密集调控下广州楼市仍处高位 可能继续加码(图)

　　调控下非房企急速撤离楼市 地产业务“皇帝女”变“烫手山芋”

　　本版文、图 信息时报记者 徐凤

　　今年，在一系列调控政策重击下，非地产主业上市公司剥离地产业的新闻最近频频见诸报端，引发社会关注。据报道，11月份以来，非地产主业上市公司剥离地产案例就有7宗，涉及资金超过30亿元，獐子岛、厦门信达、合肥百货、酒鬼酒、通城控股等公司都在此列。业内专家认为，在调控政策重压及融资渠道被封杀的情况下，非地产主业上市公司剥离地产业务或使房企并购潮愈演愈烈。

　　现状 撤离楼市涉及资金超30亿

　　近期，非地产主业上市公司开始撤离楼市，尤其是11月份以来，非地产主业上市公司剥离地产案例就有7宗，涉及资金超过30亿。

　　据《每日经济新闻》报道，11月2日，通程控股将持有的全资子公司通程金洲100%的股权全部转让给新阳光铝业有限公司，转让价格为6614万元；11月16日，酒鬼酒将持有的湖南利新源75%的股权转让给成都新合能公司，转让价格1499.2万元；11月17日，獐子岛表示，以1.24亿元的股权转让价，拟将持有的大连獐子岛耕海房地产开发有限公司100%股权转让给大股东投资发展中心，并全面退出房地产行业。此外，9月29日就已分别公开挂牌出售公司以及子公司地产业务的合肥百货，遭遇无人接盘的局面之后，不得不二次打包于11月推向市场，以1.98亿元的底价出让。

　　房产专家谢逸枫透露，由于受到楼市政策调控的影响，4月以来就有金种子酒、东方宾馆、江苏吴中、华东医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、ST珠峰、太原刚玉、獐子岛、珠海港、合肥百货、酒鬼酒、厦门信达、亨通光电、通程控股、新希望、江淮动力、广汇股份、南通科技、佛塑股份、陕国投、*ST筑信、星湖科技、广东明珠25家公司陆续公布了剥离相关地产业务的公告。据《每日经济新闻》初步估算，已正式公告转让旗下地产资产的上市公司，涉及转让资金超过30亿元。

　　经纬行研究中心朱欣苑认为，各公司集中优势资源做自己最擅长的事情是逆势环境中的通常做法，即做减法而不是加法。在当前的调控政策重压下，非地产主业公司剥离地产业务亦属正常，因为当前环境下项目成功运营的难度增大，学习的成本会较高。

　　探因 调控重压融资难成主因

　　据不完全统计，近5年转行做房地产的上市公司不下40家，而在2009年这一趋势更是到了顶峰。当年有包括高金食品、宏达股份、杭萧钢构、西安饮食、小商品城等纷纷涉足地产业务。一时间，楼市因众多非地产主业公司的加入而变得热闹非凡。那么，昔日人人争抢的“皇帝女”，为何今日变成非房企的“卖剩蔗”？

　　谢逸枫分析，目前，全国大大小小房地产企业超过8万家，在一系列政策调控重压下，非主业房企在利润急剧下滑的态势下，被迫急速离开楼市，规避风险。因此，经不起政策调控考验的非主业房企，退出房地产业也是一种必然。

　　据了解，限购令等行政手段的出台，以及众多调控政策的累加，导致一手房销售速度减缓，房企资金链开始出现紧张迹象。在融资渠道被封杀的情况下，“非房企”上市公司面临着资金大缺口的现象，甚至被迫抛地或是转让地块。再加上证监会不再审批任何房地产的再融资申请，进一步恶化非房企上市公司资金链。

　　有业内人士认为，今年国家多番调控楼市，加息再次启动，10天内两次上调存款准备金率。近期更是传出年底不少银行停止放贷的消息，金融信贷再次收紧的信号让市场风声鹤唳，令那些原本做水产的、酿酒的及搞科技等非房企陆续撤离房地产市场，回归主业。

　　谢逸枫分析，“一方面，国务院对房地产政策调控趋势不变，同时货币政策的收紧和对房地产的挤压，使部分非房企上市公司对参与楼市开发丧失信心。” 另一方面，受到融资渠道堵塞和未来楼市或进入调控常态影响，非房企上市公司剥离地产也是为减少整体公司资金紧张的“包袱”，以防资金运作出现破裂的风险。

