新闻背景：资金充沛、四面出击的“炒房团”，被认为是房价持续上涨的推手之一。据了解，近年来，特别是国际金融危机爆发以来，我国各地节节攀升的房价，已让部分“炒房”者产生了房价“只涨不跌”“买房只赚不赔”“政府对房价调低不调高”等心理，投资信心很足。部分“炒房”者认为，我国人多地少、城市化加速的国情，决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出，以及...中新社发司海英 摄
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随着一系列房市调控政策的出台，岁末的二手楼市掀起了一阵量价齐涨的高潮，原本淡季的年末变成了炙手可热的黄金时节。12月23日，二手房营业税细则出台，从明年1月1日起，个人将购买不足五年的非普通住房对外销售，要全额征收营业税。在“营业税二改五新政”的刺激下，一些按捺不住的投资客开始大量抛盘。
就在一个月前，人们觉得房价还将一直上涨出现“恐慌性”购房潮，许多项目纷纷封盘惜售；而一个月后，投资客抛售房产就大量出现。政府频出重拳调控楼市，正在改变人们的预期，进而对市场和价格产生影响。
【撤退】 投资客集体抛盘 12月23日，记者从房产中介处获得的内部行业交易资料显示，一投资客一次性抛售了朝阳公园东某高端楼盘25套房源，总面积5500平米，成交价达到1.4亿元，最后被一位香港客户一次性“吃进”。该交易在11月底完成了过户，为近年来北京二手房市场史无前例的大单。
“变局到来之时，那些大投资客，往往是反应最快的人群，”美联物业北京市场总监张大伟表示，一次性抛售1.4亿元的25套中高档房产，并非近期特例。记者从多家中介机构获得的资料也显示，类似抛售大单投资客不在少数。
对于房地产市场，那些专业投资客的嗅觉越来越灵敏。10月份以来，投资客王强陆续抛售了自己投资的多套“次新房”，最近的一套是11月底卖掉了自己在东三环华威桥东(美景东方)的一套住宅，130多平米卖了273万，单价超过2万。在买方交了定金后的当天下午，又有中介公司说有人出到282万。而这套房子，是王强在4月份以不到15000元的单价“抄底”，前后不过半年多，除去税费净赚50多万。
王强现在是中国房地产业经理人联盟(以下简称中经联盟)的成员，多年的职业触觉，加上去年底市场下行的“教训”，他抓准时机就立刻出手。和王强一样，中经联盟中的不少人也对记者私下表示，在一两个月前，就开始抛售自己投资的房产。
据了解，近期投资客抛盘项目多集中在东三环、四环一带，如富力城、珠江帝景以及美景东方等。美联物业富力城分店人员告诉记者，富力城近期有的客户一次挂牌出让的房源超过10套。美联珠江帝景分店则表示，除了多位客户批量抛盘外，还出现多名投资客联合制定价格现象。
这和两年前的情形很是相似———这些区域和项目，同样是2007年投资客抛售重点。2007年10月，二套房贷政策收紧之后不久，富力城即出现大批温州购房团抛售；国美第一城、阳光100等东部区域项目也首当其冲。
【获利】 高位“及时”套现 按照北京市房地产交易管理网数据，11月份北京全市商品住宅销售均价达17445元/平米。相对于今年1月份，北京开盘项目13560元/平米的均价，涨幅高达29.42%，而12月份新开盘项目均价仍在上涨。
“我们私下里经常探讨，觉得市场不会再这样涨下去，”王强说，根据中经联盟的一份调查，今年下半年以来在售楼盘，70%都是投资购房，“从业多年，都没有见过这样的疯狂。”
中原地产华北区总经理李文杰曾对记者表示，经历过去年的下行之后，楼市将改变过去多年一路上涨的局面，大涨大跌将成为常态。对此，北京资深投资人张羽冲表示，对于投资客来说，如果大致把握住了这种涨跌的曲线，在拐点来临之时果断买进卖出，就可以赚钱。
对楼市极为熟悉的王强判断，北京楼市在11月达到了这一轮价格上涨的高位，再往上涨就比较难了，因为缺乏支撑，而调控必将到来，而首当其冲的就是前段时间价格涨幅过快的项目和区域。
“与2007年不同的是，除了东三四环的部分项目，此轮抛售通州、大兴、亚北等五环外房源增多。”王强透露，他的一位朋友就打算将3月份7000元/平米购入的通州世纪星城一套70平米住宅出手，除去税费，可净赚近30万。
张大伟认为，这些区域很多楼盘今年的涨幅在40%以上，超过平均涨幅，先期购买的人现在出手算是踩在高点；而一旦楼市下跌，这些区域的抗跌性则较差。“2007年通州一楼盘单价一度飙升至14000元/平米，去年底降至8000元/平米并推出6800元/平米特价房，结果遭前期业主退房闹事；比通州更近的管庄某大盘，也有类似经历。”
