地产业委员自曝高房价幕后推手

　　解读房价五大交易成本 “三控”措施可降房价

　　关于房价成本一直是企业和地方政府讳莫如深的话题，不过，这一业内秘密被一位从事房地产业的全国政协委员给曝了光。“土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高企的根源。

”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在4日参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成，引起与会政协委员和记者的广泛关注。我国自实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。政协委员许家印说，“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，土地成本的不断上涨，又推动了房价上涨。”

　　■据新华社

　　“虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业，但利润也应控制在合理的区间。按照国际惯例，房地产利润率应该在5%以内。”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印昨天建议，国家应控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家应特别加大税收征缴额度。

　　■地价推高房价

　　许家印委员建议，政府应从构成房价的几大要素根源入手解决问题，建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位，从而保持房地产市场长期稳定健康发展和社会和谐。“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4到6倍之间，但是我国的房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”

　　许家印说，社会上对于如何控制房价说法不一，要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康，首先要厘清房价的五大交易成本。

　　“第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。” 许家印说，一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；下降至一定价位就会长期房价稳定，市场也将长期稳定健康发展。

　　许家印说，首先是控制地价。目前，我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。建议在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。

　　其次是控制税费。许家印说，目前，房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%至40％，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大。

　　■国家应完善房地产税费体系

　　许家印建议，国家应完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30%至60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

　　最后是控制利润。许家印建议，国家应控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家应特别加大税收征缴额度。

　　高房价·现状

　　全国积压商品房够卖33个月

　　中国房地产市场经过近10年的快速发展，让许多购房人居住环境得到改善，但同时高企的房价也给购房者带来沉重负担，房地产市场也遭遇到了发展瓶颈。

　　统计显示，近来，虽然个别城市房价有所回落，但绝大部分城市房价依然处于高位，一些大城市中心城区的房价每平方米已经达到了3万元人民币左右，这一数字相当于我国一个普通城镇职工一年的纯收入。

　　　许家印的观点得到全国政协委员、中山大学教授毛蕴诗的认同。毛蕴诗委员在接受记者采访时指出，在一些地方政府中，有相当一部分财税收入是靠房地产业来维持的。这样一种发展模式为近年来的房地产价格飙升起到了推波助澜的作用。“对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说，以目前的价格，就算不吃不喝工作上几十年，也未必能买得起市区内的一套住房。”毛蕴诗委员说。

　　不合理的房价让房地产市场进入整体低迷状态，中国人民银行日前发布的全国城镇储户问卷调查显示，目前居民购房消费意愿已降至10年来最低点。市场活跃度重回1998年房改之初的水平。反映市场活跃程度的房屋空置率仍处在高位，根据国家发改委的数据显示，截至去年底，全国商品房空置面积同比增长21.8％，其中，空置商品住宅同比增长32.3％。而根据易居房地产研究院的预测，目前全国住宅市场的消化周期将超过33个月。

　　　许家印的观点得到全国政协委员、中山大学教授毛蕴诗的认同。毛蕴诗委员在接受记者采访时指出，在一些地方政府中，有相当一部分财税收入是靠房地产业来维持的。这样一种发展模式为近年来的房地产价格飙升起到了推波助澜的作用。“对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说，以目前的价格，就算不吃不喝工作上几十年，也未必能买得起市区内的一套住房。”毛蕴诗委员说。