合肥房地产交易秩序检查 主管部门点破霸王条款

　　买卖合同屡见“霸王条款”，“格式条款”多未备案。这是合肥市房地产交易秩序专项整治检查中发现的情况。目前省城商品房交易使用的是建设部、工商总局制定的制式合同文本，由于消费者在购房过程中事实上的弱势地位，个别开发企业在制式合同文本中又加入一些权义不平等的“格式条款”内容或是通过“补充条款”的方式转嫁合同风险的情况数量不少。

　　面积差异如何约定

　　规定：合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定。建设部《商品房销售管理办法》第二十条第二款对面积差异处理作出了“有约定从约定，没有约定从法律”式的原则性规定。

　　现状：主管部门检查中发现，某些开发企业将该条直接格式化为“多退少补、据实结算”等。

　　点评：这样的约定实质上剥夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，有限制消费者合法权利之嫌。

　　违约责任应该对等

　　规定：合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任和第九条关于出卖人逾期交房的违约责任。

　　现状：但此次一些受检开发企业提供的合同中，出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任，如开发企业单方在合同中规定，“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾期付款的付5%违约金”，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”等等。

　　点评：买受人的付款义务和出卖人的交房义务是一对具有对价关系的主合同义务，基于合同平等性的法理，买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任自然应当对等，即日期一致、金额一致。

　　交付标准如何约定

　　规定：合同第八条第一款关于交付标准的约定。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。

　　现状：检查中发现，多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。

　　点评：显然，对绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条件约定直接违反了行政法规的强制性规定，实质是在单方降低出卖人交房标准，转嫁合同风险。

　　开发商“独享”免责条款

　　规定：合同第八条第二款关于开发企业延期交付免责条款的约定。

　　现状：一些开发企业自行填制了许多延期交付的免责条款，如“市级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律、法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的”、“因政府规划设计变更造成的工期顺延”、“因政府配套设施延期交付使用而导致延期交房”等。

　　点评：这些“免责条款”实质是将出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。

　　购房者多了诉讼风险

　　规定：合同第十三条、第十四条第二款关于出卖人违约责任的补充约定。

　　现状：某些开发企业避重就轻，没有明确填写自己应当承担的违约责任，要么笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，要么干脆空白不填。

　　点评：这样的约定大大提高了消费者的维权成本，增加了买受人的诉讼风险。

　　产权登记超过90天

　　规定：合同第十五条关于产权登记的约定。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第二款则将“90日”细化为两个阶段，即开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关，留30日由买受人办理产权登记手续。

　　现状：检查中发现，绝大多数企业承诺“交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，少数企业约定为“90个工作日”、“150日”、“180日”、“210日”甚至更长。

　　点评：严格地说，这些约定都违背了部门规章的强制性规定，擅自降低了出卖人应该承担的合同责任。

　　屋面使用权该归谁

　　规定：合同第十七条关于屋面使用权、外墙使用权的约定。

　　现状：少数企业将屋面使用权、外墙使用权约定“归出卖人”。检查中还发现如下格式条款：“双方没有约定且法律法规没有规定属于买受人的相关权益均属于出卖人”。

　　点评：“这样的条款‘霸气十足’”，基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应归买受人共同所有，虽然本条约定的是使用权归属而非所有权，虽然物权法理论中有所谓“共有物之专用权”、“分管契约”等法理学说，但基于公平、等价有偿等民法原则，出卖人在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。