中国楼市上演乾坤大反转 楼市一夜“由冬入夏”

　　不止“小阳春”楼市一夜“入夏”？

　　编者按：

　　2009年的楼市“小阳春”犹在眼前，去年初，在金融危机的重创下，世界经济深陷衰退，中国经济跌入低迷谷低，但令人意想不到的是，中国楼市却上演了乾坤大反转，成交量持续攀高，由回暖到炙热；而今三月，在经历了短暂的政策观望期后，地王频出，地价房价轮番推高暴涨，价量齐升，人们恐慌入市，业内连称“疯了”，这个“小阳春”再现时已经有点令人恐怖了。为此，本报编发了这组报道，希望从各个侧面描绘2010年楼市“小阳春”的真实图景，提出警醒思考：房地产是否真的将危及中国经济的健康发展，调控政策是否要再出狠手？

　　本报记者周雪松

　　地王频出，一手房市一夜“入夏”，二手房价格创下新高，京沪楼市上演最后的疯狂？还是真正又一次迎来了“小阳春”？

　　在楼市版图中，京沪楼市有着举足轻重的地位，其走势势必对其他城市楼市产生一定的影响，因而事关全局。未来楼市最大的不确定性，是与调控有关的政策性因素。

　　土地市场太过疯狂

　　3月29日，北京暂停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公顷土地在内。国土部门有关负责人表示，此举是按照国土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前，不得出让住房用地。据悉，北京会在4月10日向社会公开供地计划后，将恢复土地市场交易。

　　来自北京中原三级市场研究部统计数据显示，一季度北京土地交易额，远超2009年一季度的113％，达到2009年全年土地出让金的52％。

　　考虑到去年全年北京土地出让金实际只有494．17亿元，今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到120．8％，环比去年的2％，上涨了60倍，即使相比2008年也上涨了2倍。楼面均价则上涨到了7314．6元／平方米，相比去年上涨了339％。

　　今年1月，上海市中心接连拍出3块天价地王，最高的楼面地价超过5．28万元／平方米；进入3月以来，北京地王更是接连粉墨登场，一天之内就产生了3个地王。在北京，继3月15日一天卖出6块地、土地出让金高达143．5亿元之后，17日土地出让虽然有两块流标，但还是再次获地了大丰收，当天共获得土地出让金76．25亿元，两天收入即接近220亿元，实为罕见。

　　一线楼市近期回暖

　　据中原地产监测九城市调查数据显示：上周（3月19日－3月25日）一线城市中的广州住宅成交量环比增幅超八成，呈强劲回暖态势。同期从国土资源部传出消息，国土部在融资方面将参与对包括实力型标杆房企的所有开发商进行审核，且审核力度不断加大。业内分析，此消息同国家近期对各地土地市场进一步加强调控的大环境遥相呼应，这将给市场后期走势变化带来不确定因素。

　　中原监测的9个重点城市新建住宅成交数据显示，上周各地住宅成交量回暖势头不减。继之前二线城市初显“小阳春”之后，上周该趋势也逐步扩大到一线城市，而且环比反弹态势强劲。不过，反弹程度有强有弱。除广州成交量环比增幅超八成外，北京成交量环比增幅也超过了四成以上，总成交量达到30万平方米以上，并且超过了1月的平均水平；深圳和上海回升幅度则相对较小。另外二线城市继续延续之前的回暖势头，天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。

　　另据中房信数据显示，上周，上海新上市商品住宅达到37万平方米，为去年11月以来新高，同期全市商品住宅仅成交20．8万平方米，未超过去年10月下旬纪录。不过最近的3月29日，上海网上房地产一手房签约套数突然达到1510套，创下2007年8月25日1867套以来的31个月新高；28日成交量也高达1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海楼市似乎一夜之间由冬入夏。

　　二手房价再创新高

　　一季度，北京二手房成交量同比上涨。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，与去年一季度北京二手房总成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏观调控政策频出的情况下，截至3月28日成交量达到了44058套，其中住宅40969套，同比涨幅分别为16％和12％。

　　北京中原三级市场部预计，一季度成交量有望分别达到47500套、44000套，同比涨幅将分别达到25％、20％。交易均价方面，2009年一季度北京二手房均价不足9300元／平方米，2010年二手房交易均价稳定在14000元／平方米左右，上涨幅度达到了50％。

　　一季度北京二手房市场网签总成交量为14005套，其中住宅仅为12726套，分别下跌了66．4％、67．6％。2月份更是仅成交9118套，创2009年2月来最低点。3月楼市迅速回暖，截至28日，成交量达到了20935套，继2009年12月后再次突破2万套。当前北京二手房均价14650元／平方米左右，环比涨幅达8．8％。

