酒店房价欲和迪拜比肩 海南正“高烧”38.5℃

　　海口、三亚等一线城市房价一天一涨，吸引国内外购房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。（资料图片）

　　“国际旅游岛”引爆炒房潮千亿资金角逐海南楼市

　　住建部专家：海南楼市释放出危险信号

　　卫留成：海南有充足房源和土地资源可满足需求

　　海南“封地”多家上市公司成“稀缺资源”

　　38.5℃，对于正常的人体来说，已经属于高烧，会出现晕眩等一系列症状，但这又是一个短期内并不会引起致命伤害的温度。而不久前刚获批建设国际旅游岛的海南，似乎正处于这样一个温度，掘金热、建设潮正在灼烧着这片土地，而其中，有希望也有迷茫……

　　虽然到目前为止，“海南国际旅游岛”还停留在概念阶段，但在岛内活动的人群正要热切地抢搭这列时代快车。

　　阳光、沙滩、海风、椰林，有关这个热带天堂的美丽描绘，和目前相对落后的基础和无序的发展构成了极大的落差。这个落差恰恰成为人们眼中的绝佳机会。每天一班班飞机载着旅行者、投资客降落在海南，乘上吱吱呀呀的老旧巴士，或者是“合租”的出租车，迅速投身充满各式机会的热带风景之中。

　　旅行社每天早起抢车

　　根据海南省政府的最新数据，2009年，尽管因为金融危机的影响，入境游客下降了43.7%，但海南全年接待游客过夜人数仍然累计达到2250.3万人次，同比增长9.2%。

　　而且，“2009年的海南没有淡季。”三亚湘投银泰度假酒店总经理助理兼销售总监陈丽华告诉记者，除了游客，最大的增量来自于各地的投资商。他们过来，一时找不到合适的项目，就不断延住。这占据了高星级酒店房间的相当比例。

　　另外，各地的年会团则是第三重人流。“我们酒店很多增量客源是来自高端会议和奖励团。”金茂三亚丽思卡尔顿酒店市场营销总监刘梓君告诉记者，由于汽车销量大增，今年汽车销售业的奖励团比往年多得多。

　　海南出现了客流井喷同样反映在旅游业上。往年的淡季消失了，每天的人流都已超预期增长。一位海南旅行社负责人将之描述为“人就像下雨一样，密密麻麻从天而降”。

　　人流密集的第一个结果是，旅行大巴变得格外紧张。尽管海南为了规范客运汽车市场，成立了一家公司对旅游汽车统一调度、统一结算，但仍然无法改变“车荒”的局面。目前带团到海南来的旅行社，必须每天清早就登陆海南旅游汽车客运管理服务有限公司的客服端，在网上抢车源。

　　“供应是1400辆，但需求却是1800辆，服务公司不得不从桂林、湛江等地进行跨省调配，甚至三亚的公交车也被拉来当旅游车用。尽管如此，仍然出现客人在酒店，车还没到的情况。”一些旅行社的人抱怨道。

　　酒店房价和迪拜比肩

　　旅客多的另一直接结果是一房难求。现在，一位海南旅行社高层表示，她一周七天都要上班，因为酒店房价在最疯狂的时候一天变化三次，旅行社“完全跟不赢”。【中房协副秘书长何琦:目前海南楼市已经出现泡沫】

　　短短几个月间，海南目前酒店的房间价格已经上涨到了令人咋舌的价位。而且，这种上涨似乎依旧没有终止。“在三亚最贵的房价在两万一晚。”三亚湘投银泰度假酒店总经理助理兼销售总监陈丽华说。而就算是这种价格，房间仍然供不应求。

　　根据统计，春节期间，位于亚龙湾的酒店均价在6000元/晚以上，大东海为3000至4000元/晚。而在平时，它们的价位分别是2000元和1000元以下。但是，飙升的房价却引来了更加热烈的追捧。来自业内的信息显示，目前，三亚沿海的高星级酒店入住率至少都有70至80%，如果是周末，则都能达到90%以上。与此同时，位于市区的中低档酒店也开始翻倍，挂出了“往年根本不敢挂”的价格。

　　不仅如此，“星级稍低些的酒店则已经完全抛弃了诚信，一个月前的协议被作废，大批酒店不断的上调房价。好多都是我们的长期合作伙伴，现在也变得只认钱不认人了。”一家旅行社的老总表示。

