作中，一些开发商都选择代收契税。对此陈燎原表示，职能部门不主张开发商代收契税。“有风险，比方说开发商挪用这笔资金。”

　　全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙告诉记者，一些不诚信的开发商存在挪用契税的行为。这包括几个情形 ：一是预代收的契税量大而结余款项也较大时；二是有时房地产开发商由于自身原因，不具备验收办证条件，一下子办不出证来，考虑到不用急着交纳契税，也可能临时挪用这笔钱。

　　陈燎原还提到，开发商收取契税一般是在签订合同时，但开发商将契税缴纳给税务部门的时间是办理预告登记的时候，这之间有个时间差。

　　上海建纬（长沙）律师事务所地产律师黄劲指出，确实有少数开发商利用代收契税的时间差占用业主资金的现象，相当于开发商拿业主的契税当“无息贷款”。(法制周报新闻热线:0731-84802117)

　　在黄劲律师看来，开发商代收契税给业主带来的最大的风险，还不在于资金被无偿占用，而是在开发商没有把这笔钱缴纳给税务部门而是予以挪用，一旦开发商资金链断裂，楼盘建设停摆，业主缴交的契税将血本无归。而文章开头所提到的长沙麓山里佳园就是这样一个案例。

　　专家支招如何规避代收契税风险

　　开发商能否代收契税？开发商什么时候该把契税缴纳给税务部门？

　　先锋东外滩售楼部经理刘莉莉说，开发商代收契税，是相关政府部门的要求。

　　黄劲律师说，实践中部分开发商往往谎称国家强制性要求代收契税，故意混淆代收契税与代缴契税的概念，以达到利用时间差占用业主资金的目的。

　　遇到这种情况，业主完全可以拒绝签订代收代缴契税的协议。

　　据黄劲律师介绍，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条的规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。

　　陈燎原告诉记者，事实上，开发商能否代收契税，“没有明文规定”。(法制周报新闻热线:0731-84802117)实际情况是，地税局也从来没有委托谁去代收，但许多开发商都在代收契税。

　　说到缴纳契税时间问题，黄劲律师说，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证的当天。”陈燎原说，开发商缴纳契税的时间是申请预告登记时，这个时间由开发商自己决定。

　　业主如何规避自己的钱被开发商当成“无息贷款”？地产研究员金承龙建议，一方面，购房户只要不怕麻烦，争取得到行政主管部门支持和房地产开发商的同意，就可自行缴纳契税并办理土地房产证。

　　同时，各地政府根据开发户型和房屋类别来征收契税比率，购房户可自行到当地房管交易中心了解，自己所购房产需缴纳的契税是多少，按标准交给开发商。购房者也可对开发商的实力、诚信度进行了解，如果没把握，可与开发商交涉缓交。

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