上海社科院称上海房价过高 商品房将会大量过剩

　　75%：协议出让土地比例过大

　　上海市土地一级市场，到底有多少是协议转让的，一直是个谜。

　　而上海市社科院呈现给市委市府的这份关键报告，赫然指出，“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米，其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米，分别占74.46%和25.54%。

　　土地协议出让行为主要发生在2003年以前。因为，从2003年起，对房地产开发的住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式出让，其出让面积占同期三种用地出让面积的70.4%。

　　值得注意的是，上海市爆发的包括周正毅案、上海房地局土地利用管理处处长朱文锦等在内的土地大案，主要发生在2003年之前的协议转让土地时期。

　　“上海市现在很多开发商都有不少土地储备，基本上都是在2003年以前通过协议出让的方式拿到的。”上海市当地的一位房地产企业老总对本报记者说。

　　高额利润刺激了各路资本纷纷涌入房地产。据调查，到2005年，上海房地产开发企业有4812家，比2000年增加39%。而这些企业大部分是近五年新成立的。但有项目开发的仅有1726家，占35.9%。

　　显然，目前上海房地产开发企业数量仍然过多，远多于在建项目数量。这种低门槛准入的情况，一方面加剧了企业间为争夺项目而进行的无序竞争；另一方面，这些开发企业中有相当大部分是项目公司，开发销售完房地产后，大部分都撤消，对建设项目的善后处理和管理不利。

　　不仅如此，此前，上海市曾通过协议出让的方式，把成片土地供应给一家开发商，这往往延长了土地开发建设周期，造成土地资源闲置浪费，影响土地使用快速产生规模效应。同时导致少数企业囤积土地，大多数企业无地开发，并产生倒卖土地的现象。

　　土地供应过量 房价过高

　　房价过高，对于上海来说，已是不争的事实。那么，通过增加土地供应可以调节房价吗？

　　从具体数据看，“十五”时期，上海商品住房价格上涨幅度过高，速度过快，尤其是2003-2005年上半年。根据中房上海住宅指数，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5%；根据上海二手房指数，2005年6月存量住宅价格指数比2002年12月上涨59.5%。

　　这是什么原因造成的？报告指出，住房价格非正常上涨，除成本增加因素外，主要是投资、投机需求大量增加，市场出现的供不应求局面，从某种程度上说，是人为造成的。报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康发展。

　　对于外界所说的土地供应不足或通过增加土地供应来调节房价的问题，报告也给予了回应：“十五”时期，上海出让了32351万平方米土地。其中，可建各类房屋建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3%；工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5%；供应居住用地可建住宅面积（不包括综合用地中可建住宅面积）是2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。

　　由于供应土地需在两年内开工，工业、居住用地的过量供应，将给“十一五”前期的开工和施工规模造成压力。

　　更令人担忧的是，按行政区域和用途分，远郊区供应量更大：2003~2005年，市中心区出让土地面积1199万平方米，占5.9%；浦东新区1801万平方米，占8.8%；近郊区5418万平方米，占26.6%；远郊区11222万平方米，占55%；崇明县748万平方米，占3.7%。远郊区显然是过量供应。

　　而另外一个现实是， “十五”时期，上海土地供应平均容积率仅1.09。“土地利用效率过低，一方面浪费了土地资源；另一方面提高了土地楼面地价。”