任志强：住建部对房价干预的可行性几乎为零

北京华远集团董事长任志强
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　　[导读]国际在线的两会嘉宾访谈间，今天请到演播室的是华远集团总裁、华远地产董事长任志强先生，请他谈谈与房价有关的话题。

　　主持人：各位网友，下午好！这里是国际在线的两会嘉宾访谈间，我们的节目是“商业巨子看两会”，今天请到演播室的是这样一位嘉宾，他可以说是中国地产界最具有争议性的人物，他的每一次言论都会引起轩然大波，他的每一篇文章都会引来无数的板砖，他认为国资委最大的任务应该是把国有企业消灭，他认为年轻人如果买不起房，也许年轻人本来就不该买房，这些言论都引起很大的争议。我自己觉得，他可能也是我们中国商界读书最多的一个人，据说他每天读书要上6万字，他可能是地产界最清醒的一个人，也可能是最具有思考力的一个中国人，他就是华远集团总裁、华远地产董事长任志强先生。

　　任志强：各位网友，大家好！

　　主持人：我们知道昨天3月8号是您的生日，道一声迟到的“生日快乐”。第一个问题，两会正在紧锣密鼓的进行，房地产话题也是一个非常密集地被关注的话题，从政协会议开始一直到现在两会，它都是一直居于各网络的榜首，昨天是住建部部长的发言，他认为住建部对于房价的调控已经无能为力，我想问一下您对这句话的看法？

　　建设部对房价进行干预的可行性几乎是零，（但）不表示国家没有干预的能力

　　任志强：住建部部长提的是建设部对于房价无能为力，因为建设部管不了土地，管不了税收，管不了金融。所以住建部除了维持市场秩序，和房地产有关的其他内容他都管不了。

　　主持人：也就是说与住房相关的问题，归不同的部门主管，有各种不同的部门各管一块，所以住建部无能为力。

　　任志强：房产是由多方面组合的，比如说发改委要管立项，发改委要决定投资的高和低，土地部门要决定土地的供应数量，税收部门要决定对房地产的税收政策，包括对个人购买的一些税收政策，二次交易的一些税收政策。

　　金融体系，央行又管着利率，贷款的不同方式，银监会又在限制信贷的政策变化。建设部好像没有任何权力去管其中的任何一个部分。我们的建设部目前确实存在这样的问题。比如说美国有金融局，它在立法中已经很明确了，住宅金融不是和宏观调控紧密联系的，比如说美国在1933年金融危机之后，大萧条之后出现了“两房”，“两房”对于老百姓购买住房来说起到了一个积极的推动作用，我们不能在今天因为它的次贷而否定了“两房”在历史上50年的作用或者说50多年的贡献。

　　这“两房”就是主要进行房地产管理的。

　　它起到的是固定利率或者是相对固定利率的一个金融支持，它是用发债的方式而不是用银行贷款的方式解决的，所以银行金融放到了住房部管。但是今天我们的建设部里头并没有相应的管理办法。美国因为土地私有化，所以它用不着有一个专门的土地部门来控制土地的供应。同样它的税收也是由议会来共同决定的，因此在很多方面不是说政府想加税就加税，想减税就减税，它要通过国会的参众两院进行博弈，博弈之后才能决定税收的变化。不管是谁当总统，只有在两院通过之后才能增减税收。我们的两会都没有权利去决定税收，而是哪一个部门哪一个政府来决定税收。

　　因此我们的建设部在没有任何工具可以运用的情况下对房价进行干预几乎是零。但不表示国家没有干预的能力，而是因为各个部门相对独立分裂，所以每个部门都从自己的利益出发研究调控措施，以这个调控措施一定是不合理的调控措施。

　　主持人：所以中国的地产难题也是一个多龙治水、多龙争利的难题。

　　中央和地方的分税制，迫使地方政府和中央政府的调子有的时候是不一致的

　　任志强：中央和地方的分税制，曾经在我们经济困难的过程中，起到了极大的推动作用。那个时候金融改革的初期，中央财政的税收是很低很低的，通过分税制以后，中央财政收入已经升到了很高的水平。但是地方政府并没有因此减少自己的事权，它一定会用其他的方法来解决城市建设和市政基础设施以及公共建设的支出问题。地方政府最大的一块收入就来自于土地产生的各种收益。这样的一个制度迫使地方政府和中央政府的调子有的时候是不一致的。中央政府即使出台了一些相关措施，想去约束房价，但是它和地方政府的利益是冲突的。这时候这个博弈可能就不是体现在市场，而是体现在我们一个政府中的两个利益集团之间的冲突。这种冲突不是建设部能管得了的。在这种利益冲突情况下，产生的博弈最后结果一定会在市场中通过房价来显示。

　　另外的原因，是由于中央政府的投入，财政的投入，我们可以看到越富的地区房价越贵，而不是越穷的地区房价越贵，其中一个重要的原因是富的地区是中央财政或者是地方财政投入多，改变了它的公共设施。比如说北京、上海，广州等，都是因为有大量的政府投入改变了它的学校，改变了它的医疗，改变了它的基础设施，改变了它的公共交通等等一大堆问题，所以房价高是由一堆东西摞起来而支撑的。

