来源：中国经济周刊
新房产税开征在即
将覆盖到个人非营业性房产
《中国经济周刊》记者 王红茹|北京报道
房产税开征脚步声渐近。
5月12日，一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房产税”的消息占据各大网站的显著位置。而一个星期前的5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就”。
这一表态意味着政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。
本刊获悉，中央政府已紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作，其中包括税种设置、征税范围、免征额和税率的设定等细节。中央财税部门的基本思路是，对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产，在某些房价上涨过快城市先行试点。
开征房产税最现实
关于房产税开征，目前流传有多种版本，如上海开征房产保有税，重庆获批房产特别消费税。此外，物业税空转也一直是媒体关注的焦点。
“这几个名称其实说的是一个事情，在概念上没有准确不准确之说，我认为表述比较合理的是房地产税；但是在具体操作上面，用别的说法也没有关系，比如叫房产保有税也不是不行。”财政部财科所所长贾康向《中国经济周刊》分析说。
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，重庆的房产特别消费税是最不靠谱的，“因为房产特别消费税肯定是流转税，需要在买卖中缴税，这就违背了房地产税是财产税的基本性质，税理上是讲不通的；此外，还增加了买房人的负担，搞不好，还有可能变成涨价的因素。
“上海提出的保有税这个说法是对住房保有环节征收的房产税，这句话是被媒体通俗化了，其实房产保有税就是房产税，只不过过去房产税只是对商业地产开征。” 刘桓说。
房产税在中国并非新税种。1986年10月即在城市、县城等按年征收，其中，对个人所有非营业性房产免征。而物业税，早在2003年10月召开的中共十六届三中全会时就写入了决议，并于2003年开始在全国进行物业税“空转”试点，其重要内容就是“房地产模拟评税试点”（评税试点范围仅针对经营性房产，不涉及居民个人住宅）。截至2009年末，已经有北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津10个省份（含计划单列市）试点模拟评税。今年开始，模拟评税试点扩大至全国，每个省份选择一个城市进行试点。
“有了10个省份物业税“空转”的经验，房产税评估税基，在技术上不存在问题。”贾康告诉《中国经济周刊》。
在刘桓看来，物业税是一个好税种，如果开征房产税还存在土地使用税问题，“一所房子，要交土地使用税、房产税，比较复杂。如果开征物业税，可以把土地使用税、房产税合在一块，在交了土地出让金之后，土地就不用再交使用税了。因此，开征物业税，会对费、税的管理进行重新规范。而房产税只是在原有基础上征税，综合配套的进一步改革目标是达不到的。”
但他同时表示，目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多，首先绕不开立法程序，“要出台物业税，肯定要先通过人大立法变成法律，虽然从长远看是一个好税种，但是‘远水不解近渴’，开征房产税更为现实。”
刘桓告诉记者，房产税在美国就叫房地产税。在美国，房地产包含土地所有权，买卖、转让时是房子跟地一起转让。但在中国，由于土地属于国有，如果按照房地产税来征收不合适。
“其实当时之所以提出物业税概念，核心是绕开地权的问题，毕竟地面建筑是你的；而没有土地的地面建筑，在香港就叫物业，所以当时就提出要开征物业税。虽然有点不伦不类、怪模怪样，但是准确地表达了这个含义。” 刘桓告诉记者，叫什么名称并不重要，重要的是能不能开征以及能不能达到开征的目的。”
5月11日，国家税务总局一位官员在一个公开场合表示，“前段时间大家所说的住房保有税、房产消费税都是错误的，并没有这两个税种。根据现有的法律，房产税与物业税有可能启用。”
“不太可能是物业税，有可能是房产税。” 这位官员说。
上海、北京或将率先试点
目前，物业税试点还在紧锣密鼓进行，而房产税的开征已经提上议事日程。
近日，有消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。
针对上述传言，刘桓分析认为，这或许是上海已经得到默许试点的一个信号，国家如果开征房产税，或许会拿上海、北京、深圳等城市做先行试点地区。只不过上海公布了房产税消息，北京目前没有表态。
“房产税虽属地方税，但税收立法权在中央，上海能不能开通试点还要视中央统一的部署。”刘桓说。
房产税调控力度不大
我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多类。现行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。
如果征收房产税有两个关键因素：计税依据和税基如何确定。
已经披露并广为流传的上海试点方案中的计税依据是需按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味着，如果一套房子价值100万元，那么，每年应交房产税8000元。在业内人士看来，“8‰”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。
记者注意到，在1986年版的《房产税暂行条例》中规定，对于不出租的房产，计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值，若没有房产原值作为依据，则由房产所在地税务机关参考同类房产核定，税率为1.2%；对于出租的房产，租金收入为计税依据，税率为12%。
据记者了解，目前上报国务院法制局和人大法工委的方案，也是按照原来的房产税，比照商业经营性地产自用房产的办法，原值打7折再乘以1.2%。
刘桓给记者算了一笔账，比如，一套价值 100万的房子，按照70%折旧后做为依据，就是70万，每年征收1.2%就是8400元。这跟上海的8‰的房产税比较接近。
上述国家税务总局官员表示，“如果开征房产税，调控力度并不大，不必太恐慌。”
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