物业税短期内难以开征

　　■本报记者 李雨谦

　　“此次在国务院批复的文件中明确将物业税的开征研究工作落实到了具体权力部门，这说明该税种的推出已经有了期限，讨论了几年之久的物业税终于走向了实质性阶段。

　　开征难题重重

　　从理论上说，物业税是一种财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。

　　据了解，我国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

　　有专家称，在中国，物业税可简单地理解为“把本来一次交70年的‘土地出让金’分成70年来收”。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的公允价值为计税依据。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉本报记者，目前国家已对物业税征收进行试点，但试点仍处于空转阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。

　　空转期征收有两种计算模式，按房屋用途来区分。如自住，以房产评估价70％为基准征收1．2％；如房产出租投资，以投资回报为基准征收12％。空转中没有设定起征点。

　　2006年10月至今，我国已在10个省、市试点物业税的“空转”运行，实际征收还没开始执行。国税总局的一位部门负责人去年曾对媒体表示，物业税方案还面临众多跨不过的门槛，短期内难有实质性进展，开征时间大概在2010年到2015年期间。

　　“例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来做评估等，这些关键点目前均未明确。”朱明表示。

　　朱明认为，国内征收物业税将面临一些短期难以解决的难题。税收成本高，征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。而且不好确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。

　　“更重要的是，地方政府在操作层面可能并不热衷。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这会让地方政府缺乏征收的积极性。”他说。

　　基础条件先行

　　从空转的技术准备情况分析，朱明认为，商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税的征收。“因为目前物业税的试点城市仅对商业地产空转，住宅并没有涵盖在内。”

　　他表示，物业税征收是否需要实行“新老划断”也存在较大争议。综上，物业税短期内不具备开征的技术前提。

　　对于新房和旧房的物业税如何征收的问题，刘桓则认为，物业税只针对新房，因为老房在交易时已经一次性缴纳了各种税费，不应再重复征税。

　　目前，在市场上出现的房产种类很多，包括央产房、房改房、经济适用房、限价房、商品房等，而且很多人拥有不止一套的房产，所以在如此复杂的大背景下，如何在物业税推出的过程中保证公平将是首要任务。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容日前撰文指出，开征房地产物业税需要一定的基础条件：一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况；二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力；四是要有严格细化科学规范的征收规则。

　　他认为，只有在这些方面创造出条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的政策目标。

　　“开征房地产税先得对房地产持有情况进行全面普查，并对所有的住房建立档案，在此基础上制定物业税征收规则，然后试点，最后才能在这个基础上全面展开。”刘桓说。

　　对此，北京财政研究会研究员徐萌对本报记者表示，物业税的开征必须经历初步方案的设计、试点城市的空转、具体方案在社会的公示和意见征询、相关技术部门的前期准备，以及存量物业的普查和人大立法等一系列流程。“上述周期至少需要两年到3年。”

　　她认为，“物业税短期内开征的概率很小。”现在并不是推出物业税的最好时机，目前的政策重点是扩大内需，首先要增加居民收入，减轻居民负担，物业税的开征显然不利于增加居民的可支配性收入。