《中国财经报道》播出节目《经济适用房为何买难卖也难》，以下为节目内容。

　　主持人：大家好，我是张冬，欢迎来到全新改版的《中国财经报道》。从这期节目开始，我和我的同事们要做的事情就是“每天打开一个问号”，如果您发现经济生活中有什么困惑和疑问，请您告诉我们，咱们一起来寻找答案。先来 看看，今天的问题是什么？

　　在都市里扎帐篷生活，您觉得奇怪吗？可这就是现实，而且这样的景象眼下就出现在北京的一个售楼处门前。4月底的北京，白天最高气温已经升到了30多度。而比天气更热的，可能就要算这个名叫“三环新城”的经济适用房楼盘了。在售楼处旁边的一个小帐篷里，王先生正百无聊赖地抽着烟，打发着排队等号的时光。

　　王先生：“我去年12月份就来了，来了也登记了，当时售楼小姐告诉我是今年三月份放号，我也登记了，所以我从二月份开始就来，每天都来，但是没有扎帐篷，而且我登记的时候是明确告诉我是三月份放，我从3月27号早上五点钟就开始了，以后就没回过家，一直等到现在。”

　　三环新城是目前北京四环路以内最大的经济适用房项目，由于每平米均价还不到3700元，比周边房价差不多要便宜近2000块钱，因而前三期房子期期开盘都要排队拿号才能买到。由于担心第四期开盘会突然放号，王先生索性就在售楼处“安营扎寨”，没想到马上就有很多人效仿，可更让他想不到的是，等候会是如此漫长，一个月下来王先生身上的黑外套已经泛起了油光。

　　王先生：“没法换也不敢脱，晚上还是有点凉，因为你总在露天野外，等于野外生存一样。”

　　想升格当爸爸，家里添丁加口没房子可不行，而对未来幸福生活的憧憬，也让王先生做好了打持久战的准备，于是眼前的这点艰苦也就不算什么了。排队的人群里类似的情况不少。

　　购房者甲：“快一个月了。”

　　记者：“快一个月了?什么时候能等着号。?”

　　购房者甲：“这我不知道。”

　　记者问：“就住这呢还是每天都来？”

　　购房者甲：“就住这里。”

　　购房者乙：“主要一点这块的房子便宜还好，经济适用房，贷款也低。”

　　日子久了，来排队的人都成了朋友，平时大家聊天、打毛衣、放风筝、玩扑克，王先生和同伴还养了几条小金鱼，单调的生活多少有了些情趣。终于，五一过节前，开发商总算有了消息，但开盘日期被推迟到了8月底，而且开发商还强调，将以公开摇号的方式决定买房的先后顺序，这也意味着排队等号是无效的，但王先生依然打算坚守。

　　王先生：“要一直等到它有结果为止，它就到11月份我也要排，现在搭帐篷不走的人都是这个想法，最终会有一个结果。”

　　非买房不可，租房住不行吗？当记者提出这个问题，仍在排队的人们大多给出了类似的回答，一个月挣一、两千块钱，商品房天天涨买不起，而租房一个月少说也得6、7百块，算下来，与其付租金给别人还不如自己交贷款，买套经济适用房划算。

　　王先生：“实际上，它问题的还在这个经济适用房供给量太少。”

　　四月的北京昼夜温差依然很大，冷风中王先生回到自己的帐篷，但却久久难以入睡。借着微弱的路灯，他时而翻翻书，时而看看不远处的新楼房，又是一天过去了，究竟还要等多久，这楼群里才会有一盏灯为他而点亮呢？

　　主持人：7年前我国开始推出的经济适用房，原本就是为了满足中低收入家庭的住房需要，可几年过去了，看到老百姓还是要用这样的方式来排队买房，心里确实有点不是滋味。其实北京平均每年新建的经济适用房都超过380万平方米，但这对于城里几百万中低收入者来说，还是显得杯水车薪。

　　一边是经济适用房供不应求，而另一边一些经济适用房的“不经济”也把购房者挡在了门外。在北京城北的一个经济适用房小区，虽然已经是中午时间，但小区里依然停着不少轿车。去年初刚住进来的谢先生告诉我们，由于当年开盘时没有限制，所以买房的很多都不是中低收入家庭。

　　谢先生：“有的户型甚至超过两百平方米听说还有三百平方米的。”

　　谢先生说，小区里大户型不在少数，虽然房子单价只要2650元，但如果面积是200平米，总价也要超过50万，对普通工薪族来说，这样的大户型买不起，而小户型又抢手买不上，也正是这一点，让经济适用房遭遇了不小的尴尬。此后有关部门出台了一系列措施，一方面对经济适用房户型加以限制，另一方面也对购买者严格把关。