　　我们可以看到温州的某些小县城房价也已经达到三万五，已经高过了北京，高过了上海，那是因为他们太有钱了，所以他们的投入已经从人均收入各个方面来说，他们认为三万五已经不是钱了。所以不能单从一个简单的房价来看用什么方法来调控，如果后面的这些东西都继续存在的话，你怎么可能调控呢？比如说北京的教育越来越好，北京的医疗也越来越好，北京的公共交通的费用是全国最低的，也就是政府补贴最多的。所以，大家都愿意到这种城市来。因为我可以享受很多在房价之外得到补偿的部分。虽然我可能在房子上花的钱更多了，但是我额外得到的补偿可能远远高于这个。因此不是说中央下一个政策一刀切的办法就能解决房价问题。

　　主持人：这背后是政府投入不均衡的问题。

　　稀缺资源无法共享的矛盾要用市场竞争的方式来分享

　　任志强：本来资源就是这样的。比如说落后地区可能连公路、铁路、机场都没有，那么当地的住房就不可能产生很高的增值效益。而发达地区恰恰是在公共设施谁上政府不断的投入，不断的补充。所以很自然，它的房屋的升值水平就越来越高，因为这个地区的人均GDP增长速度也越来越高，这两者不能平衡。

　　我们中国存在着稀缺资源无法共享的一个矛盾，我们的教育资源，我们的医疗资源就这么一些。

　　主持人：都集中在大城市。

　　任志强：你要想让13亿人都平分这些资源是没有办法的。当稀缺资源在某些城市或者是某些地区产生的时候，人们一定会用市场竞争的一种方式分享它。谁最有竞争力谁就去分享它，所以价格就成为一个门槛。价格越高的时候就是你竞争越激烈的时候，你才有权利说，我因为付出了更多的代价，我才分享了这样一个有效的资源。

　　任志强：就像我们学校有高收费，我们的房价是公开透明，不像教育和医疗可能很多地方是不透明的。所以稀缺资源的占有，不管是在中国，还是在全世界来说都是这样。最后要靠竞争，更多的市场化竞争是靠价格，通过价格分享稀缺资源。

　　主持人：也就是说要放开市场，政府的投入可能要逐渐退出市场。

　　任志强：不是靠政府的投入，而是靠民间的投入。你像我刚才说的温州的某些地区，是靠民间的私有投入而形成的一个结果。所以他们在分享这个成果的时候，他们是有资源去付出这样一个高代价，因为它对称。我们现在是因为公共资源的分配，是由计划经济主导的国有部门来决定的，所以老百姓才有不满、有不同的一些反响。

　　主持人：好像你曾说，在这个问题上，发改委在推卸责任？

　　从“一五”到“十一五”，没有一个人口居住规划，相关规划严重滞后于实际发展

　　任志强：不仅仅是发改委的问题，我们从“一五”到“十一五”，现在开始编“十二五”，这些规划里头，没有一个是人口居住规划，我们有人口普查，有计划生育委员会在管着这些东西，有人口资源研究。但是我们看到了，所有的几五规划都是这个地方发展什么工业，那个地方发展什么农业，那个地方发展多少码头或者是港口，都有行业的一些规划，可是我们从来没有一个人口居住规划，我们13亿人应该分别住在东边、西边、南边、还是北边。这些产业发生变化的时候相应资源配置一定会引发人口结构的一个变化。

　　不管就劳动力来说还是就居住情况来说，但是我们没有想过这些问题，或者说起码到“十一五”以前，每一次规划中都没有解决人口居住规划问题，特别是我们的规划严重滞后于我们的实际发展。北京的人口已经超过了2020年的规划指标，北京的人均GDP指标也超过了2020年的指标，但是我们的资源配置还是按照原来的计划系统来执行，这两者之间的矛盾，不但是老百姓能认识到，连我们的北京市政府都要把它写在政府的工作报告里头去。也就是人口和资源的矛盾已经越来越加剧了。其中一个重要原因就是因为计划经济导致的这样一个滞后现象。

　　主持人：是市场经济不充分的结果。

　　任志强：是“十一五”，“十五”这些计划，每年的经济增长远远超过了“十五”和“十一五”的计划指标，可是我们的资源配置还是按照这样的计划来配比。

　　主持人：政府是滞后的，市场在往前走，规划拖住了市场的腿。

　　任志强：应该说远远的滞后于市场的需要。

　　最好的政策是没有那么多计划

　　主持人：您对北京市的改革有什么具体的政策建议？

　　任志强：我的建议最好是没有那么多计划，更重要的是要靠市场的自由发展来决定。但到目前为止我们还做不到，更多的是依赖于计划。比如说我们一定要每年生产多少吨钢，一定要生产多少吨煤，仍然依赖于计划。计划恰恰抹煞了价格对市场看不见手的反应的作用。正常的市场作用是我这个产品如果缺少了，价格就会上升，人们就会投资增加它的产量去做调整。但是到目前为止，我们还有大量一部分商品是由国家控制的价格，就是因为这个价格被中央政府所控制或者是计划所控制的时候，它起不到市场中的作用。

