上海楼市成交量快速复苏 近期开盘项目折扣减弱

　　随着沪上楼市成交量的快速复苏，楼市风向也发生微妙变化。 一直在准备给父母买房的王先生发现，近期的开盘项目开发商的折扣幅度开始减弱。“前期售楼处还表示对于折扣到现场后还可以再谈，现在基本上都咬死了95折了，不能再降了。 ”昨日，在一售楼处现场，王先生向记者无奈地说道。

　　而来自搜房网数据监控中心的数据也显示，上周末虽然有8个楼盘推出新房源，但是只有2个楼盘有优惠，且幅度较小。

　　对于开发商目前折扣减弱，王先生将其归结于开发商仍在幻想反弹，依旧捂盘的心态。他向记者表示，他看过的几个楼盘原本都说是8月开盘的，现在都8月底了，开发商却一直没有开盘讯息。 “现在成交量上去了，但是供应量还是没有大幅上升，使得开盘的项目价格"摒"牢了。”王先生分析道。但是他仍乐观地认为，房价仍会有最少15%的下调空间。

　　正如王先生所言，据搜房网数据监控中心统计，上海8月预计开盘数为54个，再加上周末开盘的8个楼盘计算在内，目前已确定开盘25个。8月份已经过了最后一个周末，剩余29个楼盘目前尚未明确具体的开盘时间。而上海5-7月份延迟开盘的个数分别达到50、41、24个。 8月份若以29个延迟开盘计算，实际开盘量只有25个，仅与春节淡季2月份持平。

　　对于调控下，开发商的延期开盘，业内人士向记者表示，由于调控一直处在逐步细化阶段，因此部分开发商保持观望态度，随时准备跟随市场形势调节开盘时间。其次，9月即将到来，不少开发商寄希望于传统的“金九银十”热销效应再现，准备在9、10月份上市，以吸引购房者关注、最后还有可能是由于前期积累的意向客户数量没有到达预先的期望数量，开发商不敢贸然开盘，故选择推迟开盘进程，延长“蓄客期”。

　　与此同时，被王先生等购房者报以希望的“金九银十”降价潮，也许将会出现波折。据一份上海媒体针对84家开发商的调查显示，近4成开发商仍将在“金九银十”继续观望，没有表示明确的降价意愿。

　　业内人士分析

　　-牛刀——

　　中央政府调控房价步履维艰，主要原因就是货币政策不配合。货币政策不配合，而调控又不能停止，怎么办，政府下一步只有实行房产税的征收，用税制的改革，推进房价的下行。但是，税制改革付出的调控成本比货币政策要高得多，因为不仅仅存在经济风险，还存在社会风险。他表示，新政百日以来，三亚、海口，北京的望京、通州，河北的燕郊，深圳的后海，上海的迪斯尼片区等等投机炒作严重的片区，房价开始出现大幅下降，只要不加息，半年后，这些区域的房价将开始恢复性暴涨，调控的效能不用半年就将全部丧失。

　　-SOHO中国董事长潘石屹——

　　目前，在今年第四季度预计实施的“保障性住房建设”、“银监会出台的"三个办法和一个指引"”、“住建部出台的对预售收入监管的办法”以及“国土部清理闲置土地”这四项政策压力下，房屋供应量将继续增加、开发商资金链也会进一步收紧，因此预计未来一年内房价下跌压力仍很大，有可能会回到2009年初的水平。他还预计，四大政策预计在第四季度都可能实施，并带来两方面影响：一是增加住房供应量。真正影响价格的因素是供求关系，供应量的增加会直接影响价格；二是加剧开发商资金紧张。一般来说，开发商降价的前提是企业资金紧张，这比其他任何降价因素的压力都要大。

　　-财经评论员叶檀——

　　房价下降与房地产作为投资品的周转速度，直接影响了货币的松紧。房地产周转率上升可以刺激货币增长，既产生通胀预期，又产生虚幻的财富效应通过抵押贷款增加消费。就中国房地产市场而言是主动调控的结果，房地产作为信贷投放过程中最重要的抵押品，周转率的下降可以导致货币周转率的下降，更重要的是可以直接减少信贷从而减少基础货币的发放。因此，房地产市场作为货币泡沫的载体如果不复存在，加息的必要性不大。

　　“看的几个楼盘都在涨”

　　“怎么会这样，我最近看的几个楼盘叫价都在涨！”深圳市民张小姐说，由于小孩上学她准备换房，今年4月国家出台楼市调控新政策，她抱着等等看的态度观望至今，开始房价确实有点松动，但幅度很小，8月以来，她看中的几个楼盘价格突然都往上走，这让她非常揪心。

　　深圳福田区购物公园附近一家中介的工作人员告诉记者，最近看房的人明显增多，这与前一段时间大家的观望形成强烈对比，业主返价的现象也出现了。

　　记者走访了福田中心区的几个二手楼盘，发现确实都在涨价。城中雅苑一套84平方米的住房原来叫价235万元，现在叫价240万元；皇御苑一期一套住房原来售价112万元，现在是115万元；玮鹏花园一期一套住房也涨价8万元。统计数据显示，进入8月以来，深圳楼市呈现明显回暖迹象。根据统计，截至22日，深圳全市共成交1843套新房，已经超过7月1681套新房的成交量；总成交面积达到15.93万平方米，同样也超过7月14.2万平方米的成交面积。业内人士认为，按照目前的周成交趋势，8月深圳楼市成交量将创出新政策出台以来的新高。

　　“价难跌减弱观望氛围”

　　对于目前深圳楼市出现的突然上涨，有两种解释：一种认为是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始释放，由此造成了楼市的反弹。

　　“从数据上看，4月出台的新政策对楼市的影响正变得越来越微弱，目前从新房到二手房，成交量都在迅速回升，而价格下跌的迹象并不明显，这说明市场在反弹。 ”21世纪不动产分析师费学帅认为，深圳楼市出现反弹的主要原因是，很多购房者观望了近4个月，但房价下降幅度有限，一些刚性需求被迫入市，由此带动了市场的回暖。

　　深圳中联地产的二手房价格走势表显示，今年4月国家楼市新政策出台后，二手房价有所回落，4月成交均价为每平方米13645元，5月为12513元，从6月开始就一路走高，从每平方米12391元上涨到8月的每平方米13848元。

　　另一种意见则认为，这是受深圳地方政策影响导致的暂时性现象。根据此前出台的《深圳市房地产市场监管办法》，深圳将取消“阴阳合同”，违者罚款5万元。而该办法将于9月1日开始实施。

　　深圳中原地产市场总监王世界认为，无论是业主或购房者，担心“阴阳合同”的取消，会给双方带来高额税费，于是纷纷在7月底和8月初分别积极放盘或买房，因此促成了新政策出台以来的一波成交小高潮。记者 张骏斓 (来源：新闻晚报)