　　探果 房企并购潮或愈演愈烈

　　非地产主业上市公司剥离地产业务后，是否给正牌房企提供了并购良机？业内人士认为，这不仅为品牌房企提供并购的机会，还将有利于品牌房企扩大规模。

　　谢逸枫指出，“非房企”上市公司剥离地产业务，无疑成为今年销售指标完成率达到80%、又亟需土地储备扩张的房企最好机会。对专门从事房地产开发的企业，尤其是不差钱的房企，在“非房企”上市公司亟需抛售地产业务、要价较低的情况下，绝对不会错过低价收购的机会。

　　据了解，近期万科欲收购深圳建设集团的计划又浮出水面，但目前收购尚处在洽谈阶段。11月份又传出万科收购深圳海轩广场的消息，并更名为万科红，即将发售。金地集团上半年也收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权、珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。9月份，恒大地产的全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。

　　朱欣苑认为，非地产主业上市公司剥离地产业务，给了地产公司更多的并购选择机会。对于专业地产公司来说，逆市环境往往也是扩张的好时机。“通过合作、收购来扩大企业规模，是大型房企趁行业低潮期低价吸纳项目的惯用策略，不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区，也可以降低开发成本。”

　　专家看法

　　“门外汉”就该被挤出楼市

　　资深房地产专家谢逸枫认为，“非房企”卖空房地产业务，有利于房地产行业的健康和繁荣发展，挤掉一些“门外汉”——非房企，让专业性的房企去开发才是未来楼市发展的趋势。目前，即便有众多“非房企”剥离了房地产业务，并不代表知名房企也对市场前景感到悲观。不过，“非房企”坚决卖空房地产业务，给了市场一个重要的信号，即房地产业将面临新的调控周期。

　　朱欣苑则认为，发展商都是追求利润的，不存在专业地产公司就会从楼市健康角度考虑，而非主业公司就会让楼市不健康的问题。只是专业地产公司所开发的产品会更符合消费者需求，但非主业公司也可在代理公司帮助下逐步走向专业。

　　针对调控结束后，剥离地产业务的非地产主业上市公司会否卷土重来，二进甚至三进楼市淘金。谢逸枫认为，房地产作为暴利行业，大部分“非房企”基本早在6年前就插手从未做过的房地产业务。目前，受到政策调控和融资困难及考虑到自身主营产业，仅仅是暂时撤离楼市，避免资金被套的风险，况且撤离之后，等政策调控结束，融资放松，楼市稳定，又可以再回到房地产业。另外，也不排除这些“非房企”在楼市圈钱的目的，因为土地的升值速度甚至超过了房价的上涨幅度，炒地皮甚至比炒房更加暴利。毫无疑问，一旦调控结束，剥离地产业务的非地产主业上市公司肯定会卷土重来，积极进入房地产行业继续“淘金”，力图分一杯羹。

　　密集调控下广州楼市仍处高位 多位专家指出调控或需加码

　　本版撰文 信息时报记者 徐凤

　　在楼市调控密集的近几个月内，广州乃至全国的房价仍居高不下。就广州房地产市场而言，二轮调控后的11月，一手房成交量虽下跌约六成，但房价仍处于高位。住建部也于近日指出，房产调控已尝试十八般武艺，但仍存在难题。那么，这些难题究竟是什么？为什么调控政策频出楼价却仍居高不下？为此，信息时报记者采访了多位房地产知名专家，共同探讨这些话题。

　　新政力度如何？只是临时性措施 难遏制楼市

　　信息时报：继9·29新政之后，限购令等二轮调控政策再次袭击楼市，你觉得一、二轮调控力度如何？又如何看待这些政策？

　　彭澎：新一轮调控以限购令为代表，主要是用行政手段压抑投资需求，业界和市场普遍认为这是临时性措施，非长久之计，从长期来看，房价还是要涨，这就从根本上减弱了调控效果。

　　韩世同：在我看来，其实每一次调控都是有效果的，只是人们过于急躁，没能等到效果充分显现，就急于求成地认为调控失败了，又急着加码。就像揉面，软了加面，硬了加水，结果面团越来越大。