　　“盖过公章的订房合同”从2009年开始失去约束力，到期交房时，酒店不是数量不足就是坐地起价”。“我们曾经为此专程带队去跟酒店协商，结果就是完全没用。找老板也没用。”因为就算退出，也永远有另一团马上愿意顶上。一位旅行社工作人员表示，酒店的一日三价让一个多月前就下单的旅行社根本无法给产品准确报价，压力很大。

　　酒店房间的紧缺更使得囤房更加兴盛。有些“懂行”的人士开始参与其中。业内传说最厉害的人一包就是2000间，然后开始向同行分销。而充当这种“酒店黄牛”角色的，有旅行社，也有来自酒店内部的人。在这样一个火爆的时期，三亚的酒店已经整体调价了4次。春秋国旅的春节价格信息表更是已经更新到了第17版。

　　由于爆满，许多酒店特别是中低端酒店的服务比以往更加马虎。部分酒店还开始在原本的标间里安放三张、四张床。

　　海棠湾超豪华酒店集群热建

　　旅店供不应求的热潮正在影响海南的酒店行业建设。在距三亚市区28公里，被规划为“国家海岸”的海棠湾，正在高密度兴建度假酒店。在不远的未来，愿意每晚花费6000元甚至更多的游客，会有大把选择。【海南房价“狂热”背后的隐忧大起之后防大落】

　　海棠湾，这个背山面海，拥有4万人口的小镇，将成为三亚乃至海南版图中最为奢华的顶级度假区。度假规划区域有98.78平方公里，除了将出现30家超豪华酒店集群外，还将建造全球最大的免税商场、奥林匹克中心、301解放军总医院海南分院、11个高尔夫球场以及4个主题公园。其中，最被津津乐道的，是两家7星级酒店。

　　“全世界只有三家七星级，我们海南就有两家。”三亚市海棠湾管委会主任李骥对记者说。从这个意义上理解，海棠湾将只为富人开放。

　　然而，海南真的能够吸引足够的增量客流来支撑这样极度膨胀的酒店业吗？

　　“事实上，我们面临的竞争压力越来越大。这么大体量的供应，在一个较为短期的未来里，市场是消化不了的。”陈丽华对此坦言。

　　而金茂三亚丽思卡尔顿酒店市场营销总监刘梓均则对记者表示，目前对旅游业的投资已经应该转而从酒店主业向上下游产业延伸。“目前海南除了高星级酒店的水疗设施较好外，市区内找不到高端、清洁的水疗服务。这绝对是非常好的投资机会。目前这种市场形势，再局限在豪华酒店上是不应该的。”

　　虽然各采访对象都表示，随着系列配套设施的日益完善，以及购物免税、免签证、放航权系列政策的逐步放开，长期看来，行业仍然乐观。但近在眼前的压力也是实实在在的。

　　“我们的航线越来越多，公路、铁路也会越来越发达。从海南岛香港的琼港航线正在开通，琼州海峡跨海通道也已经立项。”李骥说。交通，成为海南仰赖的补给线。

　　免税胃口全球最大

　　如果说，交通是承载客流的基础，那么又是什么进一步地吸引客源？

　　“购物免税。”这是采访中被一致提及的方面。“国人离岛免税”的政策预期给旅游岛的未来带来了极大的想象空间。市场相信，免税政策将吸引巨量的内地客流，而中国国旅旗下的中免集团，将借助首发优势，成为最大受益者。

　　虽然，目前国人离岛免税的政策还停留在政策研究阶段，中免集团却已经在计划一掷百亿建造称霸全球的免税商场。其在三亚的第一个免税店则已经于去年9月开业。

　　这个坐落在鹿回头广场，面积达到7000平方米的商店，目前超过三分之二的外墙还在装修，营业品种暂限于化妆品和水晶饰品。商场之上，是四幢高层住宅。与在脚手架包围下低调的商场正门相比，悬挂在小区外墙上的十几幅抗议标语显得更为醒目。在小区业主的眼中，中免的免税店占据了他们的绿地和地下车库，是典型的“违章建筑”。

　　“虽然业主抗议，但相信我们不会做什么实质性变动了，因为您现在看得见的投资就已经超过了两个亿。”免税店的导购小姐略显无奈地说。

　　对比之下，中免免税店应该代表了三亚目前最高端的零售业态。资料显示，该店的所有商品低于国内有税市场零售价10%至40%。除了引进的品牌均为国际一线外，导购小姐的素质也很是出色。中国国旅董秘薛军告诉记者，这批服务人员是公司从海南旅游学院特招的，经过专门培训，全部要求具备英文口语能力。

