居委会要介入物业纠纷调解

　　本报记者沈衍琪

　　“关于物业纠纷的议案今年我们要重点研究。”在人代会东城团的小组会上，市人大常委会副主任赵久合此言一出，立刻得到了代表们的热烈呼应。记者从东城区人民法院获悉，2006年仅东城法院受理物业管理纠纷案件就达390件，比2005年的171件增长了一倍多。

　　“应尽快建立物业纠纷的多层次解决机制。众多的物业法律纠纷不仅造成极大的诉讼费用，而且最后的结果常是两败俱伤。”市政协委员强磊在今年的提案中强烈呼吁。而从市政府有关部门得到的最新反馈令他分外欣慰:一个下至上千家居委会，上达各区县政府的物业纠纷解决网络正在建立之中，通过已经建成的部分调解“网点”，上百起物业纠纷未经任何司法程序就已被“消化”。

　　专业律师无偿调解物业纠纷

　　实际上，和全市上万件物业管理纠纷案件相比，东城法院登记在案的390起只是冰山一角。这很大程度归功于坐落在地安门的“东城区物业纠纷调解委员会”，它已成了全区物业纠纷案件的一个“过滤器”。

　　“我们去年一共受理了62起。”调解委员会一位负责人告诉记者，其中的九成物业纠纷在这儿就得到了成功调解而未诉诸法律，省下了一笔巨大的诉讼费用。曾有律师算过一笔账，一个由一千户业主组成的社区如果希望更换物业管理公司，完成全部诉讼程序所需要的大概时间以及花费为:35个月，70万元。

　　尽管调解委员会不算政府机构，但其雄厚的律师资源却使得调解的声音“分外强大”。“我们一共聘请了八位专业律师，为物业纠纷当事人提供的咨询调解服务全是免费的。”调解委员会一位工作人员介绍，这八位律师中就包括刚刚当选北京“十大调解员”的贝朗律师事务所副主任连艳。

　　居委会担任“第一调解员”

　　“业主委员会只是一个非专业的松散团体，要和物业公司说理，必须有调解委员会中的专业法律人才帮助。”政协委员李幸福对东城区率先出现的民间“裁判员”十分赞同。但遗憾的是，全市目前仅有这一家区级调解机构，远不能满足此起彼伏的物业纠纷调解需要。

　　记者从市建委有关部门获悉，继东城区物业纠纷调解委员会成立之后，能够覆盖全市的物业调解纠纷网络也即将建立，而这一庞大网络的基层网点便是各街道居委会。

　　“物业纠纷调解今后将变为社区日常管理的一部分。”相关部门负责人表示，居委会担任物业纠纷的“第一调解员”有诸多优势。居委会不仅了解小区和业主的相关情况，处理问题周期短、成本低，而且作为第三方的居民自治组织，具有很强的公信力。“物业管理将从简单的行业管理延伸到社会管理层面，主要依靠属地管理。”这位负责人说。

　　物业相关法规亟待出台

　　“62起纠纷案中绝大部分都是由于开发商前期遗留问题造成的。”东城区物业纠纷调解委员会一位工作人员告诉记者，住宅工程质量问题、设计缺陷是业主“告状”的焦点。“在《物权法》颁布以后，物业权责将更加明确，许多问题将可以得到更好的解决。”

　　而各方期盼的《北京市住宅物业管理条例》迟迟未出台，也成为物业纠纷调解委员会遇到的一大难题。一位律师告诉记者，她在处理业主与物业公司纠纷的过程中，常常以民法中的相应条款作为法律依据，但在很多时候缺乏针对性，“双方都需要更为细化的物业管理条例。”RJ177

　　代表委员建议

　　张耘代表:物业管理提倡电子化

　　“报修一个下水道堵塞问题，业主常常要往小区物业跑个三四回。”张耘以切身体会向有关部门建议，建立一个电子化的“物业管理信息系统”，将业主每次报修的时间、项目、解决情况全部输入系统，检索起来一目了然，也可以为日后一旦出现纠纷提供依据。

　　李幸福委员:建立物业公司信用体系

　　“改变物业公司目前良莠不齐、管理滞后的现状，必须靠物业公司信用体系。”李幸福委员指出，如果能在物业行业建立信用等级制度，业主委员会在选择物业公司时就可以通过查看该公司的信用等级评价，来决定聘用哪一家企业。这样依靠市场选择将自然淘汰信用不佳的小公司，扶持资质信用良好的物业企业。

　　任学良委员:物业公司不应是盈利企业

　　任学良委员认为，物业管理企业应是劳务性质的企业，以出卖劳务服务换取劳务费用，由于物业公司的管理人员和服务人员都非投资人，按照谁投资谁受益的原则，其收入应仅限于劳动报酬。因此居民小区物业管理企业应该是零利润的企业，业主的投入仅限于物业管理人员的劳务费用和物业管理所需的其它成本以及国家税收等。

　　刘耀威委员:业主不缴物业费就没有发言权

　　“很多业主处理物业矛盾都是采取拒缴物业费的方式，我认为未缴纳物业费的业主根本就没有发言权。”政协委员刘耀威发表自己观点时，坦率表示这可能会有些“伤众”，但他坚持认为，没有按时缴纳物业费的业主实际上侵占了其他业主的利益，因为电梯、绿化、保安等各项依靠物业费支持的公共服务他们仍在享受，这就等于是占了按时缴费业主的“便宜”，“这种做法无论在舆论和司法上都不应得到支持。只有缴纳了物业费之后，才具备正当的资格与物业公司协商。”

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