华人新富促伦敦房市升温 “置业英国”正当时？

　　中新网6月19日电 据英国《英中时报》报道，近日，英国《金融时报》援引知名房产经纪公司莱坊(Knight Frank)的调查，称来自亚洲的购房者热衷于将财富投入英国伦敦一手房市场，由此催动了伦敦地区新房交易的升温。这其中，也不乏华人新富的身影。

　　当中国经济的“腾飞”恰逢英国经济的“萎靡不振”，而“高烧不退”的中国房价又遇上了英镑的贬值、英国房市的走低，“置业英国”似乎正当其时。

　　在英华人小吉近日打开邮箱，看到华人房产协会发来的看房会通知。她在备忘录上记下了时间和地点，这是她参加的第三个看房会了。

　　小吉目前在伦敦就读服装设计，尽管现在还是租房度日，但是她早已把目光从“租房中介”转向“卖房中介”。从年初到现在，她参加看房会，也联络了许多要出售二套房的屋主，忙得不亦乐乎。“大部分同学还是租房，但是已经有人考虑买房投资了。”

　　高投资回报吸引华人

　　除了已经在英国居住多年的华人安家置业之外，许多来自中国内地的中小投资者也新近加入英国购房的行列。

　　EasyCity Ltd.的投资顾问James Song先生表示，目前国内主要有三个类型的投资者来英国买房。“一种是小本投资，客户多来自北京、上海和广州等国内一线城市。他们将手中的房产卖出以后，把所得再投到英国房屋市场。这样的人一般购买10到15万英镑的房产。第二种是一些有实力的商人，他们因为子女在英国读书，"顺便"买房投资，子女读书期间可以住，留学结束以后交由房屋托管公司继续赚租金。另外就是投资移民性质的，大规模投资房产，注册自己的房产中介。”

　　从事贸易的陈先生目前暂居英国，他在伦敦中心区金融城附近新近购买了一套两室一厅的公寓，花费25万英镑左右。“金融城附近，这样的小户型很好租。我觉得在这里买房没有风险，租金高，收益率在6%到7%。”

　　陈先生表示产权的长期所有，以及租金和房价“比例合理”，让他更愿意把资金投到英国买房。“中国的房价现在太离谱，短期增值快，长远来看风险很大。”

　　James Song先生分析，根据购房地段的不同，英国房屋的收益率也有很大差别。在伦敦地区，平均是20年可以收回投资成本。“在中国内地，房价高，租金低，收益只有千分之零点几，投资者买房出租觉得很亏。”

　　“几乎所有的亚洲投资者来伦敦买房都看中了这里投资回报的稳定(Secure Return)，”莱坊房产经纪公司的居住研究主管Liam Bailey表示。“亚洲资本的增长，以及伦敦地区租金的上涨，让伦敦中心的房屋很受欢迎。”

　　目前伦敦的房价尽管连续增长14各月，依然低于其顶峰时期32%。“伦敦的租房市场依然强劲，买房出租的投资者的房屋空置率很低，”Bailey说。

　　“一些亚洲国家的房屋市场发展不良，特别是来自中国的投资者，他们有很强的意愿将钱投到他们认为安全的市场。”Bailey表示在过去的十二个月里，中国有七个城市的房价增长超过50%，“中国人对投资本国市场很不放心。”

　　另外英国市场健全的房屋托管机制也是让投资者“放心”的原因。“房屋托管公司为客户提供的"全包服务"(Full Management)一般收取月租金的12%-15%服务费。国内过来的投资者在这里买房就不用担心房屋的出租管理问题，我们也保证客户每月能够拿到85%左右的房租收益，”James Song介绍说。

　　教育市场推动房市？

　　“华人在英国买房一个很大的动因是孩子在英国留学，”James Song先生告诉记者。

　　与澳洲和加拿大两国不同，华人和英国社会的亲和性还是不强，而在澳洲和加拿大，华人跻身主流社会，购房又能为移民申请加分，因此在澳洲和加拿大，当地主要城市的房地产被华人投资者炒得很热。

　　“英国目前还没有热炒房地产的现象。自从保守党上台，华人买房的意愿下降了很多，家庭为留学生购房的占了多数。”

　　“伦敦房子的租金很高，每个月五六百镑就哗哗地没了。”小吉告诉记者，她在买房上的预算是20万英镑左右，“父母很支持，家里也能够提供这样一笔资金。”