　　但是，这批全三亚、可能也是全海南素质最高的导购小姐，正在被迫集体赋闲。

　　“我们的生意不好。”其中一位对记者坦言。

　　由于国人离岛免税政策还远未明朗，目前，免税店的客户仅限于拥有境外护照的客人。付款后也不能马上提货，而只能获得一张提货单。必须由免税店将货物发送至机场，客人在办理完离境手续后，才能凭提货单到国际出发候机厅领取。于是，店内的冷清可想而知。

　　但中免显然没有理会这些。名表区和二楼的箱包区即将在春节前开张，再接下来则是服饰和首饰。而另一个令人瞩目的项目，则是中免还将在海棠湾建设一个全球最大的免税商场。海棠湾管委会主任李骥向记者透露，这个“传说中”的庞大计划目前还在洽谈之中，最终的体量现在无法确定，预期是约20万平方米的面积和大约100亿的投资额。“一切都要按照最后的规划来，我们不能太浪费。”

　　而对于是否有足够客流来填饱中免“全球最大”的胃口，李骥为记者算了次账：海棠湾的规划是居住人口25万人，一个酒店可以入住2000人，30家酒店，就可以容纳6-8万游客。“按照远景规划”，客源是充足的。

　　店内的导购小姐对离岛免税政策的最终落实倒非常有信心，最乐观的说法是今年6、7月份就会有突破。“毕竟只做外国人生意肯定不是办法。”按照预期，届时顾客只需要出示离岛的机票就可以购买——这就是海南的最终目标，“区内付款提货，海关离境验放”。

　　“根据DFS环球免税店统计，在香港免税店购物对象中40%是大陆游客，而且部分游客多次往返。另据香港旅游发展局统计，今年内地游客在港人均消费4900港元，总体消费水准位列来港游客之首。”中国（海南）改革发展研究院海南研究所助理研究员张娟向记者介绍，香港一年的免税销售额是64亿美元，夏威夷是5亿，冲绳岛和济州岛是2亿，而海南在2007年只有578万美元。这些都显示出海南还有极大的开拓空间。

　　彩票业海南的娱乐想象

　　除了免税，还有什么能刺激市场神经的？

　　“将在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票”，在国务院下发的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中，这一条因为被解读为“海南可能发展博彩业”而被媒体穷追不舍。对中国大陆而言，这其中的“先锋”理念足以刺激岛内外相关行业浮想联翩。

　　实际上，海南本来就是个私彩极其发达的地方。海南曾在2009年公开下发过一种即开型摇号博彩机器的营业执照，但不久即告停止。而在海南当地最具影响力的都市类报纸《南国都市报》，每天都有专门的彩票版，用股评一样的形式评论分析当期开出的体育彩票和福利彩票号码，并对下期做出预测。海南当地媒体还报道过由于中学校门旁有太多彩票售卖点，影响学生学业以至于被整顿的消息。

　　因此，虽然海南省的官方表态非常谨慎，业内对此的解读和想象空间却要大得多，甚至于已经有了完整的节奏预期。

　　“也许可以分档次，用会员制、俱乐部的形式，吸引最高端的客源。”一位不愿具名的海南酒店业人士对记者阐述了他的预期。他猜测，由于具有操作风险，政府可能先会在一些地方进行试点，专门针对一部分会员客户开放。而除了专业场所，还可能会有部分具备资质的酒店能够获准进行小范围营业。“如果实施这样的试点，我们会非常积极地去争取。”他表示，那些过去不来三亚，而是直接飞澳门的客户，将是海南酒店行业最为期待的目标群体。

　　“彩票业对酒店来说当然是好的，它必然能带来一部分高端客源，酒店非常欢迎这些客人。有了这个项目，就算价格有所提升也会得到支持。”湘投银泰酒店的陈丽华说。她告诉记者，在业内看来，彩票业应该是“国际旅游岛”最为重要的发展方向之一，因为很多游客，特别是高端游客，到海南来绝不仅仅是游泳晒太阳，他们还需要更具有刺激性的娱乐。

　　不过，与业内的热切预期相比，海南政府方面的官方表态却似乎打破了这种想象。

　　“海南不会开赌场，我当省委书记不会，我想我的后任也不会！”这是海南省委书记卫留成在1月下旬出席长江年度论坛上的最新说法。（记者朱宇琛时娜）