北京小区被查封调查:开发商以贷还贷资金链断裂

儒林苑小区已挂起即将被拍卖的条幅。本报记者甄宏戈 摄

　　去年11月22日，位于三元桥西南角的儒林苑小区突然贴出朝阳法院的一纸公告。因开发商拖欠建行朝阳支行8000余万元房屋按揭贷款，朝阳法院根据建行申请，查封儒林苑小区两栋楼的全部房产，并委托拍卖公司予以拍卖。

　　这意味着儒林苑小区自2001年开盘以来，已入住的10多名业主及30多名租户面临腾退房屋的命运。记者历时月余调查，发现该小区陷此囹圄并非一日之寒。其间，儒林苑小区曾两易开发商法人代表，从2001年首任法人代表为61人作保按揭67套房屋起种下祸根，到第二任法人代表的进一步蚕食，该小区最终被掏空。

　　10余业主面临腾房之苦

　　儒林苑小区共有84套房，王丽(化名)是其中一套房产的业主。

　　王丽说，2005年初，她以8500元/平方米的价格在此购买了一套总价300多万元的住房。首付100万元后，她与首任开发商———北京市金陛房地产发展有限责任公司(下称金陛公司)签了《商品房买卖合同》。合同约定，3个月后，金陛公司负责办理按揭贷款及房产证等相关手续。

　　3个月过去了，金陛公司没有兑现承诺。事后，王丽从其他业主处得知，金陛公司也没有给他们办理房产证。这样的业主从2003年迄今有10多名，他们或以订金或以全款方式购买了儒林苑小区的房屋。

　　另一名业主李女士还记得买房时被告知，由于开发商急于资金回笼，此处房价定得比附近的楼盘低，但前提是购房者必须付全款或交订金，否则不予办理按揭贷款。

　　众所周知，除全款购房外，业主需要办理按揭贷款，否则无法办理入住手续及获取房产证。但儒林苑小区已付订金的业主和付了全款的业主一样，都住进了小区，且都没有得到房产证。惟一不同的是，付了订金的业主都迟迟未办理按揭贷款。

　　症结何在？

　　王丽等业主直到去年11月22日，朝阳法院在小区门口贴出公告才知道原委。

　　朝阳法院在公告中称，儒林苑小区的16号、18号两栋楼已被依法查封，法院将委托拍卖公司予以拍卖。原来，金陛公司拖欠了建行8000多万元的贷款。

　　尽管此后法院了解到业主已与金陛公司签订了购房合同，并于当年11月30日改公告为通告，让业主向法院提供合法占有房屋的证据后可免于腾退，但囿于这些房屋并没有在北京市房屋土地管理局权属登记处登记，业主们手头占有的证据仍不够充分。

　　目前，儒林苑小区内已挂起小区即将被拍卖的条幅，王丽等业主不知何去何从。

　　开发商作保房贷埋祸根

　　儒林苑小区何以拖欠银行8000多万元的贷款不还，以致业主受累无法办理按揭贷款？

　　朝阳法院贴在儒林苑小区门口的这纸公告显露端倪。此事需追溯到2001年，儒林苑小区开盘之初，金陛公司为61人作保按揭67套房屋一事。是时，该小区开发商金陛公司的首任法人代表是许小青。

　　据建行朝阳支行(当时为呼家楼支行)出具的儒林苑小区贷款报表，2001年，金陛公司曾为61人担保，用按揭贷款的方式从建行贷款，购买了儒林苑小区的67套房屋，月供从8000元到20000元不等。这67套房屋的按揭贷款总额近1亿元。

　　2003年8月，61人突然集体退房。朝阳法院为此出具了61份调解书。据调解书，这61名购房人与金陛公司解除商品房买卖合同，将房屋退还给金陛公司，由金陛公司继续还建行的按揭贷款。

　　表面上，金陛公司赔本赚吆喝，还得承担还贷重任。事实上，金陛公司不仅成了这67套房屋的主人，而且从银行间接贷到了9000多万元的资金。

　　法人代表因诈骗罪入狱

　　一知情者说，如果金陛公司能把儒林苑小区的房屋顺利销出，使资金回笼以偿还银行贷款，并不会闹到小区被法院查封和拍卖的地步。而从此事的发展脉络看，继许小青之后的金陛公司第二任法人代表———曲喆加快了小区的崩盘。

　　2003年11月，曲喆欲收购金陛公司，并以从银行贷得的1000多万元作为订金。

　　次年9月13日，他和许小青签订《股权转让合同》，正式成为金陛公司的法人代表。他接下了许小青任上的67套房屋贷款，而金陛公司用11套房屋承担了他欠银行的1000多万元贷款。

　　“以贷平贷”，这种空手套白狼的方式成全了曲喆作为金陛公司法人代表的地位。

　　但2005年2月，金陛公司资金突然断链，无法继续还贷。4月，市公安局刑警总队接到报案，曲喆被指强迫交易。通过立案侦查，警方发现曲喆用于收购金陛公司的1000多万订金实为他从昌平一工行的贷款，而该贷款是他用购车骗贷的非法所得。8月，曲喆被捕，后经市一中院审理，曲喆因诈骗罪被判6年徒刑。

　　随后，金陛公司也因无法继续还建行67套房的按揭贷款，被建行朝阳支行诉至朝阳法院。消息传开后，儒林苑小区的房子渐渐失去市场，整个楼盘成了一个死盘。

　　610万元购房订金难追回

　　曲喆被警方调查期间，金陛公司迎来了第三任法人代表何兰。她既是第一任法人代表许小青的母亲，也是检举曲喆强迫交易的报案人。

　　令人匪夷所思的是，曲喆因诈骗罪入狱，与何兰所指的强迫交易相去甚远。

　　对此，何兰说，曲喆伙同他人恶意串通，让金陛公司(其子任法人代表期间)陷入债务纠纷，“我们当时转让股权是被逼迫的”。

　　曲喆的朋友说，当时，金陛公司抽走5000万元在别的地方买地，这是导致无法还贷的根本原因，曲喆等人并没有强迫交易。

　　何兰提供的收据显示，曲喆担任法人代表期间，儒林苑小区的6套房屋被他过户到其父母和朋友名下，且都已到北京市房屋土地管理局权属登记处登记。另外，他还从售出的7套房屋中收取了610万元的订金。

　　何兰说，这些损失因他入狱而很难追回。

　　4起官司缠住开发商

　　经过两次法人代表变更后的儒林苑小区已被债务纠纷缠住。何兰说，围绕金陛公司的官司主要有4起。

　　其中一起官司是曾与金陛公司合作售房的台湾商人徐意君提起的诉讼。2004年8月，徐意君看中儒林苑小区价格相对便宜的优点，遂与金陛公司签订《合作销房协议》。根据协议，徐意君出资装修待售房屋，再以精装房之名推向市场，从中赚取差额利益。

　　徐意君装修了20多套房屋，投入1000多万元。随着儒林苑小区业主无法办按揭贷款，销售渐入僵局，徐意君才意识到所投入的1000万元将打水漂，于是她将金陛公司告到法院。

　　“现在就希望儒林苑小区的房产能尽快拍卖。”何兰说，依据现行房价，拍卖60多套房屋足以还清所有贷款，应该不会影响已经入住的业主。

　　迄今，对于那些以交纳订金和全款方式购房，且已实际入住的10多套房屋，朝阳法院还没有给出明确的处置办法。

　　本报记者 任冠军　

(责任编辑：宛振宏)