新闻背景：资金充沛、四面出击的“炒房团”，被认为是房价持续上涨的推手之一。据了解，近年来，特别是国际金融危机爆发以来，我国各地节节攀升的房价，已让部分“炒房”者产生了房价“只涨不跌”“买房只赚不赔”“政府对房价调低不调高”等心理，投资信心很足。部分“炒房”者认为，我国人多地少、城市化加速的国情，决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出，以及...中新社发司海英 摄
【时机】 “狂赶”末班车 在嗅觉灵敏的投资客高位套现的同时，二手房营业税细则的出台，又为投资客抛盘添了一把火。
张大伟表示，对于90平米以下的自住型普通住宅而言，新政策的影响并不明显，“但对于动辄一两百平米、总价200万以上的房产，仅这一项税费就超过10万元。”
张大伟说，非普通住宅的定义除面积外，重要的一条为：实际成交价高于同区域享受优惠政策住房平均交易价格(指导价)1.2倍以上。在北京，这一标准分别为，三环以内总价高于258万元/套、三环至四环之间210万元/套、四环至五环之间198万元/套、五环以外120万元/套。而今年以来，随着房价月月攀升，不少区域房价已经远超本区域指导价，尤其是四环内商品住宅均价已经突破2万元，成交总价大多超过指导价。
细则提高了这部分房源的交易成本，很多面积在100平米-140平米及140平米以上、5年内的中高档二手房业主，尤其是有贷款在身的，开始着急卖房。
以前述1.4亿抛售大单为例，如果按照营业税新政，仅此一项税费将达到600万元，即使最终由买方承担，对卖方也是不小的压力。张大伟认为，“赶在新政执行之前抛售，应该是卖方对后市不太看好，”
另一方面，贷款购买高档二手房将受到抑制，这些人大约占市场总比例的30%，他们将因为交易环节费用太高而转投新房。
市场由此出现买卖双方的明显变化，“政策出台后新增客户明显减少，”美联物业的统计数据显示，虽然上周依然每日成交维持在1800套以上，但是相比政策出台前已经下降了10%左右。
采访中，多家房产中介也对记者表示，面积在100平米至140平米及140平米以上5年内的中高档二手房，由于资金占用较大，在大势不好的前提下，业主们急于脱手套现，造成了近来高端二手房交易量价大幅下降。
【转移】 投向二三线城市 王强认为，近段时间政府一再强调打击房地产投机行为，估计还会有大的政策出台，而一些投资者可能套现退出，转战二三线城市。他认为，明年北京房价的溢价空间有限，房价涨幅将恢复平稳，投资持有成本将会增加。
“我刚刚带了一个投资团去考察大连的一个地产项目，许多人准备在那里投资。”王强向记者表示。他认为，目前在北京投资房产的溢价空间不大，一些投资客认为现在套现转投二三线城市是好时机。
记者了解到，由于部分地方城市自行采取了顺延地方性房地产优惠政策，吸引了不少投资者的目光。三亚、大连、沈阳等二三线城市的房地产市场正处于上涨初期，
王强表示，很多二线城市的房价相比北京、上海已经有了巨大的投资潜力,“这些城市的一线住宅房价还不及北京五环外,对我们很有诱惑力。很多朋友都把资金投到了这些城市。”
一位投资客告诉记者,他去年在长沙投资的一套房产,买入价不过5000元/平米,现在二期均价已经涨到8000多元/平米，升值速度之快令他都始料不及。
二三线城市不仅吸引了许多投资型买家进入，一些品牌企业也开始在这些城市疯狂扩张。据克而瑞(中国)研究中心统计，今年前7个月，万科、保利、招商、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万/平米，占总新增土地储备建筑面积的49%。
王强认为，品牌企业的大举进入，明年地王的作用将在这些区域显现。
事实上，高房价的压力已经开始从北京、上海等一线城市向武汉、合肥、长沙等二线城市蔓延。这些城市房价也开始显现出快速上涨的势头。
亿房研究中心监控数据显示，11月份最后一周，武汉中心城区商品住房成交均价达到7405.41元/平米，比历史最高峰值高出204.90元。合肥新房成交均价4654元/平米，近两个月累计涨幅超过8%。尽管如此，和上海北京动辄过2万的房价相比，这些地方中心城市的房价依然是小巫见大巫。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为，经历去年底的一轮低潮，一些二三线城市房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶植性措施。这也是目前一些投资者转投二三线城市的一个重要原因。 (来源：新京报)
来源：中国新闻网
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