城市建设如何破解“拔钉之痛”

　　近日，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的修改受到普遍关注。按照该条例，采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，根据交易价从高原则。政府部门在作出强制拆迁决定前，应当依法举行听证。一些专家学者对此发表了看法。

　　易宪容（中国社科院金融研究所研究员）：先解决拆迁问题再房产立项

　　由于个人往往无能力估计城市发展进程中拆迁住房的基本市场价格，加上某些地方政府与房地产开发企业合谋，从而在早几年的城市拆迁过程中，城市拆迁往往成了损害广大居民利益最严重的方式。可以说，《物权法》的通过，对于居民生命财产将起到较大的保护作用。但是，倘若拆迁户的利益不能够与开发商达到平衡，就坚决不同意拆迁，又会使得房地产开发商的开发建设无法进入。

　　面对上述两种对立的现象，如何来理解？浙江的相关草案，核心就是对拆迁房以市场交易价从高原则定价。可以说，该草案的推出对拆迁矛盾的化解将起到一定作用。

　　现在的问题是，拆迁房的市场价格如何来评估？是否仅靠听证会就能够解决？特别是城市化快速发展过程中，住房拆迁前的市场价格与拆迁后的市场价格有天壤之别，那么这两种市场价格如何来达到平衡？目前国内城市的拆迁，房地产企业往往故意抹去这两者价格的悬殊差别，从而大谋其利。

　　但是当城市居民看到住房拆迁过程中这两种价格差异性的时候，他们就希望分享到城市化拆迁过程中更多的成果，甚至会提出“过度要求”。

　　我认为，无论这种要求是如何“过度”，房地产企业及地方政府都不能以强制性的方式把不愿意拆迁的居民赶出居所，而是应该采取谈判的方式来协调相互之间的利益。甚至于，任何一个房地产项目的立项，都应该在解决拆迁问题之后再来进行。如果当地居民不愿意拆迁，那么就不得强行立项。房地产开发的项目都不立，强制拆迁的问题也就不会出现。

　　当然，该项目涉及的居民一旦拿到可接受的补偿，就得遵守承诺，不可有事后的过度要求。

　　郭威（丰台法院执行庭法官）：征收不能离开“公共利益”

　　征收集体或个人的房屋，是国家为了公共利益的需要以其公权力限制或剥夺私有财产权利的行为，为了保护私人财产，各国法律都对征收做了严格的规定。

　　《物权法》所体现的正是这样一种思想：财产权是负有社会义务的，并不是绝对不可侵犯的。公共利益的需求可以对抗私人财产权利，这也是现代国家关于征收立法的普遍指导思想。

　　在征收的具体实施过程中，应当注意征收的目的和程序。征收不能离开公共利益这一基本目的。由于公共利益是一个宽泛的概念，为了防止滥用征收、假借公共利益之名满足个人利益或小集团利益，应对公共利益的内涵和外延作出严格规定。

　　征收程序就是对被征收人的一种法律保障，是征收制度中的重要组成部分。征收的程序包括行政程序和司法程序，其中行政程序应包括事前调查、作出批准公用目的的行政决定、调查被征收财产具体位置、行政首长作出征收财产的决定等步骤。而司法程序主要规范相对人及其他利害关系人对行政机关作出的批准公用目的的行政决定、征收财产的决定及补偿金标准不服时，提出司法救济的相关过程。

　　周泽（中国青年政治学院副教授）：为公共利益可以强制拆迁

　　政府征收土地和私有财产的前提，是公共利益的需要。如果为了公共利益，即使双方未能就拆迁补偿达成一致，也可以强制拆迁。但在强制拆迁之前，应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。如果不是为了公共利益，那么无论如何也不能强制拆迁。

　　而对于补偿费用标准，被拆迁对象完全可以“漫天要价”，因为那是他的权利，我们不能简单地斥之为“狮子大开口”。实际上，开发商也总是希望补偿得越少越好。如果居民与开发商不能达成一致，可以请一个双方都认可的权威价格评估机构来作出评估。

　　事实上，目前拆迁的难点就在于代表国家征用土地的政府，与开发商在城市土地开发中的角色混淆不清。如果不弄清“公共利益”的边界，《物权法》实施以后拆迁纠纷仍然无法避免。

　　吴春岐（中国人民大学民商法学博士研究生、《身边的物权法》主编）：《物权法》需要配套法律法规

　　一些公权力机关如房管局过早介入拆迁纠纷，造成当事人对国家机关的不满和对抗，实在不是明智之举，而这也与一些相关法律法规以及司法解释的导向有关。所以，《物权法》出台后，与之抵触的相关法规和司法解释也应当抓紧时间进行修改、补充。据《法制晚报》