　　她算了一笔账，在英国读书还剩两年，毕业后申请PSW两年，四年时间，如果租房，每个月以500镑计算，要花24,000英镑。

　　“买房20万英镑，如果一次付清，每月出租，一间屋子500镑，一年收租金6,000镑，扣掉物业费100-200镑，加上东西损坏的维修费，四年下来，收入就是差不多23,000镑。如果房价高，我再转手卖出去，比如卖21万，等于这四年我赚了三万多英镑，或者交给房屋托管公司。”

　　James Song先生表示：“一般来自富裕家庭的留学生客户看上的都是50万英镑左右的住宅，他们花20多万英镑买一套房子，月租金收入大约是1000镑，再用这1000镑去租他们满意的高档公寓自己住。以房养房。”

　　他对记者表示，学生有自觉买房投资意识的还是少数。“我们的广告主要针对家长，比如在温州的一些房屋中介做，效果很好。家长的投资理财意识更强。”

　　莱坊公司在调查中指出，过去的十年，赴英国留学的海外学生数量上涨了175%，其中增长最快的国家是中国、印度以及巴基斯坦。“很难估计英国的教育产业到底为伦敦带来多少投资。亚洲投资者很乐意为他们的子女买房，方便他们在留学期间的居住，学业结束后这套房子还能够作为不动产长期持有，”Bailey表示。

　　投资者存在误区

　　与华人投资者热衷房产投资不同，许多伦敦当地居民虽然相信长期持有房产是一项不错的投资，但是“靠买房来赚钱”这种观念在英国社会仍然没有得到各方认同。

　　海外投资者欲借“经济危机”抄底楼市也并非易如反掌。在英国从购房伊始，海外买家就要在贷款利率上高于本地买家。例如，本地买家可以获得3%的利率，而同样额度的贷款，海外买家要支付的利率可能会达到5%到7%。此外贷款公司还对买家本人的身份做了诸多限定，如要求拥有公司或在某公司持股达到20%。

　　其他的限制还包括在继承、转手以及出租收益上比英国公民更为复杂的税收问题。

　　“很多华人投资者喜欢用现金一次付清，”英国生活地产公司总裁Gary Kwok表示。“现金一次付清主要有两个风险，第一是利率的浮动，第二是资本利得税的变动(Capital Gain Tax, CGT)。实际上海外投资者也是能够申请贷款的，虽然贷款政策上会有不同，但是钱多买房也会更灵活。”

　　“华人投资者，尤其是中国内地的投资者，在英国投资房产最大的问题还是中国政府对外汇的控制，投资者的资金流面临很多限制。”

　　Gary表示绝大多数的投资者愿意选择传统的“购房出租”(Buy-to-let)投资模式，“国内投资者对英国房屋市场的了解还不够充分，投资存在一些误区，比如一些客户以为来英国就要买旧房子，以为一定要现金一次性付清。”

　　“英国土地资源有限，不像美国和澳洲，有充足的新房房源。市场上多数house都是二手，伦敦一年的新房量也不会超过一万套，不可能照搬国内炒房的模式。”

　　华人投资方式渐趋多元

　　华人置业虽然仍以传统的“买房出租”为主，但是一些新的投资模式也相继浮出水面。

　　“炒楼花，就是在楼房还没有开盘前，依据参考价格支付房产价格的10%，买家可以合法拥有房屋的所有权，等到楼房快要竣工的时候，再依据当时的市场价格卖出去。”

　　Gary认为这种投资方式属于短线投资并获得高回报的最好方式，“而且不用付资本利得税。”联合政府成立之后，新的施政大纲中就提到要将资本利得税从18%提高到40%，引发投资者的恐慌。

　　“实际上炒楼花相当于把一块钱变成20块钱，利用法律的优惠，用很少的钱放大投资量，最后大量收回增值所得。”

　　“英国房屋市场近期最大的政策变动就是资本利得税可能大幅提升，我认为投资者在这种情况下不必要急于抛售房产。另一种连环投资方式也是很好的选择，即购买一套房产，比如2原价是20万，几年后这套房子升值到了30万。这时候屋主可以向银行申请Remorgage，即获得与升值差价等值的贷款，用这个贷款再投资第二套房产，以此类推。”

　　他表示这种连环投资方式可以让投资者同时拥有多套房屋，用贷款政策盘活房产，“这对投资者来说既可以规避资本利得税提高的损失，又能够拥有多套房产。这样，投资人完全不用烦恼工作收入的问题，有这么多房子，坐在家里收租就好了。”

　　“英国是一个自由的资本市场，对海外的资金流不会做太多限制，华人来英国买房的总体投资环境还是很好的。”(潘张旸)