　　谢先生：“后来到我们买的时候已经对家庭的年收入有一个最高不能超过六万这么一个条件限制。”

　　除了对家庭年收入的规定，眼下在北京还要同时具备两个条件才能购买经济适用房：一是要有北京市城镇户口；二是没有住房或住房没有达到标准。门槛虽然更严了，但谢先生说，还是会有漏洞出现的可能。

　　谢先生：“经济适用房的购买标准核定可能比较难吧，因为这个收入并不是这种特别地透明。”

　　主持人：建设不断加快，对中低收入者买房的保护政策也在加强，但京城的经济适用房依然紧俏到要排队拿号买才行。是不是全国的经济适用房都这么紧俏呢？答案也许并不象我们所想的那样简单。

　　赵成刚是成都一个经济适用房楼盘的销售经理，这些日子他正到处想办法推销楼盘。赵成钢告诉记者，他们的楼盘每平米均价只有2385元，价位在成都新上市的经济适用房中算低的。可卖了一个星期，696套房子只订出了31套，还不到5%。赵成钢说，销售情况不理想，有可能与楼盘地处城郊结合部有关。

　　成都市某经济适用房销售人员赵成刚：“客户比其它楼盘相对而言要少一点。”

　　记者调查后发现，尽管城里的经济适用房销售情况要好一些，但总体来看，近来成都的经济适用房销售状况并不理想。根据资料，成都市新近向市场提供了近58万平米，6084套经济适用房。截止到四月底，有3332户居民提出了购房申请，假定所有的购房申请都能通过，销售率也才54.7%，而这还仅仅是一个理论数值，一是因为所有申请都能通过的机率很低，二是因为目前符合条件的申请者中，还有一半没有签订购房合同。

　　成都市住房委员会办公室副主任蒋治云：“六千多套房源已经卖出一千七百多户，从情况看好像剩余很多，但是我们的工作还没结束，我估计今后还要卖出一些，假如说能够卖出两千多套的话，我们还有60%的房源富余量。”

　　6000多套经济适用房为什么只能卖出2000套？是市场没有需求，还是另有的原因呢？蒋治云的分析，成都市规定，“购买经济适用房家庭年收入应在3.8万元以下”，这一标准是1998年制定的，随着经济的发展，这一标准现在来看，有些偏严，限制了一些中低收入者买房，但即便放宽了购买准入门槛，他们依然有不少困惑。

　　困惑一：经济适用房如何定价？

　　根据记者的调查，成都这批经济适用房的售价每平米在2225元到2800元，但消费者却大多认为还是偏高。

　　购房者甲：“我觉得价格偏高，还是偏高，作为经济适用房还偏高。”

　　购房者乙：“我知道目前光华馨地大概是两千八左右，如果是两千二三可能就是非常好的，我想是这样的。”

　　然而，这批经济适用房定价时严格遵守了成都市关于经济适用房的定价规定。

　　成都市住房委员会办公室副主任蒋治云：“我们定价原则其中有一条就是，比照项目周边的商品房平均价，低15%到20%，作为经济适用住房比较价格的一个定价原则，光华馨地它一街之隔，街对面有一个商品房叫博瑞花园同样的12层小高层电梯、公寓卖的就是4900元一个平方，而我们就卖2800(元)。”

　　蒋治云说定价问题他们还在研究，而且自己也能想办法解决，但有些问题，就需要其它部门的配合了。

　　困惑二：银行贷款门槛高？

　　调查中，不少销售商也向我们反映，由于符合经济适用房购房标准的家庭，收入一般偏低，所以银行对这部分购房者的还贷能力有不少顾虑。

　　成都市某经济适用房销售人员赵成刚：“比如说，我们经济适用房家庭年收入，它那个条件是在38000元以下，根据银行资信审计那个条件来定，大概每个月家庭收入必须要达到四千多五千。才有可能过得了银行资信审计，按照那个审计标准下来以后大概很多购房户都达不到银行的要求。”

　　尽管成都市有关部门承诺尽力帮助各个经济适用房楼盘寻找可以合作的银行，但眼前不得不考虑的问题是：如果房子真卖不出去，又该怎么办？

　　困惑三：卖不出的经济适用房怎么办？

　　按照目前的乐观估计，成都新推出的这6084套经济适用房当中，可能会有近3000套卖不出去。成都市住房委员会目前已经向市政府提出建议，应适当放宽经济适用房购买者的收入限制；另外适当提高所剩住房的价格，以中低价格商品房的形式向社会发售。

　　成都市住房委员会办公室副主任蒋治云：“比如说价格高于经济适用住房，低于纯粹意义上的市场商品房，那么适用人群也可以考虑年收入限制五万八，六万八或者七万八。”

