价格高涨楼盘“被豪宅化” 明年楼市或更“狂躁”

　　从年初的低价促销，到年中“小盘”领跑、中小户型热销，直至潜伏大半年的“豪宅”低调暖市，占据销售排行榜的榜首……2009年，让购房者、开发商、代理商、中介机构纷纷感到“纠结”的，莫过于岛内楼市了。

　　而除了住宅，别墅、写字楼市场的坚挺，土地拍卖的白热化，旧城改造地块开发城市综合体的广受关注，也成为2009年岛内“楼事”的鲜明印记。

　　“厦门楼事·2009”年终系列报道第五站，关注岛内市场。

　　价格：一路高涨

　　租住在江头片区的小林，最近看中一套120多平方米的二手房，均价9300元/平方米。正举棋不定是否购买的时候，表嫂的一句话提醒了他，12月8日后埔拍出的一块商住用地，楼面地价已近万元/平方米，将来的售价恐怕要直逼14000元/平方米了，周边地块肯定也跟着水涨船高。此时不出手，更待何时？

　　事实上，从2月份的短暂触底低价到3月重破万元大关，再到4月以后的稳步上升，2009年厦门岛内房价上升的速度，已然把不少购房者甩到身后空叹息。

　　来自厦门市国土房产局的统计显示，2009年1月岛内住宅均价9476元/平方米，2月为8902元/平方米，3月又重新站上万元大关，为10071元/平方米。

　　第一季度，各类团购、特价房等价格促销活动频繁，据立丹行机构的数据，岛内住宅销售价格同比下降33.8%。

　　不过，这种情况在第二季度很快得以改变。4-6月，岛内销售均价11413元/平方米，环比上涨14%。

　　第三季度，岛内住宅均价继续快速上涨，达13838元/平方米，环比上涨21%。

　　进入第四季度，岛内住宅均价更以每平方米近千元的涨幅继续飙升。据房地产联合网的统计，10月岛内住宅均价15129元/平方米，其中思明区均价15920元/平方米，湖里区则为14122元/平方米；11月岛内住宅均价15594元/平方米，其中思明区均价16166元/平方米，湖里区14835元/平方米。

　　而12月第一周的岛内均价同样高企。据房地产联合网统计，11月30日-12月6日，思明区住宅均价为17929元/平方米，比上周上涨7.85%；湖里区住宅均价为14707元/平方米，比上周微涨0.26%。

　　动辄过万的均价，让市民惊呼，厦门岛内房价，一夜之间又回到了2007年的高峰水平。

　　销量：有起有落

　　从事房产代理行业10年的小张，对于2007年至2009年的楼市之变深有体会。不过，也有让他犯难的时候，就是朋友每次问他能不能出手买房，让他不知如何回答。

　　他的一个朋友，早在2007年就关注楼市了，向小张咨询，该不该出手，小张给了肯定的回答；朋友因房价太高作罢，到了2008年，岛内房价江河日下，朋友又来询问，小张还是给了肯定的答案；朋友想着再等等吧，这一等，又到了2009年，眼看着房价又一路往上涨了，朋友急了，到底该不该买呢？小张还是同样的答案——只要真的有需求，并且在自己能够承受的范围内，任何时候，都是入市的时机。

　　小张所说的“需求”，就是刚性需求，也是拉动2009年第一季度住宅销量大幅上涨的最重要因素。

　　同样是立丹行机构的统计数据显示，2009年第一季度厦门全市住宅累计销售约111万平方米，已经超过2008年全年的住宅销售总量。而从近4年商品住宅同期销售对比表可以看到，今年第二季度全市住宅销售量创历史新高，达到了131.72万平方米，相比去年第二季度34.68万平方米的成交增长了近3倍。

　　第一季度全市成交主要集中在少数楼盘，销售量前10名的楼盘成交量占了全市成交量的一半以上，约为51%，岛内销售量远远低于岛外。进入第二季度，全市促销楼盘明显增多，销售面积个案分布比第一季度分散。具体到岛内，第二季度岛内住宅销售量64万平方米，环比上涨40%。尤以海峡国际社区、联发·五缘湾1号、凯悦新城三个项目表现突出，进入第二季度全市住宅面积销售排行前十。

　　另一组数据表明，2009年前三季度，厦门商品房销售379万平方米，已经超过2007全年372万平方米的销量。

　　不过，随着购房刚性需求在上半年得以有效释放，厦门楼市在7月底开始进入销售萎缩期。第三季度全市商品住宅累计销售75万平方米，环比大幅下降44%；其中岛内销售44万平方米，环比下降32%，岛外销售31万平方米，环比下降达55%。岛外销售下降幅度明显超过岛内。

　　根据房地产联合网的统计，进入10月，虽然全市住宅总成交套数比9月有所增加，但岛内思明区和湖里区的表现都不尽如人意，前者成交282套，比9月下跌14%；后者成交206套，比9月少了23套。11月则有较大幅度上升，思明区住宅成交306套，比10月上涨8.51%；湖里区成交229套，比10月多了23套。但12月第一周(11月30日-12月6日)又表现平平，思明区成交70套，比上周多了19套；湖里区成交45套，比上周少了39套。产品：被豪宅化

　　看看一年来不同阶段厦门市场消化的住宅户型，就可以发现，岛内在售楼盘已被“豪宅化”。

　　第一季度商品住宅销售以120平方米以下的中小实用户型为主,60-90平方米的二房户型最畅销；第二季度、第三季度以改善型需求和通胀预期下的投资需求为主，成交产品面积区间以120-180平方米为主。而在岛内，从第一季度开始，除了年中快速消化殆尽的一些小体量盘如林海阳光、信和·御园等，始终出现在销售排行榜的总是几个超级大盘，如海峡国际社区、鲁能·领秀城、联发五缘湾1号等高均价、高总价盘。

