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作者： 石毅
一小区新老物业交接不顺。《意见》下发后旨在解决相关问题。本报记者 甄宏戈 摄
市建委下发物业交接指导意见 2月1日施行
业主拖欠物业费引来法院强制执行的关注一直没有消退。在本次人代会上，很多代表提交的议案都与物业纠纷有关。目前物业纠纷产生的重要原因之一是小区的业主组织———业主委员会难以发挥作用。昨天下午，市建委下发了《物业交接指导意见》，旨在指导物业公司、业主大会及业主委员会等相关各方依法、有序开展活动，避免矛盾，保障正常的物业管理工作秩序。
本报讯
（记者潘澄清）新老物业在交接过程中，老物业拒不撤出或新物业强行接管造成物业管理混乱的，该企业资质将被停止并限期整顿，整顿期间不得参与本市物业管理的投标。昨天下午，市建委下发了《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》（简称物业交接指导意见，全文详见市建委网站www.bjjs.gov.cn），该意见将于今年2月1日起施行。
意见指出，业主委员会要负责组织召开业主大会，依法做好物业管理企业的续聘和选聘工作。
业主委员会、老物业和新物业应当对交接时间等事项进行约定，并按照约定做好交接工作。老物业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接，新物业和业主委员会不得强行接管，因拒绝撤出或强行接管造成重大影响的，依法承担相应的法律责任。
对于违反有关规定的物业管理企业，要依法进行行政处罚、停止资质并限期整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标。同时，市建委将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督。
市建委表示，该规定对物业管理项目交接提出了具体指导意见，旨在指导物业管理企业、业主大会及业主委员会等相关各方依法、有序开展活动，避免矛盾，保障正常的物业管理工作秩序。
《物业交接指导意见》五大亮点
《物业交接指导意见》出台后，记者采访北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生，请他将《物业交接指导意见》和《物业管理条例》对比，并对指导意见进行解读，帮助业主了解自己的权益。
■亮点一
细化新老物业交接过程
《意见》第二条对交接事项做出了3条参照意见，细化了新老物业交接过程。《意见》规定业主委员会应当何时召开业主大会，并决定续聘或新聘物业公司，业主大会做出的决定应当何时告知相关各方。同时《意见》中明确了业主大会选聘新物业公司可以采用协议、招投标两种方式，并对每种方式的程序做了细致规定。避免目前某些业主和物业公司对选聘新物业的程序是否合法提出质疑。
《物业管理条例》（简称《条例》）只是做了原则性的规定，如规定业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经全体业主所持投票权２／３以上通过，对于到底如何选聘并没有详细的规定，《意见》是对《条例》的有效补充。
■亮点二
明确交接时移交物业费
《意见》第六条规定：原物业管理企业撤管时，应将预收的交接之日后物业费、各项代收费移交给新的物业管理企业。《意见》对保护业主权益起到了积极作用。
《条例》只是明确了老物业在移交时应退出物业用房、移交相关资料，对于费用并没有做出明确规定。
■亮点三
明令禁止强行接管
《意见》第八条规定：原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接，原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。目前，一些老物业公司以业主欠缴物业费为由拒绝撤出，《意见》实施后有望有效解决该问题。
《条例》对老物业拒不撤出业主和新物业公司应该怎么办没有做规定。
■亮点四
物业不得擅自撤管
《意见》第十条规定：前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。在小区未做好选聘新物业公司的情况下，此规定是对业主权益的保护。
《条例》中对此没有相关规定。
■亮点五
物管真空后政府应协调
《意见》第十一条规定：业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理企业、造成无物业管理企业管理状态的，物业所在地的街道办事处、社区居委会会同区县建委，可以组织相应的物业管理企业临时代管。此规定弥补了小区出现真空状态时业主的损失。《意见》可能需要进一步完善，它对政府部门权利来源在哪儿、临时代管的期限等问题未作说明。
《条例》中对此没有相关规定。本报记者 石毅
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