最高院指导意见为“退房热”降温

　　本报记者 袁 婷

　　“退房”纠纷案激增

　　看到最高人民法院7月9日出台的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，张允很庆幸，因为在此之前他已经打消退房的打算。

　　《指导意见》明确提出，法院需慎重以解除商品房买卖合同的形式处理该类纠纷。买房者因为房价下跌而提出“退房”请求，不会得到法院的支持。

　　张允退房的念头自去年10月萌生。一年前，张允购买了北京中海城的楼盘，半年后房价下跌。到2008年10月房价跌至最低点时，张允忍不住了。他在业主论坛上看到，几十名和他一样还没有住进房子的业主都愤愤不平。

　　有业主计算，按照10月份的房价计算，他们半年前买的房子已经缩水了几十万元。一套房子的价格以100万计算，首付20%就交20万，房价下跌30%，业主就已经“赔本”。论坛上的业主们组织了集体讨论，即使支付15%的违约金，他们也能挽回十几万元的损失，于是大家不约而同想到“退房”。

　　业主们派代表向楼盘开发商提出退房申请，有的业主还聘请了律师协助。10月份，二十几位情绪激动的业主甚至组织起来到楼房售楼处，要求开发商当面答复退房要求。有业主提出，如果开发商不同意退房，就去法院起诉解除房屋购买合同。

　　当时，各个楼盘项目退房者大量增加，被一些媒体用“退房潮”来形容。北京市房地产协会副秘书长陈志不得不出面强调，退房量增加包含很多计算的技术因素在内，并不都是真正的买房者要求退房。

　　陈志说，北京房地产交易网上显示的退房信息里，1133套退房房屋是2008年签约的，298套是2009年签约的。如果买房人个人信息改变，或者将公积金贷款变成为商业贷款，从手续上都要先退房再做变更，因此网站上的房屋销售状态也都显示退房。

　　退房的原因也不只是房价下跌。房产中介人士透露，开发商新楼盘的成交量里包含“假按揭”，这些为了统计数据而签买房合同的虚假按揭人会在“买房”后不久就退房。至于真正因为房价下跌原因要求退房的买房人，陈志计算只占全部退房量的10%。

　　但这部分退房者仍然将法院的立案大厅挤得水泄不通。在2008年到2009年上半年，全国法院受理解除房屋买卖合同的房地产纠纷案件数量大幅增长。最高人民法院民事审判第一庭的负责人在新闻发布会上称，房地产纠纷案件已经成为当前形势下增幅最快的案件类型之一。2008年全国法院共审结房地产民事案件118564件，同比上升11.93％；2009年上半年，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。

　　房价变化不是解除合同的理由

　　张允打消退房念头的原因是：和开发商的退房谈判看上去是一场胜利无果的交战。真正与开发商谈判的业主只有20多户，到售楼处要求面谈无果后，业主们悻悻而散。偏巧这时候，业主论坛上发布了一则消息，另一楼盘的多位业主集体起诉要求解除房屋购买合同，但被判败诉。这个消息极大地动摇了张允等人的信心，当初有起诉念头的几名业主也不再提起诉的事儿。到了2009年6月，随着房价逐渐回升，张允退房的想法被彻底抛诸脑后。

　　自2008年退房量增加后，律师胡文友就多了一个绰号“退房律师”。胡文友是北京市王许律师事务所专门从事房地产交易法律事务的律师，在2008年之前他最主要的业务是陪同购房人买房、签订合同。但在2008年退房量增加后，找胡文友陪同买房的人远不如委托他代理退房的人多。口口相传，名字在媒体上出现几次，胡文友就被误认为是专门帮人退房的律师。

　　很多人到律师事务所找到胡文友，上来就说“房价跌了很多，我买房子亏了，你帮我打官司退房”。胡文友只好解释，按照现行的法律规定，仅仅由于房屋成交后价格的巨大差距还不能成为退房的理由。买房人因价格差异而起诉解除购房合同，在法律上难以得到支持。

　　胡文友举例，目前可以成功退房的因素有几个要点：第一，就是在合同生效的前提下，符合合同解除的条件。比如，规划变更、商品房贷款不成功、延期交房达到规定时间、开发商延期办理产权证、房屋面积差异与约定超过3%。其次，合同无效情况下也可以成功退房，比如开发商没有取得相应的商品房销售许可证或者开发商隐瞒贷款时将土地使用权和地上建筑已经抵押银行的事实。这些法律认可的解除合同条件中，都没有提到因交易价格出现差异而解除。

　　胡文友说：“买涨不买跌的购买心理可以理解，但在法律上，这不是解除合同的理由。”事实上，虽然“退房热”在经济领域引起波澜，但在司法审判领域，这个现象并没有达到影响法律法规修改的程度。

　　北京市朝阳区法院奥运村法庭副庭长江诗伟对《民主与法制时报》记者说，在最高院7月9日的《指导意见》出台之前，买房合同纠纷的审判主要依照《合同法》以及最高院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。这部司法解释2003年开始实施，在2008年后出现“退房热”时，法院审判实践仍然依照这部司法解释进行，并没有对“价格差异”给予额外“照顾”。