　　主持人：现在的矛盾包括房价的问题其实都可以归结为不完全的市场经济造成的。

　　任志强：我觉得应该是这样的，当我们没有形成一个稳定的市场环境的时候，这些矛盾一定会连续不断的爆发出来。

　　主持人：尤其是政策还会摇摆不定。

　　任志强：我觉得不是政策的摇摆不定，我个人认为，像达尔文说的“大自然中的适者生存”，所有人一定会适应于自然环境的变化。我们现在的问题恰恰是环境老在发生变化，人的生存环境或者是市场的生存环境老在变化，人们为了适应这样一个生存变化就不得不去变化。我们的政策摆来摆去就是改变了这个环境，今天调这个，明天调那个，市场主体是今天你往左边调，我就要往左边适应，明天你往右边调，我就要往右边适应，市场就没有一个稳定预期，这样就不断的出现交叉中间的矛盾，往左转它可能打的右转灯，这两者之间的矛盾是巨大的。

　　“三重住房体系”缺了两条腿

　　主持人：那么，一个理想的、健康的房地产市场应该是什么样的？有没有一个比较理想的模式？

　　任志强：这个市场在我们的23号文件，在进行第一次住房制度改革的时候就说得很清楚，建立“三重住房体系”。一种是有钱人的住房体系，中高收入人群用市场化的方法、用商品房来解决住房，到目前为止，我们的商品房总量，从建设总量上大概占总量的35%，但是实际上真正属于商品房大概只有25%，因为另外有10%可能是拆迁或者说回迁，或者说房改。因为我们在房改的时候有一部分是用商品房进行房改，这个比例是很小的。但是现在恨不得所有的人都在关心这25%的商品房份额。

　　主持人：另外两类不注重了。

　　任志强：商品房每年的生产量只占城市家庭户数的3%，但是恨不得所有人都挤到这3%里去，因此都对商品房房价不满。还有另外两条路，政策保障性的，比如说两限房，比如说经济适用住房的管理政策，还有一类是廉租房的政策，假如这三条腿是同步进行的，也许今天不会有这么多的矛盾。但是我们缺了两条腿。

　　北京土著宁愿等着被拆迁，也不愿意申请租金补贴的原因

　　主持人：为什么缺？

　　任志强：财政分家以后，地方政府没有那么多钱或者没有那么多能力去解决这个保障性的问题，其实解决保障性的问题我们也算过，一个城市里头真正符合廉租房标准的大概不超过家庭户数的1.5%，北京的钱就花不完。一个是有些老百姓具备条件，但是他不去申请，比如说他在胡同里住的是很贫穷的一个地方，但是他在胡同里可以开一个小门脸去卖茶叶蛋，或者他可以修自行车或者可以擦皮鞋，但是我们政府希望把他集中到一个廉租房的好房子里头去以后，这些谋生手段全都没了，本来他的孩子可以就近上学，他可以来回接送，但是到了新区以后他没有办法解决这些问题。

　　所以北京有一个叫租金补贴的方式完全可以完全覆盖了，可是很多人不去申请，一旦申请之后他就要搬走，他就失去了这样一些条件。特别是当这个地区拆迁的时候他就可以发财了，所以他宁愿等着被拆迁，也不愿意去申请住房租金补贴。这种情况在北京这几年之中已经占到了一个相当大的比例。我们原来登记是74000户，这个比例是非常低的，政府完全有条件可以百分之百解决。

　　所以解决廉租房的最低收入家庭和困难户，对各级政府来说都不是最大的困难。我们2007年有一个文件叫“应保尽保”，这部分“应保尽保”只有少数比较贫穷的城市，有财政上的问题，大多数的城市都不存在问题。

　　核心的是中间这个夹心层，政府应该承担百分之百的廉租房的保证，但是政府也不甘心对有钱人或者是有一部分钱的人花那么大的代价实施帮助，所以在经济适用房中出了很多很多问题。我们可以看到深圳的经济适用住房的车库里停的几乎全是好车。

　　主持人：我们知道北京有好多面积高达250平米的经济适用房。

　　任志强：这个问题非常非常严重，所以政府的资源没有用到了应该解决的人的头上。我们可以看到二战之后发达国家走过的一个过程，大部分国家都开始实施砖头补贴，但是他们在初期砖头补贴之后，就是二战之后很多房子都垮了，所以他们不得不用砖头补贴的办法让他们先盖房子，先有一个地方安居，住下来。但是后来改成了人头补贴，人头补贴在政府收入公开透明的前提下，要远远比现在的办法更好。

　　没有超越权利和利益的部门来调整各个部门之间的利益关系问题

　　任志强：我们也可以看到我们在长沙、常州等等一些城市已经实现了人头补贴，就是对最困难户给你的是几万块钱，五万块钱，八万块钱或者是多少钱的补贴，它是根据地价和造价算出来的，补贴之后你用这个钱买商品房，我一次性永远给你解决了，他没有建这个经济性住房。

