个人转让普通住宅暂免土地增值税

　　本报讯（记者洪光豫）昨日，杭州市农税网上静悄悄地发出一则通知——《关于代征土地增值税的通知》。根据这份通知，从2007年2月1日起，个人出售非普通住宅和非住宅，将由杭州市财政局农税征收管理局按规定代征土地增值税。

　　土地增值税这样计税

　　土地增值税分两种计税方法。

　　一种是按照个人转让二手房所取得的增值额实行四级超额累进税率计算征收。其中一个关键指标是“扣除项目金额”。所谓扣除项目金额，是三个部分的总额：一是购房时所支付的金额；二是至转让时每年加计5%扣除额，具体计算方式是，购房时所支付的金额×5%×至转让时拥有房产的年份；三是与转让二手房有关的税金，包括综合税(营业税及附加)、印花税、契税。

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　需要注意的是，如果个人在转让二手房时既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，征收土地增值税扣除项目金额难以确定的，征收机关可采取核定征收办法，即按转让二手房交易价格金额的0.5%征收率征收土地增值税。

　　交易价格明显偏低且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　转让普通住宅暂免征收

　　可以让大部分市民放心的是，个人转让普通住宅暂时免征土地增值税。另外，个人转让非普通住宅的也要区别对待：凡居住满5年或5年以上的免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税；居住未满3年的按规定计征土地增值税。

　　界定普通住宅与非普通住宅的标准，杭州也早有规定。杭州市区（不包括萧山、余杭区）普通住房标准应同时符合以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。其他县（市）、区普通住房标准按当地政府确定的标准执行。

　　另外，“满5年或3年”的时间确定与征收营业税的标准一致，即以个人购买住房取得的契税缴款书的填发日期和房屋产权证注明的时间按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。