律师大白话解读物权法 物业公司并非唯一选择

　　物业公司非唯一选择 律师白话解读物权法

　　《物权法》获得通过后，市民最关注的莫过于涉及住宅的棺关法律条文。在仔细研究了《物权法》后，江苏法德永衡律师事务所“房律师”庄卓将繁琐的法律条文转变成了大白话，希望能成为市民维权的实用工具。

　　关键词：道路、绿地

　　小区建筑中的道路、绿地，是小区业主共有的地盘；小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，也是大家的地盘，与开发商无关。

　　关键词：车库

　　物权法明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人(开发商和业主)通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　《物权法》同时明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”说白了，地下车库原则归开发商所有，地上车位归业主所有。庄律师认为，《物权法》的这些规定，将成为现在大量存在的车库之争裁判依据。

　　关键词：管理权利

　　物权法规定：选聘物业公司等一般事项，必须经过半数以上的业主同意，不仅如此，这半数以上的业主的住宅建筑面积总和也要超过整个小区建筑面积总和的一半以上。如果换作“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施”，就是要动钱的时候，面积总和和人数总和都要超过整个小区的2／3。

　　关键词：住宅变小卖部，难

　　《物权法》施行后，如果有业主想把住宅改变为商用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。也就是说，如果邻居或楼上楼下的居民不同意，业主就改不成。

　　关键词：分摊与收益

　　公用面积既需要出钱维护也会产生租金收入，对于小区业主应如何分摊及分配收入呢?物权法明确规定，对此有约定的，按照约定办理；没有约定或者约定不明确的，按照业主住宅建筑面积所占小区整体面积的比例计算。说白了，房子买得大，分摊费用多，收益拿得也多，权利和义务完全对等。

　　关键词：维修基金

　　维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，维修基金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

　　关键词：物业管理

　　业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

　　虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定，但庄律师认为，这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了，就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同，实行“包干到户”，比如一个人负责扫地，一个人负责修剪小区花卉等。