　　结果他在土地获得的收益用于补贴，比把这个土地浪费掉或者是这个土地白给了，把这个产权转移了，因为经济适用房是一种财产权利的转移。然后在卖的时候政府要收回来一部分权益，可是那个是一个滞后过程，也可能是五年或者是十年，还有偷税漏税的可能，远远不如用人头补贴的方式解决更好。

　　还有一部分夹心层，在英国等国家都实现了局部产权的一种做法，也就是我们这一届人大会上新提出的住房保证法有一个共有产权的概念，其实在英国二战之后都已经实现过了。我们在2001年的时候就已经向政府提出了刚才我说的一系列的办法，从砖头补贴向人头补贴过渡。也包括公租房，市场化的租赁住房去解决，我们都提出了一些看法，但是2001年提出的时候，也许我们的政府还没有正确认识这些问题，也许他还在一个政策的摸索和试验过程当中，到现在还没有找到一个科学和合理的解决办法。当然这和地方政府之间，国务院的各个部门之间的权利之争也有一定关系。两会中住房建设部的副部长提出的我们没有调控的工具，实际上就是指各个部门，各个政府部门之间的权利分配和利益分配问题。

　　我们说改革最终是一个利益调整的结果，如果利益不能得到调整的话，这个改革进行不下去，所有的措施可能都是失败的措施。最终一定要回到去调节这些部门利益矛盾问题。比如最近许小年又提出重新建设国家体制改革委员，他就是要跨越所有的利益部门，去调整这个利益格局。之前有个体改委，后来这个国家体改委被降格为发改委，融入到利益部门里去了，利益部门就会把改革的问题放在后一位，而把利益的部位放在前一位。所以这几年改革大家都认为倒退的现象其中一个重要原因就是没有超越权利和利益的部门来调整各个部门之间的利益关系问题。

　　主持人：也就是说各个部门其实动力都是不足，因为它不可能放弃自己本身有的利益。

　　任志强：这就和地方政府希望房价越来越高，地价越来越高一样。因为他可以有更多的钱去花，去解决自己存在的各种各样的问题。

　　其实地方政府应该最欢迎物业税

　　主持人：房价问题归结为土地问题，归结为地方政府对土地财政的依赖，最近呼声特别高的是地方财政转型，地方财政转型能够征收物业税，可是地方政府最不欢迎物业税。

　　任志强：其实地方政府应该最欢迎物业税，因为在世界各国来看物业税是地方税收的一个税种。实际上我们国家不存在实现物业税的基础，中国的法律上有房产税，如果你要想实行的话，你完全可以用房产税的办法解决相关的问题。物业税无非是房产税的一种替代。现在我们执行的只是对住宅免征房产税，其实我们的办公楼、商场早都已经在交房产税，有些人在传言说，要对这些办公楼商场要先实行物业税的征收，有什么必要吗？物业税的税率比现在已经在收的房产税的税率要低。只是物业税的利益归属发生了变化。

　　财产的第一属性是土地，我们的土地都归国家所有。一部分是划拨土地，本来就没有交土地出让金；另外一些已经交了土地出让金，这两种房子本来就处在一个不平等的情况下。交了土地出让金已经对国家做了贡献了，我在租用。你还得用一个税收让它更不平等吗。你既然已经收了70年的土地出让金，土地是财产的一个重要部分，这个税是不是应该由土地的地主来交呢？所以地主应该先交这个东西。现在没有办法转换这么一个难题。

　　我们有多种多样的法规，国有企业占用的土地大概一年的土地出让金相当于一万多亿。国有企业这么多年的利润加起来还不到一万亿。如果要按照正常的规矩收取他们的土地出让金，央企的这些国际企业合计起来都是亏损的，怎么可能实行合理的物业税呢，很难。我觉得中国根本不应该出台物业税，提出物业税本身就是一个错误的想法，这是崇洋媚外的表现。房产税也是物业税的一种税收，国外叫做物业税，其实很多国家也不叫物业税，有不同的属性和办法。

　　所以我认为物业税不一定能够出台。

　　如果公有土地市场和私有土地市场相平衡，不可能出现天价地王

　　主持人：地方政府对土地财政依赖，这可能是一个结，您觉得有什么样的办法能够解开这个结。

　　任志强：只要改变我们现有的土地制度就行了。现有的土地制度有人叫倒退，我们本来实行私有制是一种好的办法最后形成倒退，其实错了。在我们的第一部《宪法》里头明确土地是私有的，它不是公有的，真正提出土地要公有的实际上是一八几几年的时候，一个美国人在《贫穷与进步》这本书里面提出来，他提出土地公有制是被马克思所批评的。马克思专门批评了土地公有制，并且提出来土地公有制实际上是并不对的，认为它是限制了土地财产权利的一种做法，这是马克思当时的看法。

　　斯大林提出苏联的土地公有制的时候，毛泽东也提出了批评。苏联提出了土地公有制，毛泽东认为是错误的。我们认为中国没有实行土地公有制是一种进步，不知道为什么，后来可能是因为文化大革命，更多的强调公有制的一个结果，最后造成了土地公有制的现状。

