大公报：警惕“黑金”力撑高房价

　　中新网4月12日电 香港《大公报》12日刊出署名文章《警惕“黑金”力撑高房价》。文章说，针对楼市的紧缩政策排浪式出台，打击目标直指房地产企业的“钱袋子”。然而，各类“黑金”流进楼市，力撑房价继续坚挺，值得警惕。同时，分析指，房地产本质应是居民最终消费，既是消费品，房价理应纳入CPI，像调控物价一样进行调控，这至少可以避免越调越高的尴尬。

　　文章摘编如下：

　　全国各地楼市近期再一次量价齐涨。2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。进入3月份以后，全国一线城市房价涨得更猛，北京部分项目的开盘价格比去年同期翻番，最高上涨幅度达130%。

　　进入2010年，针对楼市的紧缩政策排浪式地出台，打击的目标直指房地产企业的“钱袋子”。信贷收紧卷土重来，资金问题再一次扼住了房地产企业的喉咙。

　　然而，房地产企业都不愿承认资金紧张，因为有民间高利贷、私募基金及境外热钱等“黑金”源源不断的输血。

　　有关专家表示，各类“黑金”流进楼市，给本来缺钱的房地产企业与政府博弈房价调控政策提供了资本，也力撑房价继续坚挺。

　　信贷紧缩房企“差钱”

　　3月27日，银监会一口气出台四项措施，继续对房地产企业的贷款融资渠道展开“围剿”，针对曾经有囤地捂盘“前科”的房企和78家非房地产主业央企开出了“不得放贷”、“停止授信”等言辞犀利的措施清单。

　　年初以来，从土地出让金首付比例提高、央行两次提高准备金率、证监会加强房地产企业上市审批到此次银监会严控信贷，决策层的一纸令下，让商业银行立刻行动起来。继3月初各大商业银行纷纷提高了二套房贷款首付比例和利率之后，3月底，工行、建行分别向全国各分行下发文件，对首套房贷款利率优惠进行了取消或者提高首付比例的收紧政策。

　　除了购房贷款，房地产企业的开发贷款在此轮信贷收紧中成了“重点对象”。招商银行信贷部负责人表示，现在10个房地产项目上报总行审批，基本上80%不能通过，申请土地储备贷款更是难上加难，除非是特别优质的地产项目，但是审批时间要长一些。

　　在新一轮调控政策之下，房地产企业面临申请贷款难上加难、销售量下降、回笼资金不畅、债务重压等问题。

　　分析人士指出，两年之后的今天，信贷收紧又卷土重来，资金问题再一次扼住了房地产企业的喉咙。尽管他们都不愿承认资金紧张，可实际上行业整体的负债水平和资金状况不容乐观。

　　截至3月23日，共有67家房地产上市公司发布了2009年年报，这些上市公司2009年累计实现净利润接近300亿元。虽然去年楼市持续火爆，房地产企业赚得盘满钵满，但已披露年报的67家上市公司中，截至去年年底，债务总额达5100.62亿元，同比增长34.34%，多数房企资产负债率在70%以上。

　　各类“黑金”不断输血

　　在紧缩政策频繁出台的同时，房地产企业又开始“差钱”了。恰在此时，包括民间高利贷、私募投资基金及境外热钱等“黑金”纷纷活跃起来了。

　　目前房地产企业面临“销售量下降、回笼资金不畅、债务重压”等问题。为此，部分房地产企业只能将眼光投向私募融资、过桥贷款等民间借贷。

　　据了解，过桥贷款按照时间长短会采用不同的年息利率，时间越短、利息越高。例如，某房地产企业的短期借贷月息达4分，折算下来年利率高达48%，与央行目前执行的5.31%贷款基准利率相比高出近9倍。

　　如果两年期的开发项目找民间“高利贷”，其贷款年率都在25%以上，也就是说，如果房地产企业借2个亿的“高利贷”，两年之后连本带息需要偿还3个亿。

　　据报道，近日已有多家外国银行及收购基金与私募股权专家律师讨论组成地产基金，进军中国房地产行业。在此之前，国内房地产企业对频送“秋波”的境外基金持谨慎态度，普遍抱以“只接触不合作”的态度，认为境外基金往往会提出苛刻的合作条件。但是，这种局面正在悄然发生改变。

　　据称，美国一家知名的地产基金向杭州一家二线开发商投资了2亿元人民币，资金快速到位，并已经交割。

　　分析人士表示，一些房地产企业都在玩八个瓶子七个盖的危险技巧游戏。眼下，对于房地产企业而言，借到钱比没有钱更重要。对于部分“差钱”的房地产企业而言，外资或许不是最优选择，却也是一项次优选择。

　　另外，在大型国有银行收紧信贷的同时，部分股份制商业银行暗箱操作，使得信贷资金开始偷渡至房地产企业。而外资银行也放低门槛，对普通首套房贷仍执行宽松政策。

　　楼市“拐点”很难形成

　　分析人士认为，去年同期是房价的最低点，而现在房价仍然在上涨，说明政府的一系列政策虽然起到一定作用，但作用并不像外界预期的那么明显。从开发投资数据就可以看出来，开发投资势头“猛”，房地产企业有一定的信心。在近一段时间内，房价处在房地产企业与政府抑制房价政策的博弈中。

　　随着楼市调控政策密集出台，一路飙涨的房价并没有松动。那么，这一轮调控会否重蹈此前历次调控的覆辙？

　　实际上，回顾以往的几次楼市调控即可发现，仅靠调控很难形成楼市的“拐点”，在短暂地压抑火爆的楼市之后，反而有可能引起价格上的报复性反弹。

　　究其原因，在于现有的调控体系存在诸多缺陷，进而影响楼市调控的落实和效用。房地产不同于其它商品，地域性差别很大，不同的城市适用于不同的房地产政策。但现在的调控措施都是由国家相关部门统一制订，且不说“一药难治百病”，而且这些措施需要房地产的直接管理者──地方政府的配合才能落实。这就使得调控的效果要看地方政府的配合程度，也就是执行力问题。调控措施在执行过程中往往被打折，导致房价很难被调控。

　　分析人士指出，房地产本质上应是居民的最终消费，既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样进行调控，这至少可以避免越调越高的尴尬。(张梦)