于德清：为什么有开发商只倒土地不盖房

    近日，有媒体深入报道了开发商的囤地行为，有些开发商拿地之后迟迟不建房，两三年之后，地皮一转手即可获得成倍以上的暴利。报道对这种炒地的行为进行了严厉的指责，认为这些开发商所获暴利最终还是转嫁到消费者头上。潘石屹在接受媒体采访时称，中国三分之一开发商只倒土地从不盖房。

　　其实，简单地指责开发商囤地而不去深究开发商为何只倒土地不建房，与中国楼市的真相只是离题万里。开发商囤地牟利的实质在于，当今中国仍然没有一个可以自由交易的土地市场，市场制度的不完善使土地成为充满了不确定性的稀缺资源。当下的土地市场实际上只有政府一个卖家。这也决定了，开发商并不能确定其每年都能获得土地。而政府每年向市场究竟供应多少土地，也是高度不确定的。正是因为这种不确定性，所以，迫使开发商为了满足公司的持续经营的需求，而必须为自己买大量的土地，满足未来两到三年的开发需求。当下，政府对土地财政的严重依赖，也决定了其倾向于“少卖地，卖高价”的策略。也就是说，每年政府的供地都不会完全满足市场的需求。这其实也就是一种制造“地王”的制度设计。

　　这也是为什么政府要坚决扼杀小产权的原因。小产权如果合法，那么村集体就成了土地市场的新卖家。这也就直接威胁到了政府在土地供应市场的垄断地位。土地市场的源头出现两个以上的卖家，是土地财政绝对不能容忍的。因此，我们可以看到，现行的土地制度和政策实质上就是为了制造土地市场的稀缺。只要存在着稀缺必然存在着暴利和爆炒，就必然会产生土地市场的“二道贩子”。所以，就会有大批的开发商只倒地不盖房，以变相炒地皮为业。这并非因为这些开发商比其他的开发商更加道德堕落，而是当前的土地制度使然。当年，在海南炒地皮发家的潘石屹，又有何道德优势指责同行？

　　当然，炒地皮并非永远只赚不赔。炒地的暴利与活跃程度和房地产泡沫紧密相关，也可以说是房地产市场极度泡沫化的标志。当房地产泡沫集聚到一定程度，房价一路飙升必然刺激开发商大规模拿地建房，泡沫就开始从商品房蔓延到土地。直到有一天大家发现炒地比盖房赚钱更快、更多，于是，炒地的开发商越来越多，建房的开发商越来越少。最终大家就只炒地不建房，那么，房地产泡沫也就达到了极致。这其实就是上个世纪90年代海南房地产泡沫鼎盛时期的事情。当时，也是中国炒地皮最为疯狂的时期。而当下开发商炒地皮等投机行为的盛行，已经表明了楼市的泡沫化已经非常严重。如果政府的楼市政策仍然倾向于制造泡沫，那么，无疑就是对开发商囤地、炒地行为的变相激励。这种情况将会进一步猖獗。所以，当下有关政策制定者，决不能无视这一危险信号。