　　根据厦门市2008年8月1日起全市统一执行普通住房的标准，今年均价13824元/平方米以上的大户型楼盘即“豪宅”。而目前岛内剩余的可售楼盘，房价大部分已经达到这一水平。

　　“岛内楼盘的豪宅化是被逼出来的。”禹洲地产股份有限公司营销总监陈赛红说，岛内楼盘的高均价与库存产品结构失衡有关，比如有的月份，均价就是被一两个高价盘拉高的。据了解，2003年5月起，购买岛内150平方米以上面积住房，方可办理不超过3人的常住户口。将厦门岛内“购房入户”标准从45平方米大幅提升至150平方米，这一政策的调整成为厦门楼市发展的重要转折点，影响至今。政策对整体地产市场的影响，最明显的体现就是岛内的新建房源开始向150平方米以上的大户型倾斜。而不少2003年以后拍下的地块投入市场的时间正好赶在2007年、2008年的节点上，因此，出现了“满城尽是大户型”的情形。

　　厦门新百瑞物业企划有限公司策划部总监邹绍军也称，“豪宅化”是几年来政策作用的结果，而岛内历来是兵家必争之地，目前拍地的楼面地价高企，决定了今后大部分岛内楼盘的均价会继续“豪宅化”。

　　“岛内万元盘的重新出现，是受区域房地产的影响。”国贸地产市场与产品开发部总经理助理李琳芳则认为，由于岛内区位的稀缺性，岛内房价还会往上走。但“豪宅化”只是价格的“豪宅化”，真正同时拥有好的居住环境、居住品质、人文积淀、不可替代性以及可流传后世等诸多特质的豪宅，尚需市场的进一步开发。

　　-观点

　　2010年楼市或更“狂躁”

　　城市年轮策划代理公司董事长张文彪：2009年是单一的复苏的市场，2010年会更狂躁一点。政府可能会出台相对温和的政策调控，但整个市场泡沫的冲动会更大，购房者对预期的价值变化也会更冲动，同样的，开发企业对于地块开发项目的未来也会更急于变现。

　　新百瑞物业企划有限公司总经理杨志明：如果说2008年的楼市是“两岸猿声啼不住”，那么2009年就是“轻舟已过万重山”。虽然还将有盘整的过程，但楼市最困难的时候已经过去，量价曲线上升的大势已经可以基本定调。从长期看，房价取决于成本，从短期看，则取决于供求，无论从长期看还是从短期考量，岛内目前的房价水平都“情有可原”。毕竟，岛内近期可售楼盘仅三四千套，而今年拍出的地块进入市场，大部分应该是2011年的事情了。

　　领秀城项目经理胡晓鸣：在热钱流进等各方面因素的作用下，岛内房价还在酝酿下一波涨势。整个岛内就是一个CBD，市场定位决定岛内大部分项目首选开发大户型豪宅。

　　立丹行机构策划部总监张志源：地价高，房价肯定也会往高端化发展。2009年岛内出现了总价和均价的“地王”，是受现金流和银根放松的影响，毕竟2008年已沉寂了一年。不过，接下去开发商拿地应该会更加理性。虽然目前岛内房价水平的确超出不少老百姓的购买能力，但仍然有人入市，只能说“存在即是合理”。2009年楼市发展过快的呼声又起，会带来金融政策的微调。明年的市场如何，要看政策怎么变化。但整体而言，对于房地产行业，应该还是以扶持为主。

　　国贸地产市场与产品开发部总经理助理李琳芳：对明年的市场谨慎乐观。政府会陆续出台一些调控政策，但不是根本性的。从大背景看，在控制一些不良泡沫的基础上，政府还是扶持房地产业的。

　　厦门有巢氏房地产代理有限公司总经理王东:由于2008年经济危机的影响，加上短期市场存在的变数较大，出于对市场的谨慎思考，不少企业开工不足，少有新盘入市也就不足为怪了。从长期来看，由于岛内可开发土地资源的不断减少，加上目前厦门主要的配套资源基本上集中在岛内，因此房地产出现高端化、豪宅化的趋势是正常的。

　　-小贴士

　　明年也有中小户型楼盘可淘

　　虽然“豪宅化”的趋势不可阻挡，但这并不意味着在岛内再也买不到中小户型的新房了。

　　2009年2月起，购买岛内五缘湾、观音山、湖边水库等东部三大片区100-150平方米的新房，可办理不超过2人的常住户口。此政策适用于通过“招拍挂”方式取得片区内土地使用权的商品房项目，执行时间至2011年12月31日。

　　禹洲地产股份有限公司营销总监陈赛红认为，五缘湾已拍出的地块，虽然产品定位主要还是“豪宅”，但应该也会有一些复合产品，即部分大户型，部分中小户型互相配套。而今年湖边水库拍出的多块地块也值得关注。据悉，万科的开发进度，从拿地到进入市场，往往只有一年时间，因此，该地块会否顺应入户新政推出100-150平方米的新房，值得期待。

　　今年5月6日，2009G11商住用地由禹洲地产旗下的海天房地产经过30个回合的竞价以2.26亿元竞得，该地块为东方山庄枢纽站用地，扣除BRT用地面积后的楼面价是4109.09元/平方米。陈赛红透露，该地块将开发中小户型产品，预计明年会有所动作。

　　来源：东南早报 (来源：东南网)