八成小区没有成立业委会 多数存业委会处境艰难

　　八成小区没有成立业委会

　　多数现存业委会处境艰难 帮建业委会应纳入政府考核体系

　　“近年来北京物业纠纷事件频频发生，物业纠纷信访量仅次于北京市城市管理类纠纷，跃居第二位。”前天被民进北京市委作为党派提案提交至政协大会的《关于北京社区业主经济自治组织存在问题制度和制度创新的建议》报告（简称报告）直陈目前本市业委会现状：“业委会的发展并不顺利，北京80%的小区没有成立业委会，很多业委会处境艰难。”

　　对此，该报告提出了“政府部门指导业委会应纳入政府考核体系”等相应建议。

　　现存问题

　　报告显示，目前全市小区基本分为两类，一类是老旧小区和新旧小区混居小区，基本未实行统一物业管理。全市1980年以前的老旧小区（包括单栋住宅楼）1582个，建筑面积5800万平方米，未实行物业管理的1213个，约占80%。第二类主要以新建小区为主，基本已经实行物业管理。

　　据统计，本市共有3000多个住宅小区，由2000多家物业管理公司实施管理服务，按规定成立业主委员会的仅511个，占小区总数不足两成，还有80%的小区没有成立业主委员会。即使在业主举步维艰终于成立业委会的小区中，大多数业委会在行使业主物业管理主体权力时，受到百般阻挠，处境艰难，有些业委会已流于形式或形同虚设。

　　“指定”产权人可成立筹备组

　　根据现行规定，入住率超过50%的小区，产权人、使用人要求组建业主委员会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建业主委员会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组。

　　对此规定，报告认为，这对贯彻业主“自治管理”原则无疑会产生较大的负面影响。业主委员会筹备组业主人选的推举应充分体现广大业主的意愿，物业使用人并不具有物业产权人在物业管理自治权力上的同等法律地位。如果没有代表业主意愿的业主代表主持筹备组的工作，业委会筹备工作的公信力将会大打折扣，业主参与和配合的积极性自然会受到很大影响。

　　物业“合理”阻挠筹备业委会

　　在业委会成立手续上，报告认为，现行政策导致业主筹备、成立业委会困难重重。

　　目前，在本市物业管理条例实施细则尚未出台的情况下，现行的政府指导性文件仍然有效。因此，成立业委会必须由业主发起组成委员会筹备组，需要准备十余种不同种类的文件，并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。其中，筹备组必须向小区办办理备案手续，这需要提供产权清册、小区规划总平面图、规划批准文件等，这些文件均掌握在开发商或物业管理公司手中。

　　由于相当一些开发商或物业管理公司相互扯皮、推托，或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业委会无法完成备案手续。此外，筹备组召开业主大会需要业主联系方式的花名册、在小区公告、将会议通知投入业主信箱等，都极易受到开发商或一些物业管理公司的变相阻挠，造成筹备组无法完成备案手续。

　　政府部门职责界定不明确

　　政府部门在业委会成立和指导上具体职责界定不明确，缺少罚则。报告认为，一是成立业委会和指导业委会工作没有纳入地方政府的考核体系，没有引起地方政府相关机构领导的重视，没有有力的措施保障业委会的成立和正常运行。二是有关基层部门人力资源和经费有限，没有机构编制和经费保障，缺少主动指导监督设立筹备组和业委会工作的积极性。

　　同时，对于不履行义务、推诿等造成业委会成立工作延误等情况，没有明确的罚则。

　　物业纠纷信访量跃居第二

　　报告援引2006年对本市100多个小区进行的调查显示，本市社区当年有700多起物业管理公司殴打业主的流血事件。另一方面，据北京居住小区管理办公室对28个商品房小区进行的调查，物业管理公司的收费率能达到80%以上的只有14个小区。有关部门透露，商品房小区的平均物业收费率仅为65%。