　　现在实行土地私有制实际上是恢复我们最早的法律制度。

　　主持人：那你觉得有可能恢复吗？

　　任志强：短期之内可能还实现不了。因为我们还有更多的人在担心，公有制制度是我们《宪法》中所规定的，我们要修改《宪法》会如何如何。确实存在的问题就是要修改《宪法》。如果我们多少次都修改了《宪法》，但是这个大主题没有被修改，公有制的问题未必就是社会主义的基本特征。所以我们在以公有制为主的这一点上，如果不在宪法中调整的话，也很难进行土地制度的改革。

　　主持人：如果土地私有，那政府的土地出让金和土地税是不是都没有了？

　　任志强：也不等于没有了，政府还可以收土地出让金，但是政府就很难收取这么高的土地地价。我们现在拍卖的土地中出现了很多天价，其中有一部分是法定的土地出让进，还有一部分是溢价，这个溢价应该叫做土地收益。

　　法定的租金部分是每年有土地评估的，有一些相应的额度做一些调整。最低的底下它也达到了土地出让金，而高溢价它是多拿了。如果在一个公有制土地和一私有制土地市场相平衡的情况下，公有制土地卖价不可能过高，因为有私有制的土地在平衡着。

　　所以在香港我们也可以看到它用土地拍卖的制度，我们现在的土地拍卖制度完全是跟着香港学过来的，香港就是用着两种土地制度进行平衡，公有和私有能够相互制约，才不至于出现这么多天价土地。但是我们现在是政府已经把它垄断了。政府可以有意的减少土地的供应量，促使价格的上升。如果是两种土地制度，国家可能拥有国有土地，私人有私人拥有的建设用地，这两者之间如果能够进行流通和交换的话，你就不可能垄断，打破了垄断，天价就难以出现。

　　2008年的市场下滑是政府的调控措施不当造成的恶性下滑

　　主持人：我们再回到一个比较现实的问题，比如说去年的时候整个金融危机，房产市场低迷，但是到去年年底却出现一个急剧的扭转，背后的支撑力是什么？2010年房价可能会是什么样的情况？

　　任志强：我不认为中国的房地产出现2008年的下滑是因为金融危机。我认为它是07年底第二套住房的信贷制度和我们“两防”制度造成的。防止过热，防止通胀。

　　这是07年11月份中央经济工作会议报告提出了“两防”，后来改成了“一防一控”，又改成了“救市”。08年的下滑本来就是我们中国政府的一些调控措施不当而造成的一些恶性下滑，比如说他们在用政策抑制需求，打击需求，抑制需求需求就没有办法爆发出来，09年就开始释放需求。我们说有很多救市政策，降低利率，降低税费等等等等。

　　09年被抑制了一年多的消费需求爆发出来了。所以我们09年才看到了，大家不是没钱，不是没有消费欲望。09年的价格也高于08年，为什么大家还买呢？也不是因为价格问题，很明显，它是因为我们的政策问题、导向问题。所以09年我们和其他国家都不一样的就是大家有很多的钱去买车，有很多的钱去买房子。而其他的国家看不到有这么多人买车，这么多人买房子，就是因为我们的需求原来就存在，无非就是被我们摁下去，你手一松，摁到水里的葫芦一定会反弹起来。我们08年就是摁得太深了，09年反弹的力度就会很大。

　　我们可以明显的看到住房市场在2009年得到了一个巨大的恢复，当然和中央的四万亿投资有关系。我们的发改委认为四万亿投资没有进入到房地产里去，可是我们有大量的征地，有大量的拆迁，征地和拆迁一定会转移到房地产市场中，变成一种投资，它仍然使房地产市场有很高的增长的过程。城镇化也在去年特别提出来，今年的文件中还在强调加速城镇化，本来我们的城镇化就落后了世界几十年的时间，所以它仍然会在有条件的情况下被爆发出来。所以去年我们会看到需求是正常的一个发展过程中，尤其是被减免税费激发出来以后更加加剧了。

　　恐慌性购房，因为我们的政策在刺激消费的同时没有刺激生产

　　主持人：年底这种恐慌性的购房其实是不正常的。

　　任志强：恐慌性的购房，其实我们在年初就判断出来了，它是因为我们并没有出台刺激投资的政策。去年我们的房产投资只有十六点几的增长率，比固定资产投资要多10多个百分点。我们的政策在刺激消费的同时没有在刺激生产。包括我们十大产业政策，很多政策都没有刺激住房市场的增长。我们去年的开工在北京来说都是下降的，竣工也没有太多的增长。我们虽然去年全国的开复工略有增长，但是和销售对比也是下降的，因为销售增长太快了，如果投资没有上来就一定会出现恐慌，因为供应量在逐渐减小，所以房价就会出现一种爆炸或者是持续稳定的上涨的一个过程。

　　不解决城乡二元结构问题，中国是发展不起来的

　　主持人：最近潘石屹写过一篇文章，他说“一个行业如果集中太多的钱，就相当于一个人得了癌症”，他是讲地产行业，您对这个怎么看？

　　任志强：我不认为他的看法是对的。我认为资金向某一个行业集中要看一个国家的发展阶段。我们在1978年改革之前已经处于全世界恒定的一种阶段，那个时候我们的城市住房人均是3.6平方米。邓小平当时很重要的就是要加大居民住房的建设速度。朱镕基时代又再一次看到了我们的城市化率远远低于全世界平均水平的，即使到了今天，我们45%到46%的城市化率也低于世界平均水平的49%。如果中国不解决根本上的城乡两元结构的问题的话，中国是发展不起来的。所以中国一定要彻底解决城市化率。

