今年主流房价有望越万元大关 小户型将上市(组图)

「供应」

　　预计新增住宅总量比去年多五成

　　从北京房地产信息网的数据来看，2006年北京867个房地产项目销售总面积达到2287万平米，而2005年则为2216万平米。因此，这三年北京房地产市场的总供应量是一个持续少量递增的趋势。

　　来自伟业顾问的统计显示，2007年北京有效土地供应量约为1192公顷，并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面。伟业顾问相关负责人表示：“今年新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%.”北京房地产交易管理网的统计数据显示，去年北京取得预售许可住宅面积达到1700万平米。如果按照伟业顾问的预测，2007年北京新增供应量将达到2500万平米，此新增供应量则有望与2004年持平，超过2003年和2005年的新增加供应。

　　「产品」

　　预计下半年新盘数万套小户型井喷

　　2007年北京楼市的放量会超过2006年，但上半年和下半年可能会出现两种截然不同的情形。

　　“从2006年北京房地产市场的数据分析来看，上半年住宅的供应还是以老项目的后期为主，下半年则可能出现新项目集中供应的局面。尤其是90平米以下住宅供应将明显增加。”中原地产华北区域总经理李文杰分析说，北京有关部门在执行“90平米占70%”政策时，最初采取的是“一刀切”的政策，从去年6月到9月中旬，北京停止了项目的审批工作，导致大量新项目被迫延迟开盘。

　　按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年1月新开盘的数量为29个，而新盘只有11个。而2006年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到2007年上半年。

　　而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计，2006年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个，因此将带来2007年新盘供应的高潮局面，而且它们将带来与2006年最大不同点———新开盘项目中90平米以下中小套型住宅供应量增加。

　　此外，去年9月1日至今，北京市成交地块共18块，规划总建筑面积为260万平米，除去两个容积率较低的地块外，如果按照70％建成90平米套型估算，将有2万套90平米以下的小户型。根据开发周期1年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到2008年上半年入市。

　　「价格」

　　主流住宅单价将涨至1万－1.2万元

　　2006年北京房价持续快速上涨已成为事实。北京房地产信息网的统计数据显示，2006年1月普通住宅期房预售均价为7122元/平米，别墅和高档公寓的均价为9179元/平米；而到了当年11月，普通住宅均价达到了8542元/平米，别墅和高档公寓均价为13413元/平米。而且，从2006年销售总额前20名的住宅项目来看，其销售均价也达到10580元/平米。

　　尽管这一平均价格不能完全说明北京住宅市场实际的平均价格，但也在一定程度上代表着北京住宅市场的主流价格。

　　记者对2006年北京房地产市场销售前100名的住宅销售均价统计发现：销售均价超过10000元/平米的项目为40个，占到总数的40%；8000元/平米以下的项目为38个，占到总数的38%.显然，2006年北京楼市中，主流住宅的平均销售价格已经在8000元－10000元/平米之间，而这一价格区间的住宅在2005年则属于最不被市场认可的，销售非常缓慢。

　　2005年，北京住宅市场的主流产品售价为6000元－8000元/平米，而到2006年就上升了到8000元－10000元/平米。以此类推，2007年的主流房价应该超过10000元/平米。如果按照2006年的房价涨幅，则2007年北京住宅的主流价格区间将集中在10000元－12000元/平米。

　　但是，2007年随着宏观调控政策逐渐深入，北京房价上涨的幅度或许会有所下降。“由于惯性，2007年上半年住宅价格仍会上涨，但下半年将趋于平稳。”仲量联行北京研究中心主管凯安娜表示，根据所处位置不同，新建住宅的价格增长幅度将有所放缓，降至11%－14%不等。不过，伟业顾问则预计，受调控政策的落实等影响，今年的住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。

　　数据透视

　　去年销售额20强楼盘继续放量

　　近几年，北京新开工供应量逐年减少，老项目后期一直在唱主角。这种情况在2006年表现得相当明显。2007年，北京住宅市场也将延续这一格局。

　　从2006年销售总额前20名的住宅项目来看，除了明天第一城、东亚·奥北中心和富力城外，包括天鹅湾、泛海国际、万年花城、合生国际花园等的17个项目所剩的开发量都相当大。甚至其中有12个项目的后续开发量均大于此前的总供应量。比如，2005年11月开盘的天鹅湾，总套数约3200套，去年销售量为919套；去年新开盘的北京新天地，共有5000套左右，而去年售出1921套。又如沿海·赛洛城预计今年五六月份、九十月份分别推出8万及7万平米的住宅。尤其是泛海国际、万年花城、富力·又一城等规模上百万平米的超级大盘，虽然2006年处于热销，但其后续的供应量依旧非常强大。

　　同时，上述项目多数超百万平米，因此在一定阶段内这些项目将形成一个持续稳定的供应。如果不是刻意“捂盘”的话，这些楼盘今年的供应量应该基本和2006年持平。比如，万年花城2005年和2006年两年的供应量相差不大，可以预测今年该项目推向市场的套数在1700至2000套之间。

　　主流品牌房企将各推两三个新盘

　　从2006年北京住宅市场的销售数据来看，品牌开发企业所开发的项目所占的市场比重急剧提升。其中，住宅销售总额前50名中，首创、富力、明天地产、华润、中远、保利各有2个项目，合生则有3个项目。

　　同样，这些品牌开发商在2007年中依旧持续放量。比如，富力地产将推出两个新盘，万科、保利地产将有3个新盘入市，金隅嘉业则将有3-5个新老项目进入销售。记者手记

　　12000元/平米，你能接受吗？

　　面对北京房价在2006年持续上涨的局面，多少人“十分郁闷”。北京房地产信息网的数据显示，2006年11月普通住宅期房销售均价已经达到8542元/平米。事实上，这个均价是北京所有区县普通住宅产品销售的平均价格，即包括了密云、延庆、怀柔等售价约3000元/平米的住宅。

　　同时，我们放眼望去，四环附近的住宅售价均在每平米万元左右，6000元/平米左右的住宅已经开始逐渐成为历史，而8000元/平米左右的住宅也逐渐减少。

　　如果延续去年的势头，则2007年北京住宅均价仍将持续快速上涨。那么，到2007年底的时候，北京住宅主流价格将跨越万元大关，10000元－12000元/平米的价格将可能成为住宅主流价格。这并非危言耸听。

　　近两年，北京房价持续高位增长，一年前认为是有些疯狂的价格，在一年后就成为一个正常的表达。比如，2005年北京住宅主流价格集中在6000元－8000元/平米，而2006年，多数住宅售价都跨越8000元/平米，集中至8000元－10000元/平米之间。

　　将2007年北京住宅的主流价格区间定义在10000元－12000元/平米，目前仅是一个假设。但我们还是要有这样的心理准备。因为房价持续快速上涨是事实，在暂无其他影响房价波动的大政策和经济环境的情况下，房价在短期内难以下降。

　　假如2007年北京主流房价在12000元/平米，你能接受吗？