　　报告援引来自市司法局的消息说，近年来本市物业纠纷事件频发，物业纠纷信访量仅次于北京市城市管理类纠纷，跃居第二位。因矛盾突出，出现了拒交物业费、群体性上访等事件。

　　业委会发展历程

　　20世纪90年代，《城市新建住宅小区管理办法》(建设部1994年第33号令)、《北京市居住小区物业管理办法》(北京市人民政府1995年第21号令)施行。两办法规定，允许房屋使用人成为物业管理委员会的成员。

　　2003年，国务院颁布《物业管理条例》，首次提出“业主委员会”的概念，明确业主委员会是业主大会的执行机构。同时，《物业管理条例》明确，房屋使用人不能进入业委会，这是首次以“产权”概念作为是否可进入业委会的条件。同年6月26日，建设部印发《业主大会规程》的通知。

　　2004年，北京市制定《业主大会议事规则》、《业主临时公约》、《业主公约》等示范文本。

　　2007年，国务院颁布《物权法》，明确提出物业管理权归业主或者业主委员会。根据《物权法》，国务院修改《物业管理条例》，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文作了修改。

　　报告建议

　　帮建业委会应进政府考核体系

　　针对政府部门具体责任不明确的问题，报告认为，应规定街道办事处有义务指导小区成立业主委员会。在小区具备成立业委会条件时，街道办事处应当在规定的期限内主动或根据业主的要求，发起组织筹备组，街道办事处具有协调参会各方配合筹备组开展工作的权力和责任。

　　同时，报告建议，应将业主委员会成立的情况，如从发起到正式成立的时间、是否有过投诉、是否与物业管理公司发生冲突、筹备组对街道办事处的工作评价等，纳入街道办事处的业绩考核指标体系。

　　由于《物业管理条例》没有授权行政机关对业主委员会的产生予以审查批准，建议明确“成立业主委员会的申请备案”不是审查性备案，而是一种告知性备案，故该备案不是行政审批。

　　开发商有义务配合成立业委会

　　报告建议，应明确小区成立业主委员会之前，小区业主共有财产的管理主体和责任主体是开发商，物业管理公司只是服务主体。成立业主委员会过程中，开发商应履行将小区业主共有财产及全部图纸、材料、文件等按监管审查程序全数移交政府有关部门和业主的义务。如不合作，应明确政府有关部门有责任进行监管处罚并责令开发商履行义务。

　　业委会应当公平合理获得报酬

　　报告建议，业主委员会作为业主大会的执行机构，在依法对其进行监督的同时，应明确业主委员会除对小区公共事务进行管理外，兼有对全体业主共有财产进行保值、增值的责任。

　　此外，应倡导业主委员会所取得的成果由全体业主分享，按照市场原则给予小区业主委员会公平合理的报酬，并使之制度化、科学化、市场化，以保证业主委员会工作的可持续发展。

　　探讨居委会与业委会合署工作

　　依照法律，居委会与业委会同为小区内居民自治组织，不存在从属关系，也不能相互制约。但是，社区居委会是公组织，代表居民的政治利益，受政府的制约和管理；业主委员会是私组织，代表业主的财产利益。二者不应有或不应常有矛盾，如何建立两者的协调友好关系，至关重要。

　　因此，报告建议，有关部门在研究此问题时，应摈弃部门利益，客观公正确立二者应有位置，探讨居委会与业委会合署工作机制。

　　物业官网应让各居委会做版主

　　为加强对宣传阵地的控制，报告建议，将“北京市社区公共服务平台”（市政府折子工程，总投资近一个亿，全市2400个社区均在该平台设有网页）定为社区物业管理官方网站，统一让社区居委会做版主，负责将政府、社区居委会、业主委员会、物业管理公司及业主的相关信息，通过平台及时发布。

　　此外，该社区公共服务平台应由社区居委会管理维护，街道予以协助。　本版采写本报记者郭莹