2004年泉州已开征土地增值税

　　下月起全面清算

　　房企利润必将缩减泉州房价影响不大

　　早报讯（记者杨慧娜）1月16日，国家税务总局发布了最新的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　土地增值税迎来清算时代

　　“所谓土地增值税，就是纳税人转让国有土地使用权及地上建筑物所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再按30％—60％的税率缴纳的税收。此次出台的《通知》进一步细化、明确了一些细节上的征收管理办法，而具体的条例在1993年就已经发布了。”泉州市地税局业务科相关负责人说。

　　据了解，早在1993年，国务院就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，但是很多政策问题不够明确，土地增值税政策执行并不尽如人意。而1月16日发布的《通知》，细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

　　作为结算试点2004年泉州已开征

　　“2003年，福建省就确定了房地产开发企业土地增值税的预征率，而2004年，泉州就已经开始进行土地增值税结算试点，这在全国都算是很早的。”该负责人说，“2005年，泉州共结算了二十几户，税款达1900多万元。2006年，也结算了十几户。”

　　该负责人介绍，这次出台《通知》，是为了进一步加强房地产开发企业土地增值税结算工作，明确有关政策法规，使之更具有一定的操作性。

　　部分二手房交易也要征土地增值税

　　据了解，普通住宅需要同时符合三个条件：容积率在1％以上，单位建筑面积在140平方米以下，售价每平方米低于4750元（泉州市区的标准）这三个标准，除此之外都属于非普通性住宅。

　　而从2006年起，泉州市对于二手房（普通住宅除外）交易就开始征收1％—2％的土地增值税了。

　　征收增值税开发商利润必减

　　“增值税的结算，必定会减少房地产开发商的利润空间。”该负责人说。而一些房地产开发商也说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。

　　泉州某房地产开发商李先生说，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；超过200％部分，税率为60％。

　　因此，如果照此计算，原先有大量土地储备的房地产开发公司，由于此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税，他们的利润自然也会大幅度降低。

　　但是，也有开发商称，近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。再加上这些年每季成交的土地都是通过政府招拍挂的形式获得的，税收早已经包含在里面，所以这次新的《通知》对泉州的开发商影响并不大。

　　影响房价的最终是供求关系

　　而对于此次土地增值税的征收是否会对房价产生较大影响，泉州资深房产经纪人饶先生说，理论上，土地成本的上涨会推动房价的上涨。但从市场的角度讲，这还要视市场需求而定。房价最终还是由市场上的供求关系决定的。再加上对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加是在可以承受的范围之内，因此，开发商也不可能把这一部分税收完全转嫁到消费者身上。