　　二战之后，全世界大部分国家都在二战之后迅速的完成了低成本的城市化率。比如说我们的亚洲四小龙，四小虎他们都是在二战之后，在人均GDP1000美元左右的时候已经实现了城市化率65%到70%，中国最大的问题是前30年没有实现高速的城市化率，而且做了很多是“去城市化”的事情。

　　主持人：所以，有人判断中国的房地产还会有20多年的黄金时期，还有四亿多农民要进城，要是这样的话，是不是要更多的发展二、三线城市？

　　任志强：这就是我刚才说的“十二五”规划中应该对哪些城市发展的人口，能居住多少人，解决多少城市化率的问题做一个统一的规划，目前为止我们还没有做。千万人口以上要有40多个，中国现在千万级以上的城市还不足以满足4亿人的容量，虽然我们已经有很多很多的千万级人口的城市。同样，如果按现在660个城市，没有新的城市增加的话，也就是说，在每个城市身上最少要增加100万到200万人口，或者大城市要增加一千万到两千万人口才能容纳下来。否则这三、四亿农民是没有地方呆的，但是我们到目前为止既没有这样的城市规划，也没有这样的资源配置。这样的资源配置就是我要在这个城市增加一千万人口，我要配这些土地，到现在十二五规划还不能把这个问题提到议事日程的话，可能我们多少年之内都会出现人口和土地资源矛盾问题。

　　要打破农村的土地限制情况

　　主持人：人口和土地资源的矛盾不解决，房价就更不用说了，一定是比现在更高。

　　任志强：所以我们的住建部长特别提到20年都有压力，就是因为我们有巨大的城市化需求。我们中国不能实现65%到70%的城市化率的话，要想解决城乡二元结构和城乡之间贫富差别的问题几乎是零，没有其他更好的路来解决它。

　　所以要打破农村的土地限制情况和土地制度现状，最后才能实现我们有这么好的城市化率。很多人可能不知道，我们现在的城市建城区只有3.84万平方公里，也就是占国土面积的0.33%，如果按960万平方公里计算的话，拿出1%的土地就可以住16亿人，完全可以把中国人都容纳进去。

　　主持人：而且都住得比较有尊严。

　　任志强：所以我们根本不需要担心我们会用更多的土地让农业的安全出现问题，可能按现在的人口密度情况看，要实现70%的城市化率的话，我们只需要拿出0.6%的国土面积就够了，完全可以在土地问题上解决现存问题。

　　我们现在的制度上却在限制18亿亩红线，其实最大的问题不是农用耕地被占用问题，而是宅基地被占用问题。所以我们说解决土地的私有化问题很重要一个是解决农村宅基地的土地的问题，我们农村的宅基地现在只住了7亿人口，和城市差不太多，城市是6亿多。

　　用补偿机制转化农村宅基地

　　主持人：但是，农村的宅基地很难完全转化成城镇化可以使用的土地。

　　任志强：可以交换。

　　主持人：这可能就需要一些金融工具。

　　任志强：最简单的办法就是用补偿机制，就是像碳排放交易一样，需要土地的地方你需要多几倍的钱转换当地的农业。我们可以看看农村现在有多少空心村，农村的住房已经盖到四层到五层楼了，人均占用的土地面积和住房面积已经是城市的好几倍了。最典型的是华西村，华西村是一开始让农民把宅基地腾出来之后盖的小别墅，然后他们又把所有的小别墅拆掉盖成了楼房。就是因为他们的土地已经不够用了，所以让农民上楼了。历史上我们认为“楼上楼下电灯电话”是我们共产主义的梦想。但是现在我们发现农民住在宅基地，还是盖的小平房，所以我们讲农村的宅基地土地置换问题解决掉的话，完全农民可以用这个转换来的资产变成进城的资本或者是做生意的资本或者说解决自己社保和其他安全问题的资本。但是你现在不让它解决的话，城市4.6倍面积的宅基地对土地来说是最大的浪费。我们所有的土地问题不是集中在城市用地上有多少浪费的问题。因为凡是城市人口的集中化度越高的时候，土地利用化率是越高的，我们没有解决农村的宅基地的大面积占用问题。

　　主持人：像碳交易这样设置一种交易制度，这个具体实施可由什么机构来做的呢？

　　任志强：两个方面可以解决，第一要有市场，第二要有评估制度。如果沿海地区想拼命建工厂，你就一定会增加碳排放量，你在碳排放量增加的过程中我限制你现在城市碳排放量不得增加，要想增加到农村去买，因为农村会减少碳排放量，你可以解决。

