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广州楼市重现超低价 业内人士称开发商仍有利润

    新闻回顾:广州限价房每平米最低4000元 市民质疑购买不公

  “超低价”重返广州楼市 有人欢喜有人担忧

  本报讯 记者赵燕华、实习生温智锟报道:最迟后年,广州一手楼盘将再现4000元/平方米的价位。

“超低价”重返楼市,是喜是忧?各界对此有不同看法。

  开发商让利并不多?

  本报昨日独家报道全国首例“三限双竞”(在限户型、限房价、限销售对象的基础上,竞地价、竞房价)地正式开标,科学城H3、H4地块拍出空前低房价,其中H4地块房价更限于4000元/平方米以内。此次采取“三限双竞”方式后,该项目最高房价将比原来同区域项目的卖地地价还要低。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,在“三限双竞”房中,开发商的暴利不会存在,但是从总体上说,开发商依然会有10%的利润。

  赵卓文解释,利润的计算方式可以分为全资计算方式和自有资金方式两种。例如现有一块地,全部投资是1个亿,利润是1000万元,若按全资方式来看,利润率就是10%;但是,我国的法律规定,开发资金只要有全部投资的35%就能开发,那么按自由资金来看,开发商只要有3500万元就能开发,那么,按自有资金来算,利润率就大概是30%了。

  “此次招标,实际上是政府让利,市民受益,而开发商的让利并不多。”赵卓文指出,因为开发商面对的市场风险已经降低,利润(风险溢价)也应该降低。

  政府指导价格不合理?

  寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同认为,本次的“三限双竞”房与上一次金沙洲的相比,不及上一次的合理。主要表现在类似的地块上的地域,政府的指导价格分别限在每平方米4000元和6000元,两者差距异常。“按理说,政府指导价格应该是调整价格,政府要把握好尺度来应市场的价格修正房价,要组织相关的专家进行研究调整合适的房价。但是目前政府的定价却为自己日后的操作设下了障碍”。

  合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,“三限双竞”房仍然是商品房,4000元/平方米的房价并非是中低收入者所适用,其楼价对于他们来说也是难以承担的。

  满堂红地产研究部总监龙斌也表示赞同。他认为,“三限双竞”房的目标是已经达到的了,但每平方米4000元到6000元的房价更适合于中等收入者,而非中低收入者。

  新的问题不可避免?

  据悉,目前科学城洋房售价在5000-6000元/平方米,而广州市区楼价均价已经超过7000元/平方米。一两年后推出市场的H3和H4项目房价,必然要比一般商品房房价低。尤其是限房价4000元/平方米的H4地块,甚至比黄埔、番禺地区目前5000元/平方米的均价还要低。

  有地产专家指出,对于“三限双竞”房,新的问题是会存在的,例如权利寻租、市民疯抢,但是从短期来看,问题是不可避免的,因为新的游戏规则还没定下来。

  韩世同提出,两块地差异太大,影响到销售对象的限制,给后续的销售带来很多问题。今后的销售需要监管好,否则就会被炒房者利用。

  对楼价冲击有多大?

  作为开发商,喜得地块的万科表示,这次的开发利润肯定低于20%。但是,这种通过政府引导又结合市场的卖地方式,其楼价和房价都是相对合理的,利于稳定广州楼价。

  广州光大地产董事、副总经理陈洪志表示,此次招标出让“三限”地,说明政府的土地出让方式、游戏规则正在改变。他表示,今后拿地时要考虑更周全,不仅要考虑房价、地价,还要考虑两者的权重和匹配关系。

  陈洪志强调,如果政府以后卖地都采取这种方式,对广州楼价会有较大的影响。

(责任编辑:车东哲)

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