　　邓浩志：一、二轮调控力度应该说还是比较大的，很多政策的力度都是自中国建立商品房市场以来前所未有的，比如说第一轮调控中的购房贷款限制政策，第二轮调控中的地方性限购政策等。

　　但第一轮调控成效不大，基本没有起到遏制房价上涨效果，最终使得房价在今年8月重拾升势；而第二轮的调控效果暂时不太明确，就目前看，市场在经历了1个多月的观望期后，又有再次抬头的趋势。两轮政策出台后的结果均未如中央决策层所料。

　　朱欣苑：今年的二轮调控已是房地产行业史上最为严厉的调控政策，但我们不能因为本轮政策没有令房价下降就认为调控失效。政策通过限制部分客户的成交而影响项目的销售速度和发展商的销售回款速度，这在一定程度上遏制了价格的上涨幅度，已发挥其应有作用。

　　房价为何仍涨？ 购房需求仍旺盛 房企不缺钱

　　主持人：从调控后近两个月的广州楼市来看，成交量虽呈幅度下滑态势，但成交价格仍在上涨。你认为导致这种现象的主要原因是什么？

　　韩世同：我认为，目前楼价依然上涨的楼盘是以牺牲成交量为代价的，或者说是因为其逆市上涨而导致陷入有价无市的境地，而目前郊区盘和顺势降价的楼盘则可扩大成交。只是，目前广州一手住宅均价虽然回落到“9字头”，但主要还是结构性变化带来的均价回落，即郊区盘成交放大、城区盘成交萎缩造成的；这种情况是房价将要进入实质性降价的先兆。

　　邓浩志：应该说，房企不缺钱、市场需求仍然旺盛，是最近两个月房价依旧坚挺的主要原因。房企不缺钱得益于今年住宅销售的持续火爆。据统计，今年头10个月，大部分上市房企已完成或接近完成全年的销售任务，而今年前10个月宽松的货币政策也为不少房企的融资提供了便利。由于有多种途径“输血”，不少开发商未来仍有较强的“抗打击”能力。另一方面，流动性的失控、通胀的加剧也导致了房地产成为资金的“避难所”。

　　朱欣苑：就全市而言，楼市成交量经历9～10月的高峰后急速回落，但价格仍保持平稳。一方面，大批货量已在9～10月推出，现时供应不多；另一方面，通胀高企导致投资客仍有较强的购房需求，在供需相对平衡的状态下，房价并未出现下调现象。

　　如何遏制房价？调控要持续加码 形成组合拳

　　主持人：如何才能有效遏制房价过快上涨？

　　邓浩志：应该重点在两个方面，一是切切实实增加有效供给，二是拓宽投资途径，让热钱分流入住宅以外的领域。

　　彭澎：调控要到位，必须形成实实在在的组合拳：一是房产税逐步从试点到推广，核心是对第三套房收重税，抑制投资需求，加大持房成本；二是空置税和空闲税一起收，对开发商6个月内没有卖出去的房收取空置税打击捂盘，对购房者一年内自住或出租不到一个月的住房收取空闲税，抑制投资投机需求；三是严厉落实两年土地不开发收回的规定，抑制地王的产生；四是让房产税、空置税、空闲税成为地方税，土地出让金50%用于保障性住房，减少地方政府对土地财政的依赖；五是加收住房交易印花税，学习香港做法，面积越大尤其是别墅，持有时间越短征收的印花税率越重；六是明确各地保障性住房建设规模，逐步向外来务工人员开放。

　　韩世同：税收方面最可能的是房产税；房价方面，如果实在无法控制就只能采取政府指导价的方式进行行政干预；土地方面，可能会加快三旧改造的步伐和范围，即进一步扩大土地协议转让的试点和范围；金融信贷方面，最有效的显然是收紧开发商的银根。这些政策都是有可能实施的，开发商最好还是不要再进一步逼迫中央政府出狠招。

　　会否出台新政？要看经济走势 可能继续加码

　　主持人：近日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，房地产调控仍有储备政策。另有媒体报道，住建部和国土部正在摸底地方对中央调控政策的落实情况。在你看来，在今年底或明年初，会不会出台第三轮调控政策？

　　韩世同：关键还要看总的经济走势，如果四季度经济增长出现“8字头”的增长率，必然会导致对房价的调控放缓。如果经济形势好转或并不是太坏，对房地产调控的力度和强度则还有可能加强。