　　热钱炒楼豪宅升温

　　据中房信透露，最近位于上海浦东花木板块的四季雅苑新推盘，成交两栋均价14．5万元／平方米的天价别墅，而买家就是住在浦东附近的高端人群。中房信分析师薛建雄指出。资金囤积在手上的买家，需要寻找保值升值的出路，这也是近期温州投资者仍在长三角团购房源的主要原因。

　　在地王及顶级豪宅的带动下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信数据显示，截至3月25日，今年均价5万元／平方米以上的豪宅已成交315套，4万—5万元／平方米的高档房也成交了349套，这两项数据分别是去年同期的15．8倍和4．5倍。其中，一些热销的豪宅价也在朝汤臣一品的16．7万元／平方米靠拢。

　　去年已经完成价格三级跳的徐汇滨江豪宅尚海湾，3月份该案成交的房源均价已达7．5万元／平方米；该案去年8月以前的售价还不到4万元／平方米。去年8月以5万元／平方米开盘的绿城黄浦湾，赶在新年的1月底再次推盘，当月成交10套房源的均价达到8．59万元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月开盘的仁恒河滨城也从原先的4万元／平方米上调到了5万元／平方米，而这个去年初售价还只有3万元／平方米的楼盘，在今年3月至25日成交的26套房源均价已经达到5．36万元，预期将要推出的新一批房源报价更是高达6．8万元／平方米。

　　中房信分析师薛建雄认为，随着新一轮供应高潮和成交高潮的到来，上海楼市小阳春已经到来，众多楼盘在热销的带动下，价格会向区域标杆楼盘的价格靠拢，大面积的楼盘补涨局面也将在二季度全面体现。

　　不过，薛建雄同时指出，房价会不会进入新一轮的全面上涨，还是要看未来几个月的供需关系。如果未来几个月仍出现供大于求的现象，房价不太可能出现全面上涨，但要是出现较大幅度的供不应求，房价上涨在所难免。另外，在政府担心资产沫泡化的情况下，楼市回暖过快导致价格上涨，必然招致政策的更严厉调控。

　　北京房价“涨情”大爆发网上传崩盘时间表

　　本报记者王松才

　　均价狂飙至2．3万元／平方米，最高涨幅达130％

　　根据北京中原三级市场研究部3月29日提供给中国经济时报记者的统计数据显示：上周，北京开盘项目达到了12个，开盘均价达到23560元／平米。相比较3月份前3周北京共开盘17个项目均价为21130元／平方米的数据，上周开盘量及开盘价均有大幅度上涨，开盘均价环比上涨了11．5％。在上周开盘的12个项目中5环外项目达到了7个，均价已经达到了18900元每平方米。相比3月份前三周的均价16580元每平方米上涨幅度达到了14％，超过全市的涨幅。

　　统计数据显示，在上周开盘的12个项目中有6个项目在去年同期已经有销售记录。从销售均价看，经过2009年3月份市场首次爆发来的一年时间里，所有项目均价已经全部接近翻番。最高的项目价格涨幅甚至达到了130％。

　　北京中原三级市场研究部张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为出现目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点：

　　一、地王的刺激。继3月15日北京一天卖出6块地，土地出让金高达143．5亿元之后，17日北京市土地出让金再获大丰收。当天，7块挂牌出让的土地共获得土地出让金76．25亿元，招标的两块望京商业金融用地流标，该周的土地出让收入超过220亿元，而相比之下，2009年全年北京土地仅成交928亿元。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。

　　二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风险，有可能让地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高，稳定房价的期望短期很难实现。

　　三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的12个项目中5环外项目达到了7个，且均价已经达到了18900元每平方米。郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成供不应求。举例来说，目前市场上80％以上的消费者只能通过贷款等手段购买150万元总价的房源，而因为市场的热炒，当3环内房价卖到200万元时，这部分人群就集中到3—4环内，而局部的集中使得3—4环也很快上升到大部分消费者的购买极限，如此的市场明显酝酿着调整。通州、昌平动辄出现单价上2万元每平方米的普通住宅，市场炒作气氛已非常浓郁。

　　四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有8．8套，相比去年同期的13．5万套少4万余套，而且商品房的均价已经突破2万元每平方米，使得大部分购房者只能选择二手房。二手房的明显回暖也成为趋势。

　　购房者：举全家之力也无力承担崔先生是北京一家知名媒体的记者，近日在和中国经济时报记者聊天时大诉苦水，称自己最近很苦恼，去年把本用来买房的钱却拿去股市投资，结果股市到现在为止还在3100点左右徘徊，投进去的钱也没有什么收益，却错失了去年上半年良好的购房时机。

