中航物业：高端物业市场的“大管家”

　　打造中国物业管理行业优秀品牌纪实之一

　　中航物业：高端物业市场的“大管家”

　　编者的话

　　2006年3月27日，市物业管理协会公布了深圳市物业企业综合实力20强，行事一向低调的中航物业以管理面积近千万平方米、年营业收入逾3亿元的骄人成绩，获得第三名；2006年底，中航物业荣膺深圳知名品牌，2007年1月，中航物业荣登首届中国物业金榜，综合实力全国排名第三。

　　就在物业管理市场竞争日益白热化的情况下，中航物业却稳健地四处出击，实现全国布局，并且屡现“奇观”：千里迢迢慕名而来邀请中航物业前去任大管家的全国各地高档物业竟有50多项，面积超过600万平方米。

　　业界为之侧目。

　　即日起，本报记者将走进中航物业，以系列报道的方式，破译“中航物管模式”。

　　本报记者张晓

　　在深圳物管业内，一则插曲广为流传：内地一物业群开发商进行物业管理招标，吸引了国内外10多家知名公司竞标。但开发商提出，管理单位要对项目经营及整体项目回报做出测算，并要求参与物业的经营策划、招商代理。招标公告一发布，准备竞投的物业公司就走了一半，包括国外一流的物管企业，因为这些企业都没有经营物业的经验。最终，善于经营物业的中航物业胜出！

　　全国50多家高档物业慕名而来

　　与一般物业公司不同的是，作为中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位，深圳市中航物业管理有限公司在看好“自家大院”中航苑的同时，以其航空技术的实力做“靠山”，积极主动地走出去，向市场要效益。在目前管理的近千万平方米物业面积中，航空系统内的物业管理面积不到百万平方米，拓展物业和自有物业之比为10：1,2006年度新拓展管理面积276万平方米，新增项目有深圳民生银行、深圳市委党校、深圳市公安局特警支队、杭州莱蒙商业中心、上海香樟花园、成都云岭高尔夫别墅、武汉中南国际、南昌温馨家园建材市场等。到目前为止，千里迢迢慕名而来的高档物业已经超过50项，面积超过600万平方米。

　　全新经营让广州“63层”焕发生机

　　今年一季度，200多米的超高层项目广东国际大厦的物业经营管理交给了中航物业“打理”。这座被称为“63层”的广州地标，不日将重新焕发生机。按照“长期持有，专业经营，提升价值，重塑品牌”的经营思路，中航物业坚持深圳中航独具特色的商业地产经营模式，在做好管理的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一寸物业的增值潜力。中航物业正在实施的经营思路：

　　对大厦进行大规模的设备设施改造。由于未能按时落实年度大中修计划，广东国际大厦有个别系统的设备设施已经出现带故障运行。因此，有针对性地对设备设施大中修及技术改造，对部分设施设备进行更新，已经成为物业经营管理的当务之急。

　　中航物业将与重量级的国际经营公司合作，进一步提升经营管理水平，培养专业能力并形成管理模式，提升中航物业管理超高层项目的水平，不断复制到全国各个城市。

　　裙楼策划是经营管理广东国际大厦的重点、难点也是亮点。中航物业将积极盘活商业裙楼的经营，重点将1－2层改造成整体经营的特色购物中心，突出档次、品位和特色。

　　首创经营型物管模式管“家”亦管“商”

　　是什么使得发展商将这些高档物业交给中航物业管理呢？

　　“我们既管‘家’也管‘商’，将营销服务融于商厦物业管理中，通过经营与管理的合力运行，实现‘家’的保值和增值。”论及中航物业成功之道，接受记者采访的深圳市中航物业管理公司总经理石正林认为，中航物业在全国首创的“经营型物业管理模式”，是他们攻城略地的第一利器。石正林解释说，这种模式就是将物业管理的优势与物业经营策划相结合，即公司除提供传统物管服务外，还为业主提供租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等营销服务，帮助物业保值增值。

　　该模式主张物业经营和物业管理充分融合，注重提高物业使用效率，提供租赁代理服务，提升物业无形资产。“物业公司参与代理开发商楼盘，比地产中介为地产公司做代理更具优势”，石正林十分看好这种双赢的模式。石正林透露，公司的物业管理主业收入、物业租赁代理收入是公司主要经营收入来源。显然，这种模式已经被证明是成功的。市场也有直观的反映。在深圳繁华的中航苑，占地10多万平方米的商业旺区竟然找不到房地产中介的身影。一些商铺老板说，中航物业不仅在管理方面很专业、很到位，而且在地产中介服务方面，一点也不比专业中介差，专业中介自然就失去市场。

　　强大技术优势是高质管理的保证

　　“没有专业能力作支撑，‘管家’没当好，营商也是空谈。”石正林说，中航物业通过苦练内功和信息化、标准化建设，实现了内部的科学管理。同时，利用航空技术力量底蕴，成立了楼宇、电梯、保安、经营和物业配套五大专业公司，确立了核心竞争优势。为让遍布20多个大中城市的物业管理和顾问项目正常运转，中航物业自主开发了电脑网络技术搭建的管理信息平台，加快网络系统建设，先后建成了营销系统、人力资源管理系统、财务收费系统、物业管理系统及企业网站，为决策提供最大支持，创造“零距离”沟通和知识高度共享的有效协作环境，大大提高了工作效率。

　　中航物业目前拥有中航楼宇设备公司、中航南光电梯公司，有一流的技术团队，从电梯、中央空调到电力总屏、给排水设备，从消防系统、安防系统到计算机管理系统、楼宇中央控制系统的运行和维护，统统不用请外人。加上20多年在停车场管理、卫生、绿化等方面积累的管理经验，中航物业管理十分专业而全面。据介绍，中航楼宇公司在管辖范围内实现了20年内供水、供电零投诉的佳绩。

　　“虽然我们创立了独特的经营型物业管理模式，并且有着强大的技术优势作保证，但是与国外先进水平还有不小差距。”石正林透露，随着中航苑改造成为国际化城市的示范商业区域，中航物业将加速与国际惯例接轨。目前，该公司与全球知名的不动产中介机构建立了业务联系，学习对方先进的经营和管理经验。“我们中航物业管理模式不是裹足不前，而是在学习和运营中不断完善、发展。”石正林笑言，“生意经”也要与时俱进。