购房合同大缺陷：公摊面积缩水　无罚则约束

　　省政协委员刘涛揭开购房合同一大缺陷———

　　本报讯记者王晓云、王雷、崔朝阳、彭锋、许琛、张军、尹安学报道：“家门一关，如果套内面积经实际测量后出现差异，业主可以拿购房合同去讨说法。但是，如果门外的公摊面积缩水怎么办？”省政协委员刘涛的提问，揭开购房合同一个“大缺陷”：购房格式合同中没有对公摊面积缩水处理的条款，给业主维权造成很大障碍。

　　前不久，刘涛委员接待过一位赵姓业主的法律咨询。赵先生在广州越秀区购买了一套三居室，建筑面积为120平方米，其中，套内面积为100平方米，公摊面积为20平方米。等他领到房产证时却发现，家里房子“缩水”了，套内面积仍是100平方米，公摊面积却少了一半。开发商理直气壮地以合同中仅约定套内面积不足方予补偿、公摊面积不足没有约定补偿为由，拒绝赵先生的维权要求。

　　刘涛说，购房市场中存在的这个问题有越来越严重的趋势。开发商领取《预售许可证》之前，公摊面积的预测算仅是预测算单位依据开发商报送的图纸及其他批准文件进行的，这跟实地测量极易产生重大误差。业主签订购房合同时已明确公摊面积的大小，但房管部门核发的房产证却常常比购房合同载明的公摊面积少。大多数情况下，业主根本得不到任何经济补偿。

　　“退一步讲，即使是上公堂，也会因为缺少合同约定而败诉。”

　　“很可能会构成一个陷阱，如果开发商不能就公摊面积缩水给予业主补偿，毫无疑问，个别不良开发商签订合同时会故意夸大公摊面积，出现骗取业主购房款的违法行为。”

　　众所周知，业主购买商品房不只是购买了套内建筑面积，同时还要为公摊面积付费，包括电梯井、公共门厅、过道、值班警卫室等整栋建筑的共有建筑面积。《商品房买卖合同》格式文本第6条明确规定：“公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。”换言之，公摊面积也是业主的财产，公摊面积缩水同样是开发商交付商品房货不对板、不符合合同约定的一种表现。

　　刘涛委员建议，修改《商品房买卖合同》示范文本，增加关于公摊面积缩水如何处理的相关条款。另外还要从源头上预防，建立和完善公开的商品房面积预测算制度，将预测算方式由目前的以图纸为依据统一变更为以实地测量为依据，以尽可能减少误差。建议明确规定预测算单位对公摊面积的测算如出现重大出入，应对业主承担相应连带赔偿责任。