完善拆迁环境需要您的理解和支持

　　核心提示

　　拆迁是城市建设进程中不可回避的一个事实，必要的拆迁既可以改善人们居住质量，优化人居环境，还可以提高城市品位乃至促进城市经济建设的进步。应该说厦门的拆迁环境是好的，相关的拆迁法规也是较完善合理的，这一点从当前的一个交易实情可以看出：哪里有拆迁，人们并不是急着卖房子，那里的房子反而成为购房者青睐的对象。

但是毫无疑问，拆迁总会给人们的生活带来这样那样的影响，比如家庭内部长期累积的隐性矛盾因此显现，对新住区生活的不适应等等，加上拆迁过程中的个别不当行为，种种因素叠加在一起，就容易产生这样那样的问题。厦门新一轮跨越式发展以及构建和谐社会的深入推进需要有更加完善的拆迁环境，而拆迁环境的完善又需要拆迁各方当事人更加理智的思考与积极配合。近日，就拆迁过程中的一些热点难点问题，本报记者专门采访市国土房产局征地拆迁处相关负责人，希望市民藉此对城市房屋拆迁多一份认识和理解。

　　�９菇ê托车牟鹎ɑ肪常�需要市民的理解与支持。新华社发问题1

　　补偿标准是否向被拆迁人倾斜？

　　考虑到被拆迁人在拆迁过程中处于相对弱势和被动的地位，我市城市房屋拆迁法规在补偿标准方面向被拆迁人做了哪些倾斜？

　　解答：我市赋予了被拆迁人在补偿方式、安置房地点等方面的选择权，这是严格依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的。除此之外，厦门拆迁补偿上还有许多优惠措施。比如说，被拆迁人在搬迁期限内完成搬迁的，无论是选择货币补偿还是产权调换的，都可获得区位房屋补偿价10%的奖励。实行异地安置的，即安置房屋距拆迁房屋直线距离在5公里以上的，当被拆迁房屋的市场评估单价低于所调换房屋市场评估单价（不含楼层调节价）的，同等面积部分不结算差价。为鼓励货币补偿，凡选择货币补偿的，相对于选择产权调换的，除市场评估价较高的房屋外，均可享有一定数量的补贴金额。此外，对于低收入经济困难家庭，设置了基本保障建筑面积，且对超面积购房款给予缓交或适当减免。问题2

　　拆迁补偿能否讨价还价？

　　城市房屋拆迁按市场评估价补偿，在多数人看来，市场评估价就意味着可以讨价还价，是这样的吗？

　　解答：按照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋的补偿金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。如拆迁当事人对评估结果有异议，应通过书面申请，要求评估单位重新复核。对复核结果仍有异议，可以向专家委员会申请鉴定来解决。经法定程序产生的评估报告所确定的评估价格是法定的补偿价格，拆迁当事人双方不得擅自提高或降低，也不能将其作为协商补偿价格的参考。因此，拆迁补偿并不适用民事活动中的讨价还价。问题3

　　不同项目的拆迁补偿标准是否一致？

　　目前，与市政公益事业项目相比较，房地产开发项目拆迁难度较大，被拆迁人漫天要价、不配合拆迁的现象比较多。那么房地产开发项目的拆迁补偿标准是否高于市政公益事业项目？

　　解答：国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿标准为被拆迁房屋的房地产市场评估价格。市政公益事业项目及房地产开发项目在补偿标准上并没有区别。如果二者的补偿标准存在区别，那么对因市政公益项目而被拆迁的居民而言，是显失公平的。因此，从立法角度上看，二者的补偿标准应保持一致。问题4

　　拆迁法规对拆迁人、拆迁公司有什么基本要求？

　　在拆迁过程中，与被拆迁人接触最多的是拆迁人、拆迁公司。被拆迁人的合法权益是否受到侵害、拆迁工作能否顺利进行与他们的工作态度、政策水平、方式方法息息相关。

　　解答：拆迁法规要求拆迁人、拆迁公司应做到诚信、公正、文明、依法从事房屋拆迁工作。具体地说，第一，要学会换位思考。在工作中，从“假如我是被拆迁人”的角度思考问题，尊重被拆迁人。做到以情动迁、以理服人。第二，确实做到公开、公平、公正拆迁。要做到拆迁法律、法规面前人人平等，拆迁补偿标准前后一致，拆迁过程公开透明。第三、对被拆迁户要做认真、细致的思想工作。特别是对于经济困难的弱势群体应多给予一些关心和理解。第四、必须持证上岗，充分理解掌握拆迁法规、政策。在与被拆迁人商谈时必须做到实质性协商，对于拆迁补偿安置协议示范文本所涉及到的内容都要面面俱到，不能走过场。问题5

　　评估机构应如何规范评估业务？

　　城市房屋拆迁按市场评估价补偿，如果评估机构评估的补偿价格高于正常市场价，拆迁人的利益将受到损害；反之，被拆迁人的利益也会受到损害。因而评估机构的评估行为成为拆迁当事人双方关注的焦点。