　　第二是你要进口粮食，因为用地减少了，你要进口粮食，根据进口粮食的总量向输出粮食的省份进行补贴。这种碳排放机制完全可以解决这两种方式的。目前中国的情况是凡是农业生产搞得最好的城市反而都是最穷的城市，比如说我们的粮食大省河南，我们的粮食大省黑龙江，黑龙江占八分之一的土地和八分之一的产量，但是他们很穷，就是因为我们没有这样一个补偿机制，他们也没有办法把它变成工业城市，工业城市要向他们进行补偿，用碳交易的方式完全可以合理的解决一些地区的土地价值的利用变成工业，另外一些地区变成农业的时候它的收入增长。如果有这种机制的话，像我刚才说的宅基地问题自然就会解决了，农民会把宅基地缩小，主动的去种更多的粮食。但是我们的粮食现在按国际价格来说不可能用收购价格去补贴，因为收购价格太高了以后，和国际粮价就不对等了，所以一定要用其他的补偿机制来解决。就像买碳排放指标一样，你出口粮食，但是我给你用几倍的价格去转换，他就变成了农业的建设资金，农地的建设资金等等等等，也可以变成当地发展农业经济的一种方式。比如说科研，我们可以提高亩产量，现在我们的亩产量很低，如果都提高到千吨以上我们不需要这么多耕地，也可以把地变成两层三层种。以色列是七层的住宅方式，但是需要资金，需要科技含量，现在没有资金，没有科技含量。

　　任志强：国际上有很多类似的办法来解决补偿机制问题，进行交换。但是我们没有一个发达的市场作为背景，所以很难创造出相互补偿机制形成的交换。恰恰是我们要在建立市场经济的过程中重新建立的东西。他也和期货交易是一样的道理，和大宗商品的期货交易完全同类，很重要的是要从根子里来解决是不是坚持市场经济还是计划经济。而我们的政府可能还认为，只有他们才最聪明，可以想出一些办法来解决，如果把这个权利交给市场，他们可能就没有权利了，就减少了他们的控制力，但是实际上市场一定会比他们更聪明。

　　希望政府能够更多的退出市场，还市场更多的自由和空间

　　主持人：总结来说，还是希望政府能够更多的退出市场，还市场更多的自由和空间。

　　任志强：金融危机之后恰恰出现了两种对立，一种是坚持市场经济的做法，另外一种认为计划经济可能比市场经济更容易抗风险，但是抗风险的结果可能是不进步。市场经济虽然它可能出现了破产，有可能出现了低潮，但是它最终会用市场的办法来调节自己，最后形成它的自救，而不是靠政府去救，救完了以后他喘不过来这口气，市场产生的是内层机制，让他可以长久的生存下去，他有一种抗体。而靠打药，去注资，最后形成的可能就是我们现在看到的欧洲很多主权债务的危机问题。这恰恰也就是政府救市形成的最后另外一种恶果。

　　美国房价很低的国家，30岁以下的人买房子都很少很少

　　主持人：总结性的来说，我们还是呼唤一种更完全的市场经济。

　　我想再问两个网友关心的话题，你经常会有一些话让他们比较愤怒，比如说您讲到“年轻人就不该买房”。

　　任志强：我说没有能力的年轻人不该买房。当时提这个问题的时候，很多刚刚毕业的大学生他们既没有做股票，也没有做其他投资收益，更不是创业者，我当然认为他们就不该买房。从全球的情况看，美国这么发达的，大家都认为美国房价很低的国家，30岁以下的人买房子都很少很少。恰恰是因为我们的收入水平是和我们的年龄、经验、知识层次相对提高的，为什么会有银行的按揭贷款，它就是把后头的高峰收入期和今天低峰收入期拉平，如果你不具备这种条件，你为什么非要买房呢？你租房子就不行吗？这是观念的一个错误，这个观念的错误是认为买房子是解决居住问题，买房子其实不是解决居住问题，房子是一种财富，就像我们说的戴一个钻石戒指一样，它是一个财富。如果仅仅为了解决居住问题，你可以租房子。因为变成商品房，变成财产的时候它会升值，这是一种财富概念。

　　如果你仅仅认为你的低收入就应该拥有一个巨大的房产财富，那肯定是错误的，你为什么该买呢？你不该拥有，你买得起钻石吗？你可能买不起，那你为什么就能买得起房子呢？没有听说让钻石降价的吧，那你为什么非要让房子降价呢？你买不起，有人买得起，为什么非要把别人的权利让给你呢？我觉得这是拥有财富的概念性错误造成的一种结果，不要以为这是一个居住权利问题。

　　住房和“衣食行”一样，没有独特性

　　主持人：其实您在讲衣食住行这几个元素的时候我发现您讲得还是非常清楚，我们好像能够容纳衣、食和行有差别，有奢侈品，但是觉得对住房很具有独特性。

　　任志强：住房没有独特性，住房和其他产品是一样的。之所以在我们的民众中产生一个错误概念就是因为过去我们实行的是福利分配制度，而衣食住可能都没有给你福利分配过，只有住房是福利分配的，所以今天大家还留念过去的一种福利分配的方式，以为那个可以白得的。如果过去衣服也是发的，他今天也会这么认为。今天我们有LV的包，可是不是所有人都能背得起，有奔驰车，也不是所有人都开得起的，房子也同样，真正要解决的就是我们前面说的，政府要解决的廉租房和保障性和帮助性住房的问题，可是我们很多人从来没有想过，甚至很多年轻人不愿意买二手房，我当时问他们年轻人买不起一手房，年轻人买二手房，他们觉得买二手房是一种耻辱，很明显他要的不是居住权的问题，而是要的是财富，他们觉得天上应该掉下来一个财富，或者是开发商应该让更多的利益白送给他，这是一种逻辑上的错误。