　　邓浩志：调控的手段无外乎行政、货币、行业三大类。三大类其实目前都已用上了，再有新政也不过在原来的基础上加码而已。至于会不会出台第三轮调控政策，重点在于第二波调控政策的效果。但我个人认为，这次调控就算有效也只是暂时的，因为我们看到目前的政策基本上都是抑制需求的，最终某一天政策放开，楼价一定会出现报复性反弹。

　　朱欣苑：由于政策在抑制需求方面已出台多项措施，如果继续加码，可能的措施除仍针对需求面的房产税外，还可能有针对供给面的土地政策和金融政策。即切实加快推进保障性住房建设、增加土地供应、真正落实对闲置土地的从严处罚措施、适度提高发展商的贷款门槛和成本、适度收紧行业资金链等。

　　对购房者建议？不宜短线投资 刚需随时可出手

　　主持人：对投资客和刚需客，你有怎样的购房建议？

　　韩世同：投资客现在显然不适宜入市，因为作为投资应该“买低不买高”，目前楼价处于历史高位，显然是不适于追涨入市的，更何况目前楼价已处于重新回落的阶段。我认为，如果不急于购房，最好还是再观望一下；如果急于购房，则应选择适当的地段和适当的户型，不宜追求一步到位。

　　朱欣苑：对于长线投资客，建议符合购买条件的仍可出手，因为从长期趋势来看，在土地资源刚性的硬约束下，需求比供给的增长将更为迅速。而对于短线投资客，则建议再观望一段时间。对自住需求来说，能符合自身条件的项目并不多见，没必要一味等待房价下跌。

　　彭澎：对投资客来说，密切关注政策动向、减少持房数量可能较为理性；对刚需客来说，不妨推迟购房或先租后买；对于激进的投资客和经济较宽裕的刚需客，如有心水的房屋也可大胆入市。

　　邓浩志：目前房地产市场双方都在博弈之中，楼价继续上涨的可能性存在，见顶回落的可能性也存在。所以在这个时候，作为刚性需求客户最重要的还是考虑两个方面：一是自身的实际需求，二是政策明确打压，风险很大。如果是投资客，倒是可考虑投资商用物业。

　　年底冲业绩房企掀推货高潮 穗新盘新货环比上涨逾一成

　　在一系列新政重压下，12月房企的推货热情不减。据搜房网监控中心统计，广州全市11月25日～12月31日新盘新货总量多达30余个，环比11月上涨逾一成。其中，白云区新盘新货居十区之首，推新货楼盘逾8个。业内人士认为，年底房企掀起推货高潮，主要是因为部分未完成年度业绩的房企在最后一个月冲业绩所至。

　　全新盘市区郊区各占半

　　从12月广州各个片区新盘新货来看，中心六区占16个，与11月基本持平。在36个项目中，全新盘20个，中心区与郊区各占一半，其中越秀、萝岗、从化各有3个全新项目，数量最多。

　　就推新货个盘来看，白云区不乏有秀山一品、卡布奇诺、云山名都等多个全新盘推出。除此以外，中海金沙湾、恒大御景半岛等多个大盘也推出全新产品，销售均价约1.5万元/平方米。

　　另外，荔湾区的康侨荔都、瑞安花园、荔港南湾、爱群会景湾等都有新品推出市场，销售价格每平方米为1.3万～2.5万元不等。海珠区的馨润尚寓、琶洲公寓等也有新品推出市场，销售价格约2万元/平方米。

　　房企急以销量带业绩

　　资深房地产专家谢逸枫认为，近期新盘新货数量突然大增，主要是大部分房企在最后两个月冲刺销售业绩。另外，是受到全球通货膨胀、热钱疯狂入市及投资客热情不减等因素影响，开发商也顺势增加新盘推货量。

　　经纬行研究中心主任曾英杰认为，12月新盘新货增多，主要原因有三个：一是部分未完成年度业绩的房企冲业绩；二是部分已完成任务的房企在冲刺年度总营业额的排名；三是受11月广州亚运会的影响，部分楼盘延后开盘；四是在政策的持续打压下，部分开发商看淡后市，争取尽快出货。

　　曾英杰认为，12月广州楼市会比11月稍微热闹一些，但人气方面还是不太看好，除非开发商能大幅降价促销。“但从目前情况来看，房企大幅促销的可能性不大。”