　　崔先生今年30多岁，工作了10来年，手里虽然有些储蓄，眼瞅着结婚生子的时候到了，却依然没有房子，这在他心里至今还是心病。

　　“你说今年房价还会上涨吗？我现在到底该不该出手买房？”崔先生向本报记者询问，如果实在不行，他想借用亲属的名义在北京买一套经济适用房，但又担心经济适用房不容易买到。

　　最近，一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。这个时间表回顾了日本1985年—1991年房地产市场走势，发现与中国2005年—2008年房地产市场走势颇为相似，最后文章预言中国房地产会在明年崩盘。

　　崔先生看到这个时间表后，也有几丝欣喜。他实在忍不住想要买房了，但是现在房价这么高又害怕自己成为接棒者。“也不知道这次中央和地方的博弈谁会赢。”崔先生坦言到现在心里还是很矛盾。

　　“我怎么这么倒霉就遇见这么个疯狂的年代啊？苦恼啊！”崔先生告诉本报记者，现在有不少生活在“北上广”的小白领因为买不起大城市的房子而回家的情况，自己的身边也有一些这样活生生的例子，那些面临结婚生子的白领们不得不考虑现实情况无奈返乡。

　　崔先生坦言：“30岁没有房子或许还能承受，但如果到40岁还没有房子就很难受了。如果房价再这么涨下去，我自己也有可能会返乡工作去。”

　　和崔先生情况比较类似，在北京工作10多年的李先生手中存款20万元，可至今也没有买房，眼看着房价越涨越凶，他忍耐不住了，看了一圈房子下来，只有一个感受：“把我全家人的钱都押上，也买不起一套房子。”

　　李先生的爱人工作5年左右，由于工资并不高，手上没有什么存款。以李先生看中的北四环一套100平方米左右的房子为例，房子单价为3．2万元每平方米，总价为320多万元。李先生和爱人的双方父母“友情赞助”20万元，加上李先生的全部储蓄20万元，共40万元，可这套房子的首付就要60多万元，还不算装修、家具家电、税费等乱七八糟的费用。

　　“就算首付降低点，我能付得起首付，月供也能降低点，买房后我恐怕也只能守着一套空房子喝西北风去了。”李先生感慨。

　　据中国经济时报记者了解，在北京房价狂涨的背景下，正有越来越多的人和崔先生、李先生一样，只能“望房兴叹”。

　　北京中原地产张大伟表示，目前国家对房地产市场的调控仍未触及到行业根本。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求，其次才是投资。这就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。

　　地王几乎成常态房价越推越高

　　本报记者王松才

　　北京中原三级市场研究部最新统计数据显示：2010年一季度，北京市土地交易金额已经达到了486亿元，远超2009年一季度的23亿元，是去年同期的21倍多。这一金额远远超过2008年一季度和2009年一季度土地成交额的总和，并已经达到了2009年北京市全年土地出让金总额928亿元的52％。

　　今年一季度土地市场除了总交易额破纪录外，溢价率也破纪录地达到了120．8％。今年一季度的土地溢价率同比2009年同期的2％上涨了60倍，同比2008年同期的46．6％上涨了2倍。楼面均价上涨到7314．6元每平方米，同比2009年一季度上涨幅度高达339％。

　　总结2010年一季度的北京土地市场，北京中原地产研究员张大伟认为，面粉贵过面包、地价超过房价的情况已经成为市场常态。今年一季度拍卖的土地特别是住宅用地基本都超过了区域内的二手房甚至是在售商品房价格，土地市场的高价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高。

　　“另外，郊区和城区的地价差距也在变小。”张大伟说，当下，北京的北三环与东五环的土地价格都接近3万元每平方米，说明现在的土地市场是一个完全的卖方市场，开发商对土地的需求达到令人恐怖的地步，只要有地就是地王几乎成了市场的常态。

　　“郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成郊区的房源局部开始供不应求。而郊区的高房价又反向影响城区的房价。目前楼市的价格越推越高，已经成为一个恶性循环。”

　　预计未来，张大伟认为，北京土地市场将继续升温。从去年和今年两次两会期间北京楼市商品住宅的存量变化可以看出，相比2009年的136172套，2010年两会期间北京商品住宅的存量仅有89234套，下跌了34．5％。如此低存量，很难抑制土地市场的热炒。

　　2010年各类政策性住房用地占北京市住房供地的50％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占北京市住房新开工套数的50％以上。张认为这一政策可以看出商品房住宅的土地供应在2010年可能相对减少，这也使得房价下跌的可能性变小。而当下政策落点为增加中低收入人群可以购买的政策性住房，这将使得商品房供应不会明显增加。

　　三月北京二手房“疯了”