　　关于企业公益，网上有很多人说我不关心穷人，其实错了

　　主持人：非常感谢。

　　我还想问一个您个人相关的问题。我经常参加阿拉善的活动，我也知道您在这个机构流传着比较有名的故事，就是说您曾经两度竞选他们的监事长，两度的失败。

　　任志强：我选的是监事都失败了。

　　主持人：当时您自己还说，这个地方其他机构都是要我来当领导我还不去当，到这儿我来竞选还失败。像这个机构你一年要交十万块钱，如果说是为利益的话，他肯定还是损失利益。如果要是为名的话，这个机构远远没有您的名气大，您还是愿意这样投入，那是为什么呢？

　　任志强：我们投入了很多基金，比如说网上有很多人说我不关心穷人，其实错了。这个扶贫基金我们是最大一户，改革基金我们也是最大一户，关于扶贫的钱我们花了很多很多，但是这个比较特殊的是环保事业过去我们没有专门为它去花长期的钱。阿拉善解决的是一个低碳经济过程中的环保问题，当时刘晓光组织这个活动的时候是因为北京大量的沙尘暴，所以我们希望从源头阿拉善地区开始治理沙尘暴，然后解决北京的环境保护问题，因此建立了这样一个基金以后，我们在中间承诺我们每年捐这么多钱要连续捐十年或者是更多的年。同时我们这些企业家们共同为他出力组织好这样的基金解决好当地的环保问题。我们也用阿拉善基金的方式解决了很多很多在全国各地出现的环保事业的问题。包括支持这些环保的NGO组织，给他们发奖，支持他们的环保事业。它的最大的不同就是它是一个环保事业。其他的我们扶贫的红十字会、慈善基金会我们都有很多很多。

　　在SEE任监事长，我们完善地建立了一套制度

　　主持人：但是那样的机构您没有去选一个监事长或者是理事。

　　任志强：它是因为少数人持有和捐赠的，所以比较容易去解决选举的问题和指派的问题。而这个是由近100个企业家共同持有的，所以它和你有没有钱没有任何关系。因此有了一个更强的竞争意识，这个竞争意识就是有更多的人愿意用自己的力量去参与这样一个实际作业，所以更多的人去参加竞选。我记得第一次竞选监事的时候可能有20、30个人同时竞选监事，很多人是因为可能不愿意让我管得他们太严，所以他们就不推举我当监事。

　　第二次补选的时候，是一个国民党类似半个财长那样的，专门搞财务人，又把我打败了，他们认为，他们更有财务管理的专业知识。但是当第一届的监事会没有履行好自己的职责的时候，他们发现他们应该有一个更强悍的人来管理，所以第二届的时候就选了我当董事长。很重要的问题是大家认为在第一届的监事没有发挥监事的作用，不在于这个企业花多少钱，而在于我们要建立这样一个通过民主而形成的NGO组织的管理制度，所以更多的人去参与了这样一个竞选。

　　主持人：在那里通过民主规则，意识规则来进行这样一个公共活动。

　　任志强：我觉得我在这一任监事长的时候，主要成绩在更完善的建立了一套制度，而这套制度可能不仅仅在我们这一届里头发挥作用，而在后几届连续发挥作用。所以后来的监事长可能就会更轻松，因为他们不用去建立制度，而阿拉善在开始的时候很多问题是摸索着干的，我们要逐步建立自己的NGO组织的制度问题，但是今天我们已经进入到了联合国，进入到了哥本哈根，进入到了世界环保组织的视线里头去了，这是非常非常不容易的一件事情。

　　我想做公益事业可能和企业的社会责任是密切相关的，所以作为一个企业家更愿意在这方面为社会做出更多的贡献。社会所不知道的恰恰是我们，我们已经有19个基金了，包括“做兔唇”的很多很多。我们没有把它作为一种业绩拼命宣传，不像有些人把它经常挂在口头上，做这些事情我们觉得更多的要像雷锋一样，不是因为做这些事情需要一个名，需要一个利。但是中国的社会不太好的好像你没说就是你没做，这是一个非常非常不好的概念，不说不等于我们没做，其实我们做了很多很多的事情，不等于说我们没有做。

　　主持人：非常感谢，有网友质疑华远是国企，但是没有做什么尽社会责任的事，其实是做了很多，可以去搜索。今天由于时间关系，我们今天访谈先到这里。非常感谢任总。同事，我也希望每一位网友都能像任总一样敢言独行，勇于表达，捍卫自己的权利，捍卫自己行业的权利，非常感谢大家，谢谢任总。

　　任志强：谢谢！ (来源：国际在线)