　　信息时报记者 徐凤

　　穗上周房产成交均价跌至“9字头” 郊区活跃拉低全市均价市区仍近2万

　　广州楼市“限购令”自10月15日推出以来已有一个半月，从总体上看，新政未能收到抑制房价的作用。美联物业（广州）发布报告显示，上月住宅价格指数为223，环比上升2.6%，同比上升22%，与基期相比上升123%，二手房样本价格为16986元/平方米。

　　在房价高企的同时，住宅成交套数则出现大跌，持续四周周成交徘徊在1500套以下。

　　本版撰文 信息时报记者 罗莎琳 张金娜（除署名外）

　　均价 上周略现回落 市区楼价仍高企

　　从区域成交来看，11月广州中心六区一手住宅均价达19908元/平方米，环比上涨1.9%；成交面积为19万平方米，环比下跌55.7%，占广州十区二县交易面积的30.2%，比前一月的比例增加5.99%。新四区与二县市一手住宅均价则为8103元/平方米，环比跌幅达11.8%；成交面积为43.9万平方米，环比跌幅为68.7%，占广州十区二县交易面积的比例下跌至69.8%。

　　不过，一路高企的成交均价在上周开始出现回落，重回“9字头”楼价，为9795元/平方米，环比之前一周的成交均价11738.7元/平方米下跌17%，创下了近4个月来周住宅成交均价的新低点。据了解，这主要是因为恒大山水城、碧桂园凤凰城等多个郊区盘成交活跃，而这些楼盘均价都在万元以下，从而拉低了全市的成交均价。据了解，11月网签成交均价1万元/平方米以下的楼盘有131个，占45.17%。

　　成交 暴跌近七成 创近四个月新低

　　据网站房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，上月广州十区二县一手住宅成交面积为62.9万平方米，环比暴跌66.1%；成交套数为5607套，环比暴跌67.4%，无论成交面积还是套数，均创下近四个月来的新低。

　　而据搜房网数据监控中心最新数据统计，上周（11月22日～28日）广州十区二县市共有173个项目网签1134套住宅，这是自11月以来连续4周周成交在1500套以下，签约面积为127971平方米，环比之前一周的网签量154350平方米下跌17%，平均每套签约面积为112.85平方米。

　　区域方面，上周未纳入限购区域的增城可谓一枝独秀，不仅以5个项目的绝对优势占据了成交排行榜的半壁江山，还一举包下了冠亚军之位。与此相对的是，市区项目在限购、限外令下集体“过冬”，表现相当沉寂。

　　个盘方面，恒大山水城以54套的成交名列第一，花都的天马河公馆和好美嘉园、南沙的龙光棕榈水岸也吸引了众多购房者。其中，好美嘉园预计12月将推出全新的2号楼单位。10月的销售冠军广州亚运城，本周以37套的成交位居第七。

　　预测 12月老城区新货供货更稀缺

　　由于广州亚运会在11月举行，大量新货已提前在“金九银十”消化得差不多，加上主流上市房企业绩压力不大，11月广州一手住宅新增供应也因此出现大幅减少的现象。据网站房产数据中心统计显示，11月广州住宅新增货量仅约3510套，较10月大幅减少3454套。截至11月30日，全市未售货量约为64895套，较上月末减少2210套。

　　据了解，12月广州全新上市楼盘共有18个，旧盘新推逾20个。中心六区方面，三大老城区的新货供应越发疲软，但也不乏亮点。一再推迟开盘的保利中辰广场、金润铂宫、正佳东方国际公寓、东方文德广场以及馨润尚寓等盘有望在12月扎堆上市。外围区域方面，由于限购令限制范围并不涉及金沙洲、增城以及从化地区，在此利好消息刺激下，从化在12月将有4盘推出新货，其中包括盛唐翰林国际。在广州南部，广州亚运城也继续推货，接下来销售的注意力会放在享受型的技术官员村。

　　业内专家预测，随着限购令威力显现以及加息可能性进一步加大，预计楼市成交将进一步低迷，不排除成交面积将下跌至50万平方米水平。但最近一段时间广州“地王”频现，一方面说明主流开发商仍手握重金，另一方面也说明他们仍看好后市，因此预料12月整体均价仍将维持在高位震荡。