　　本报记者张一鸣

　　量价齐升

　　三月的北京楼市热火朝天，进入量价齐升阶段。

　　3月29日，北京市二手房单日成交量首次超出2000套，这意味着3月二手房成交量超过2万套已成定局。

　　与此同时，二手房成交价也出现大幅上扬。来自多家房地产经纪公司的信息显示，3月北京二手房成交价的平均涨幅超过10％，多个区域每平方米均价上涨高达2000元。

　　依据往年经验，春节过后的第一个月成交量都会较之前有所恢复，但今年的态势似乎只能用“放量上扬”来形容。

　　“3月除了季节性回暖外，地王的接连诞生及城市规划层面的利好也将激发更多的需求在本月集中释放，而这些需求主要是2009年踏空行情的刚性购房者。”21世纪不动产市场分析师齐凡表示。

　　21世纪不动产北京安信瑞德蓝调沙龙店的一位业务员称，由于需求过于旺盛，一些业主趁机抬价，一套房子的最高月涨幅达到25万元。

　　“从我们公司的成交情况来看，3月份绝大多数单子成交价都比业主之前的报价要高，坐地涨价很常见，业主很强势，买房人追涨。”北京鑫尊置地副经理叶远昌告诉记者，他曾在香港、上海从事二手房买卖业务。

　　恐慌入市

　　无论买家还是卖家，二手房市场似乎已陷入疯狂状态，火爆程度让众多从业人员心惊。

　　叶远昌连着用三个“疯了”向记者形容3月的二手房市场，他发现，无论是刚性需求还是投资投机性需求，均在今年3月大量涌入楼市，个别区域里的购房需求甚至几乎都是购买第二套房的改善型购房人。

　　“现在进入市场中的购房需求有很大一部分是恐慌性购房。”北京链家地产分析师张月在接受本报记者采访时说，楼市似乎已陷入房价越涨买房人越买的循环当中。

　　事实上，3月上旬不断上扬的房价令众多买房人改变了对楼市未来预期，越来越多的买房人陷入房价将继续上涨的恐慌当中，刚性需求因此被大量释放。

　　世邦魏理仕的分析人士指出，2009年四季度以来，由于房地产市场对政策收紧的预期十分强烈，因此出现了一段观望气氛，但是随着政策的逐条落地和热点土地成交记录的不断刷新，房价上涨的预期越发强烈。

　　“3月之前大家对房价下降还有一些期盼，认为会有一些调控政策出来，但是越看越发现房价上涨得越厉害，这些人在高房价刺激下大量涌入楼市。”张月说。

　　这与去年3月明显不同，虽然去年3月北京二手房买卖也较春节之前火爆，但成交量攀升同时，成交价却在低位。

　　张月认为，2008年楼市持续低迷，2009年3月入市的购买力多为累积了一年的买房人，而今年的情况却是大量买房人出于恐慌性心理入市。

　　受到大量恐慌性购房需求的不断涌入，北京二手房市场供需比较之前明显上升，张月告诉记者，从他们公司监测到的数据表明，新增房源挂牌量和新增客户量达到1∶5，热点地段热点户型的比例更高。

　　购房者的激情入市使区域内的可售房源越来越少，频造“地王”的望京地区尤为明显。

　　“地王无形中拉高了买卖双方的心理预期，而在这些购房者中，刚性需求占到60％—70％，投资客则抢占了剩余的30％—40％”。在21世纪不动产北京安信瑞德六佰本门店的工作人员称，刚性需求的急切释放是带动本月楼市回暖的主力。

　　“小阳春”行情4月上演？

　　价量齐涨的局面是否还会持续下去？21世纪不动产市场分析师齐凡认为，在没有更加严厉的调控之前，买卖双方的交易意愿将持续同步释放，北京二手房市场或将迎来今年以来的首次放量高峰。

　　“在政府观察期内的楼市，由于市场承接力和消费信心日趋升温回暖的情况下，预计今年京城楼市的"小阳春"行情将于4月上演。”齐凡说。

　　在叶远昌看来，现阶段买房人卖房人的心态和1997年香港地产泡沫破灭前夕有点像，大部分人一致看涨，而房价却已经超出绝大部分人的购买力。

　　“北京楼市已经进入疯狂状态，唯一不同的是北京地区购买力更加强盛，1997年的香港楼市中有大量外资，而北京地区的刚性需求要比香港强。”

　　叶远昌认为，现阶段中国政府对楼市的调控能力强于1997年楼市泡沫破灭前的香港政府，对楼市的现状也很清楚，只要调控政策得当，未来楼市很难出现大幅下跌，但涨幅将趋缓。

　　业内分析人士指出，近期频现的“地王”及区域房价的再次疯狂涨势与自去年年末出台一系列遏制房价的政策目标明显相悖，若3月价量齐升的状况继续蔓延或将引来政府部门更为严厉的调控，不排除楼市应声下挫的可能性。