保利地产进入高成长期 集团暂无整体上市计划

　　3月8日，保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称保利地产，600048)2006年度股东大会全票通过了最重要的一项议案：2007年度增发不超过3.5亿A股。

　　据保利地产董事长李彬海透露，一旦方案获批，增发将于上半年内进行完毕，此次增发目标为50亿—70亿元，除投放于今年拟建的9大项目之外，大约有10—20亿元用于项目拓展。

　　3月9日，保利地产收于51.95元，下跌2.68%。此前有媒体误报“保利地产拟增发募资140亿”，与实际募资额相差一倍多。股价下跌可能是对此募资差额的正常反应。

　　保利地产进入高成长期

　　保利地产2006年7月上市后，在证券市场有着不俗的表现。此次是其上市后的首度增发融资，目标金额近2倍于其目前36.3亿元的净资产。

　　保利地产从一个中规中矩的开发商摇身而成融资大鳄，这是上市所带来的质变。保利地产2006年报显示，该公司2006年实际完成投资103亿元，同比增长144%，实现销售94.7亿，比2005年增长99.4%，其中房地产销售面积123万平方米，83.65亿，比去年同期分别增长78%和96%，房地产销售近3年年平均增长率达到83.4%。

　　保利地产2006年的总资产、净资产、销售收入和净利润分别同比增长105.80%、281.65%、70.90%和62%。上市后最为明显的变化是，经营投资活动产生的现金流总额为42亿元，比2005年多了32亿元，多用于合作项目、项目建设和拓展；而筹资产生现金流近45亿元，同比增加219.45%。

　　市场分析人士认为，通过上市获得投资机构青睐从而扩大融资渠道，保利地产至少有三大投资利好因素：全国战略布局、成功介入商业地产与土地储备质量、成本。

　　毫无疑问，经由上市，保利地产已成为全国性地产公司。截至2006年12月31日，保利地产拥有土地储备823万平方米，分布于沈阳、包头、北京、上海、武汉、重庆、长沙、岳阳、广州、南海各大城市。2006年度，保利地产在建和拟建项目共41个，已完工有6个项目，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积4285万平方米。其中房地产新开工面积231.6万平方米，竣工面积84.4万平方米，分别增长145%和46%。

　　即使是房地产上市公司，也并不都能做到全国布点。而从投资者方面考察，全国性的房地产公司在股票市场更受追捧。以富力地产(2777.HK)和雅居乐地产(3383.HK)为例，分析师认为，前者股价上涨迅速，主要也是因为它是全国性开发商，投资机构普遍看好；后者由于是土地储备较为集中，被归属于区域性开发商，基金投资相对谨慎。

　　而持有经营性物业才是上市公司优质资产的根基。李彬海多次在公开场合强调，保利地产的已建和在建的47个项目中，有11个为商住、会展和写字楼项目，住宅和商业物业的比例一直控制在7：3，这与富力地产的项目规划不谋而合。

　　此外，土地储备的质量和成本也是投资机构的重要评价标准之一。保利地产今年开工的9个项目为广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园，多位于城市中心或未来发展中心，占地面积最大的南海项目有47万平方米。

　　保利地产总经理宋广菊透露，上市首次融资20.19亿元已累计将14亿多用于项目建设，还剩5亿多未使用。选择在全国广开9大项目之时增发，既是战略需求，也是大势所趋。

　　暂无整体上市计划

　　最令保利地产投资者想入非非的是：中国保利集团公司(简称保利集团)将会借势整体上市。有机构投资者在股东大会上发问：保利南方集团有限公司(简称保利南方公司)会否再有优质资产注入上市公司，从而实现整体上市？

　　李彬海的回答颇具意味：“目前并没有整体上市的计划。保利南方公司是大股东(持股54.59%)，此前已把最优质的资产放入上市公司，利用资源优势，给出了一部分土地。但也不排除今后通过关联交易、增发等方式将资产注入上市公司。”

　　在会后的采访中，本报记者从宋广菊处了解到，目前保利地产仍靠自身实力去融资，短期内没有再注入资产的计划。而当务之急，是尽快从资本市场上拿到50亿-70亿元。

　　“成长比成功更重要。”李彬海强调的是，保利地产近两年并没有与大股东有任何关联交易，土地储备原则是：保持最低成本，积极进取。据年度报告显示，2006年完成投资超过100亿元，其中土地投资超过68亿元。

　　能够持续从资本市场中拿钱，可为保利地产的高速扩张补充现金流。根据财务报表显示，2007年，在建续建和拟建项目中，还需要投入共84.97亿元。

　　光大证券分析师赵强认为，匡算下来，保利地产增发可融资近70亿元，相对于目前净资产36.3亿左右而言，增资1.5倍以上，如此高的增资比例，对于保利地产各层面管理和跨地域控制能力是一个考验。

　　根据保利地产规划，2007年将实现竣工面积170万平方米，保持30%-50%的利润增长。李彬海同时向股东们透露，2007年新开工项目采取分批验收、结算。

　　由于此前已有市场传言为“增发融资140亿元”，在大会上获知准确数字后，不少股东流露出失望的神色。当天有中小股东33名参与了股东大会，代表保利地产股权数40434.349万股，占总股本43.52%。从股东提问中可以看出，他们更为关注在议案中提到的今明两年所开发项目的利润回报率和保利地产会否走整体上市的路子。

　　这两个因素对股票未来走势影响最为直接。“如果价格已经充分体现了价值，很多投资者都会选择退场。”一名股东对于保利地产的股价走势并未见得乐观。股东还担心投资机构利用增发恶性圈钱，而李彬海指出，扣除税费、包括6%左右的土地增值税之后，预计每个项目的回报率都会在10%以上。保利地产财务总监谭燕则强调了单个项目的融资能力，她透露，即便是基金给予的利息，也比行业平均水平略低。

　　大部分股东看重的是保利地产的央企背景。一名从事房地产行业的股东分析，凭借资源优势，保利地产自上市后获得了60%—70%的成长性，这比纯市场化的万科以及众多民营企业的资产增长幅度均略胜一筹。

　　另一方面，截至2006年11月31日，保利地产负债总额为124.89亿元，资产负债率高达75.71%。知情人士透露，其中有20多亿元是其大股东保利集团划借的。该人士指出，未来几年保利地产负债率仍将持续高位，因为该公司已进入了土地储备和开发的高峰期。