保密容积率推高楼价？制定容积率目前无细则

　　市民质疑相关部门为何不公开容积率；有关人士解释容积率不到招标没必要公开

　　记者昨天获悉，对于决定商品房疏朗密集、价格高低的重要指标——“容积率”，广州在几乎每个商住地段都有“内控”，遗憾的是，各个地段的容积率是多少，制定的依据是什么，是否符合实际？市民却往往不知情。

　　容积率为何不提前公布

　　广州市民关先生在人民路边刚买了单价12000元的70平方米套间，就打听到隔壁的新发售的商品房单价只要11000元。“七万块的差价，能买一间小书房！”后者之所以便宜，是因为容积率高。“同样的地基，人家能建32层，我的楼只能建25层，开发商省了地价、自然卖得便宜。为什么政府不能提前把这些信息公布出来，让我有个比较权？”同样的地段，为什么房子的个子却高矮不同？越高的建筑，容积率就越高，地价单位成本就越低，售价也越低。关先生表示，楼房高几层或者矮几层，对住户来说感觉不悬殊，却可以节省不少钱。他希望政府能对每块地都制定出合理的容积率，并第一时间让市民知晓：“现在垃圾站、变电站规划都要公示，为什么最关切业主利益的容积率指标却‘犹抱琵琶’？”广州房地产投资顾问专家韩世同也在博客中“炮轰”容积率不透明：“广州市住宅项目的容积率是如何确定的？是否科学？是否符合城市发展规律和市场需求？人口密度、容积率和建筑密度过低，在某种程度上为楼价和地价的提升创造了条件，甚至可以说是造成广州中心城区楼价飞涨的主要原因之一。我认为，容积率的规定应当细致到每一个地区和每一个地块，而且必须要经过严格的编制程序，由各界专家反复研究论证来确定。”

　　政府对容积率心中有谱

　　记者了解到，其实早在制定市区分区规划时，每块商住用地的容积率便已经被初定，也就是说，政府对每块地的容积率都心中有谱。但是，在“规划在线”网站公布的分区规划中，记者却查阅不到地块容积率，原来，这些内容是属于内控不公开的。有关人士解释，提前公开容积率不一定必要，也不一定合适。首先，容积率的确定，有一个复杂的标准。比如说同样在环市东路天河路口附近，靠近路边的房子比较高，靠近内街的房子比较矮，容积率就有差异。这样做一是因为内街房容积率低，保证了一定的绿化和小区环境，路边房“共享”现成的绿化小区，没必要强求过低的容积率；二是因为路边房适当高过内街房，还能为内街“挡”掉一些马路噪音；第三，路边房容积率高，可以适当拉低售价。其次，提前公布容积率，不一定有必要。没有公布容积率的地块，必定是还没有公开招标的土地。在所有的招标公告中，容积率都是公开参数。再次，容积率常有调整，太早公开不合适。制定容积率目前无细则广州制定容积率有没有一个“参照系”？记者从规划部门了解到，有参考指标，但不是“硬框框”，而全国至今没有一个针对容积率的指导细则。唯一与容积率有关的法规，见于我国《民用建筑设计通则》JGJ37－87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准)第3.1.3条规定的“日照标准”———“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。通过保证阳光，可以相对地推算出容积率上限。而广州市关于容积率的参考指标，则见于前年公布的《广州市城市规划管理技术标准与准则———修建性详细规划篇》，规定在成片开发的居住区中，即使是十层以上的高层建筑，容积率最高也不应超过2.9。实际上，市内一些商品房并不受这个限定。今年2月9日，广州市国土房管局发出拍卖公告，公开拍卖位于海珠区纺织路1号、江湾大桥以东地段（收回的闲置地块），荔湾区龙津西路南侧272-340号地段（广州市在册烂尾地块）两宗地的国有土地使用权，沿用其当年开发的标准，容积率分别是6.26、7.78。本报记者　蒋铮名词解释容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度：一定地块内，所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。