　　主持人：北京人如果看到了成都经济适用房的销售情况一定羡慕得不得了，可成都人要是看到北京人为买经济适用房住进了帐篷，八成也会感到莫名其妙，一边是难卖，一边是难买，这经济适用房到底是怎么了？中低收入者的住房问题到底有没有一个好的解决办法呢？别着急，先进1分30秒广告，之后我们再来看看，一些地方想要尝试的解决方案，以及专家们有什么高招！

　　王伟不久前刚刚搬进了位于成都东郊的一套40多平米的拆迁安置房。按照规定，扣完拆迁补偿费，王伟还要补交1万1千块钱的房款。就是这一万多块钱，让月收入只有200元的他犯了愁。

　　王伟：“可能我如果去借可能是很不容易借到的，为啥子你借了，你没有还偿能力。”

　　正当王伟发愁的时候，成都市的一项新措施帮了他的忙。

　　成都市住房保障中心廉租科科长李建：“如果按过去的政策按月发放廉租补贴，他们每个人每个月只能领一百多元钱，起不了多大作用，我们改为一次性发五年的租金补贴了，每户家庭可以拿到一万多两万元钱，就基本能把他的新旧房差款能够冲抵消完，使他们能够很快地改善居住条件又没有什么经济困难。”

　　向特困户一次性发放五年租金补贴是成都市在全国率先推出的，而尝试使用廉租房、经济适用房、中低价位商品房三管齐下的方式解决中低收入居民的住房问题，也正是成都市在经济适用房销售受阻的情况下想出的新办法。具体的思路是，家庭年收入在8000元以下的特困户，靠廉租补贴政策解决；年收入8000元到3.8万元的中低收入家庭，靠经济适用房解决；其他中等收入家庭则要靠中低价位商品房解决，而如何界定中等收入的标准正在研讨当中。

　　成都市住房委员会办公室副主任蒋治云：“我们觉得中低价位商品房适合这部分人群。他们的收入完全承受市场的商品价有困难。但是他们又超过了经济适用住房那个把握条件的严格的条件，比年收入三万八要高一些，所以中低价位商品房我们认为应该提到日程上来考虑。”

　　成都的解决方案能否奏效还有待实践检验，而针对如何解决中低收入者的住房问题，专家们也提出了不少建议。

　　建议一：建立科学的购买者收入界定标准。

　　全国住宅商业联合会会长聂梅生：“如果按照年收入6万来界定经济适用房的话，北京大概有80%的家庭都能够买经济适用房，能不挤吗？所以北京肯定挤破头。都能开出这个证明。那么如果在成都，/成为真真实实3万元的家庭他不可能没有小孩吧，那就很紧张，还有自己的吃饭、穿衣，日常的就已经做完了，他就没有钱去买经济适用房，甚至连经济适用房按揭的首付就成问题，所以经济适用房的两难境界我觉得第一条是收入界定。”

　　建议二：改变目前经济适用房规模、户型等规划不合理的现象

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：“我们以前建的经济适用房户型的规模标准偏高偏大，如果经济适用房，虽然单价便宜，但如果它的户型过大，总价也会很高，这也会让一些人买不起。”

　　建议三：开辟资金渠道解决廉租房的匮乏

　　全国住宅商业联合会会长聂梅生：“虽然提出了很好的廉租房的体系，但是没有建立体制相应的保障机制，所以它现在变成了一个什么，第一是缺房源，第二是缺资金/根本这个供需关系差别太大了，这个主要我觉得是机制性的缺位，完全靠财政性的补贴就是低保，社会保险当中的低保这部分的财政补贴，不足以解决这个问题，所以我觉得这部分还是应该向发达国家去学习，政府应该把廉租房责任负起来以后，去开辟新的金融渠道。”

　　建议四：中低收入者买房应该获得金融政策支持

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：“我们现在还没有这种很有效的这种措施，比如像国外就有很多这种制度，中低收入人买房，你政府或者类似政府、半政府机构，它来给你提供这种抵押贷款的担保，有了这样一个他就可以到商业银行去贷款，这个贷款的首付款比例就比较低，利率也很优惠，那这样就提高了他的住房支付能力了。”

　　主持人：怎么才能解决中低收入家庭的住房难题，这绝不是20分钟就能说完的话题。事实上，眼下各地也都在尝试各种解决办法，如果您有什么好的思路或者办法也欢迎您告诉我们。在下期节目当中，我们会说一个大家买房以后可能会忽略掉了的一个问题。到底是什么问题呢？下期节目再聊！（李洋 潘敏 于浩）（来源：中国财经报道）