　　解答：拆迁补偿价格原来由政府定价，现在转为由评估机构根据市场行情定价，这就要求评估机构在评估过程中要切实做到独立、客观、公正，否则就会侵害到拆迁当事人双方的利益。在拆迁的评估过程中，首选市场比较法，因此案例的选取是关键，评估机构要认真对待，必要的时候要到现场调查、取证，以确保选取案例的准确性。同时，在选取二手房交易案例时，还应考虑剔除因合理避税而低报交易价格及交易价格包含装修费用的情况，避免影响评估结果的准确性。此外，评估机构对拆迁当事人双方提出的复核申请应认真对待，不能偏袒任何一方。问题6

　　行政裁决在拆迁中有什么作用？

　　目前，部分被拆迁人对行政裁决的抵触情绪较大。能否对行政裁决在房屋拆迁过程中的作用作个说明？

　　解答：拆迁当事人双方经协商达不成协议的，任何一方均可以向拆迁主管部门申请行政裁决。拆迁裁决是拆迁主管部门以居中者的角色做出的，如果当事人双方对裁决书不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。如果拆迁当事人超过三个月的起诉期没有提起行政诉讼的话，表明他们接受并已认同裁决。这时裁决书与签订的拆迁协议具有同等的法律效力。问题7

　　为什么要进行强制拆迁？

　　随着全市房屋拆迁项目的不断增多，强制拆迁量也随之增多。从表面上看，这与构建和谐社会似乎是相矛盾的。

　　解答：这是个比较敏感又难以回避的问题。大多数人认为，强制拆迁与构建和谐社会相抵触。其实，构建和谐社会的实质是为了维护社会的公平与正义，而拆迁裁决与强制只要是依法实施的，其目的是为了确保拆迁补偿标准在所有被拆迁人面前人人平等，让积极配合拆迁、早签协议早搬迁的被拆迁人不吃亏，让漫天要价、无理取闹、不配合拆迁的少数被拆迁人占不到便宜。因此，拆迁裁决和依法强制拆迁是为了维护整个拆迁项目的公平与正义，这与构建和谐社会的本质是一致的。问题8

　　拆迁涉及家庭成员内部纠纷如何处理？

　　房屋拆迁让一些家庭内部长期累积的隐性矛盾显现出来，对此类家庭成员内部纠纷的处理，往往影响到拆迁的顺利与否。

　　解答：有些被拆迁房屋业主已过世，但是继承人较多，在拆迁过程中继承人相互之间争夺房屋使用权现象较普遍。对此类家庭成员内部纠纷的处理原则是，被拆迁房屋与产权调换的安置房屋保持“三不变”原则：一是保持所有权人不变；二是保持使用权人不变；三是保持代理人或代管人不变。具体的说，被拆迁房屋产权证上写谁的名字，安置房产权证上就写谁的名字，被拆迁房屋的钥匙归谁持有，安置房的钥匙就归谁持有。对家庭纠纷的处理只能通过家庭成员之间协商或通过司法诉讼途径解决，拆迁人、拆迁公司、拆迁主管部门均无权改变其现状。问题9

　　被拆迁人如何保护自身的合法权益？

　　对许多市民而言，拆迁是影响生活的大事，市民应如何理性地应对城市拆迁，维护自身的合法权益。

　　解答：被拆迁人应提高依法要求拆迁补偿的意识，学会依法维护自身的合法权益。特别是对拆迁的评估报告，如果认为不合理，应主动书面申请复核或提请专家委员会鉴定。而不要采取不让丈量、不让评估、不参加协商等回避方式或采用极端的手段来阻碍房屋拆迁的进程。否则，超过最后搬迁期限仍未搬迁的被拆迁人将被取消搬迁奖励。问题10

　　今后我市房屋拆迁的工作重点是什么？

　　归纳起来，房屋拆迁工作的重点一是政策，二是执行。在政策已基本完善的前提下，今后的工作重点在于执行，要确实做到有法必依，执法必严。

　　解答：重点在于加大对拆迁的监督与管理。监督方面，将加大对拆迁人的补偿行为及拆迁公正性、透明性的监督。管理方面，要严把拆迁许可证的审批关，通过拆迁许可听证充分听取拆迁当事人双方的意见，对合理的要求给予充分考虑。

　　为确保被拆迁人在拆迁补偿标准面前人人平等，拆迁主管部门还将加大行政裁决的力度，不让依法配合拆迁的被拆迁户吃亏。我们正在积极探索新的奖励激励机制，以扭转目前某些被拆迁人争后恐先的被动局面，鼓励所有被拆迁人争先恐后签订拆迁补偿协议，缩短拆迁期限，以适应我市跨越式发展的需要。此外，今后我市的旧城改造项目将逐步考虑部分就地返迁，同时还要加强安置房配套设施的建设，多建设一些小户型安置房，以缓解部分经济困难的被拆迁人因拆迁造成被迫提前进入房产消费的压力。

　　在采访结束前，相关负责人表示，对上述问题的解答，如有不妥之处，希望市民给予批评指正。他说：“我们要衷心感谢为城市房屋拆迁、旧城改造作出贡献的所有被拆迁人。”城市房屋拆迁是一项复杂的社会系统工程，构建和谐的拆迁环境，需要全体市民的理解与支持。