建设“高档化”买者“富人化”监督管理“失控化”

　　笔者近期在天津、北京、福建等省市进行房地产专题调研时发现，一些地方在推进经济适用房建设过程中出现了“三化”倾向，即经济适用房建设“高档化”、买者“富人化”、监督管理“失控化”，使国家经济适用房的政策效应大打折扣，值得警惕。

　　经济适用房建设是我国城镇住房制度改革中一项重要举措。国家建设经济适用房的主要目的是为了解决中低收入者住房紧张的问题，而不是为盈利，不能向社会敞开供应。调查发现，一些房地产开发商按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时，并没有按照规定建设经济适用房，普遍出现了一些建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题，很难被中低收入老百姓接受，一定程度上损害了纳税人特别是中低收入者的住房权益。

　　——建设“高档化”。接受采访的中低收入者大多感叹，经济适用的80平方米左右的小户型太少；经济适用房越建越大，大多为120平方米以上的大户型，有的甚至建成“别墅”了。

　　经天津市政府批准的经济适用房，目前共有“华苑”、“万松”、“西横堤”、“梅江”、“太阳城”等5个居住区，除“华苑”外，正在建设的其他几个居住区，都没有按照经济适用房的规定进行建设。“梅江”园除两座住宅外，有11座四层半联体花园洋房、47座联体花园别墅，一般户型单元面积174平方米左右，别墅户型单元面积最高达269平方米。“太阳城”居住区既有三层四层的洋房，也有小高层，一般户型单元面积平均126平方米左右，个别户型单元面积高达200多平方米。

　　有关资料显示，去年浙江杭州公示的经济适用住房房源，户型70％以上在130平方米左右，最大的达到178．18平方米，单价平均在3000元左右。

　　——买者“富人化”。记者在一些省市调研时发现，在同一地区，经济适用房的价格与商品房相差无几。由于价格偏高，大多数普通工薪族只能“望房兴叹”。经济适用房“富人化”现象日趋普遍。

　　去年福建沿海一些城市经济适用房的平均价位达1800多元／平方米，有的起价高达2400元／平方米，一套面积为130平方米的住宅，价格也在30万元以上。据测算，按这些城市市区居民人均可支配收入，一个普通居民即使要购买一套总价为20万元的住宅，不吃不喝也得积攒16年。

　　记者调研发现，房地产经销商急于把资金回笼，有买就卖。经济适用房成了一些比较富裕的人廉价的“别墅”。调查分析，有能力购买经济适用房的消费群主要是一些律师、广告人和私营业主、外企职工、高级管理人士等“白领阶层”。其中有不少高收入阶层买经济适用房并非自己没房可住，而是把购买经济适用房当成了优厚的投资项目，想用它来炒房赚钱。福州市房地产管理局不动产研究所副所长刘福泉分析指出，经济适用房政策实施的效果不佳，不但使政府的优惠政策在一定程度上没有落实到中低收入阶层的身上，又无形中增加了政府的负担，减少了政府的土地出让金收入。

　　——监督管理“失控化”。笔者调研还发现，一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。

　　一些开发商利用经济适用房建设监管缺失，以经济适用住房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱了经济适用房建设市场秩序；由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的，有些开发商甚至采取暗箱操作，打经济适用房的牌，却做着商品房的生意，也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。天津“梅江”居住区和“太阳城”居住区的开发商以经济适用住房政策获得土地，国家划拨土地实际上属于无偿性质，却又以纯粹商品房性质开发和销售，其利润之丰可以想象。国家对经济适用房建设的优惠落到“低进高出”的开发商手上，使政府减少的税收转化成开发商的高额利润。

　　福州市房地产管理局不动产研究所副所长刘福泉指出，对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异，二是由于中低收入者中也存在差异，如何分别对待。据调查，目前许多地方还没有以明确的标准确定中低收入者的收入界限，以致目前经济适用房的销售还是处于无“规”可依的状态。

　　为使经济适用房建设真正实现“经济”和“适用”，有关专家提出以下建议：

　　一是根据各地实际，因地制宜地明确各地中低收入者的收入界限，清晰购房者的门槛。二是严格按照国家关于经济适用住房的界定和规定，结合地方实际情况，进行房型、价格的定位，必须低于当地平均房价，以防开发商“偷梁换柱”。如果开发商违背国家相关政策规定，应解除开发商开发资格。三是加大监管力度，延缓经济适用房的二次上市，以遏制经济适用房领域的“富人”购房投机行为。四是结合国家有关规定进行清查，把市场上不同经济性质（政策）房屋供求运行分类归位，然后进行整顿，规范房地产市场秩序。五是由主管部门拿出处理办法，已经建成的经济适用住房严格按照其经济性质的价格销售；如果还按高价格销售，就改变其性质，按照非经济适用住房待遇补偿差价；正在建设的经济适用住房或调整设计，或更改性质，以保障经济适用住房的真实性。(记者 黄庭满 周润健）2003-06-10 检察日报