卖房时签合同发生后购房者很难拿到违约金

　　本报记者 李洋

　　这几年，买新房的市民多了，关于买房子的投诉也多了。一些新建小区因为种种原因不能按时入户，购房合同上明明写着延期进户开发商要付违约金，可很少有用户拿到违约金,成为市民投诉的热点之一。

　　开发商延期进户违约不少

　　市民曹先生告诉记者，他2006年在南岗区购买了一处新房，该房属于某花园小区一期工程6号楼。当时，开发商承诺，小区已经建成，当年10月31日前就能进户。于是，曹先生办理了购房手续，并与开发商签订了购房合同。合同中明确写明，如进户时间超出承诺期限，将赔付消费者违约金。谁知道在约定的10月31日，曹先生兴冲冲地来拿新房钥匙，对方却告诉他，因为小区还没有验收，现在不能进户。他们告诉曹先生，12月前肯定能进户。无奈之下，曹先生只好等待。到了约定的时候，开发商又说元旦前可以进户，结果时至今日曹先生也没住进新房。曹先生得知，与他一样购买了该花园小区一期6号楼、7号楼、8号楼的很多住户都没有拿到进户钥匙。其中购房时间最长的，已经有4年之久。曹先生认为，开发商违反进户约定，理应按照合同约定赔偿住户。松北区利民开发区、道外区维也纳小区的购房者也向记者反映了相同的问题。

　　强行进户逃避违约责任

　　为逃避违约责任，开发商打出“强制进户”牌。近日，市民黄先生反映，他在“正阳花园丁香名苑”小区购买住房。购房合同规定，2006年12月进户，如因开发商原因不能进户，每天按万分之五支付业户违约金。进户的约定时间临近，小区内道路没修好，电没接上，不具备进户条件。但是，开发商为了逃避违约责任，给业户下达了进户通知。黄先生告诉记者，没电源，想装修要拉临时电。小区路也没修好，这样的房子不要说入住，运装饰材料的车都进不来。开发商不但逃避了违约金，还从这一天起计算物业费和包烧费。《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》规定，未经社会评审或者社会评审不合格的住宅，不得交付使用。对不符合交付使用条件的新建住宅，哈市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。目前，市房住局已经向该小区下达了“停止进户”通知。

　　打官司闹心购房者放弃权利

　　2005年，市民韩先生在道里区购买了一处商品房，进户时间比开发商承诺的晚两个月，当两个月后，开发商将新房钥匙交到韩先生的手中后，一家人欢天喜地住进新房。对于合同中约定的违约金，韩先生表示，能进户就行，而且这点违约金不要也没关系。与韩先生一起进户的购房者都表示了相同的看法。法律界人士分析，一些购房者不要违约金是因为两点：一、开发商违约时间短，建筑施工中，诸如季节原因、资金到位问题、竣工验收等诸多原因，会造成推迟进户的现象。一些开发商及时向购房者说明原因，取得了购房者的理解。二、消费者害怕打官司的心理，使许多违约金也不了了之。经济纠纷在民事诉讼程序中，通常经过一个比较漫长的过程。购房者正是因为害怕经历这种过程，对违约金睁一眼闭一眼了。

　　进户费、物业费折抵违约金

　　2003年，市民程女士在哈尔滨市某小区购买了一套商品房，按照购房合同约定，进户时间一推再推将近两年之久。对此，程女士和其他购房者十分不满，要求开发商赔偿其推迟进户时间给他们造成的经济损失。在多次找到有关部门和开发商后，经过协商，开发商同意将违约金通过折抵进户费、物业费的形式，赔付给消费者。据了解，哈尔滨市目前不少迟进户的小区开发商，都采取了这种折抵违约金的方法。而此种赔付方法也最易被购房者接受。对此，法律界人士认为，按照我国合同法规定，在购房合同这一具备法律约束力的合同中，一方违反合约，理应作出赔付。赔付的金额和方式，可由双方协商制定。但购房者需要注意，开发商折抵违约金的物业费、进户费等费用的数额，是否符合物价部门的规定。如果发现开发商漫天要价，消费者仍可拒绝此种赔付方式。

　　较真者越来越多

　　2004年，市民王先生在松北区购买了一处商品房。按照合同约定，他应当在2005年拿到新房钥匙。但直到2006年，他仍然没有进户。按照合同第8条约定，进户违约金按照合同约定进户之日的第二天起至实际进户为止，开发商要按日给付购房者万分之五的违约金。王先生粗略估算了一下，开发商应给付他一万余元违约金。我国《合同法》明确规定：当合同履行过程中出现纠纷后，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。如当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。

　　法律界人士认为，消费者购房时，要对购房合同的条款逐条审验，尤其涉及双方责权利的条款更要较真。对于购房过程涉及的国家法律条款和地方规定有一定的了解，简单地说，就是明确自己有哪些权利。以备在出现纠纷时，能够拿起法律武器保护自己的权益。