延期交房可要求开发商承担违约责任(图)

　　本次3·15系列主题活动，力推『和谐星城、人居典范』，它发端于长沙楼市、着眼于住宅消费，倡导住宅市场诚信经营、和谐消费。陈飞摄

　　3月7日，本报启动了长沙“3·15和谐安居特别行动”——2205000房产投诉热线。短短几天来，接到了数百名消费者打来的电话。记者经过整理分析发现，有关房地产的投诉主要集中在延迟交房、推迟办证、违约涨价、开发商随意变更规划等几个方面。其中，延期交房的投诉最为集中。面对越来越多的纠纷与投诉，消费者该怎样维护自己的权益，本报特邀湖南潇平律师事务所程源源律师针对这些存在于业主与物业公司间的纠纷进行分析。

　　程源源，女，法律硕士，现为湖南潇平律师事务所副主任律师，长沙市律师协会房地产专业委员会委员，专业从事房地产法律服务工作，曾为多起房地产集体诉讼案件担任代理人。

　　Ａ：延期交房可要求开发商承担违约责任

　　投诉案例：2003年，姚先生购买了一套商品房。按照合同，约定房子交付使用后两个月内，开发商要将“两证”交到业主手中。可姚先生产权证和土地使用证至今没拿到，还有40多户业主的遭遇一样。

　　曾女士购买中心城区一套小户型公寓，合同注明2005年4月交房，实际上10月才交房。

　　去年年初，刘女士买了一套房，与房地产公司签订了购房合同，合同规定当年5月交房。可是，到了当年5月，开发商通知刘女士工期延长，要推迟两个月交房。半年之后，刘女士才拿到新房的钥匙。刘女士要求房地产公司按照合同规定支付赔偿金，但房地产公司以延期交房已经征得业主同意为由，拒绝支付赔偿金。

　　曾先生2006年2月在某小区购买了一套安置房，交纳了120元/平方米的产权证费用，而当地村民只需交20元/平方米，更气愤的是钱交了一年多了，产权证至今影子都没看到。

　　蔡先生1997年搬进某小区，到现在房产证还没有拿到；刘女士2004年交的房款，合同规定2006年4月30日交房，后来却拖到10月才交房，没有任何赔偿，而且现在都没给业主产权证。

　　程源源点评：关于延期交房：买房人与开发商签订了《商品房买卖合同》时，对交房时间、办理产权登记的时间、逾期交房的责任、逾期办理产权登记的责任都应当有明确的约定，如果开发商没有按照合同的约定将房屋交付给买房人，买房人可按照合同的约定向开发商要求其支付违约金，如开发商没有支付违约金，买房人可向法院起诉，要求开发商承担违约责任，在这一过程中，买房人要注意两点：1、要注意搜集开发商延期交房的证据，包括延期交房的通知，买房人收房的时间等，2、根据建设部《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后若干日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这里约定的是应当由出卖人提供的资料报产权登记机关，而不是办理产权证，很多买房人对此有误解。

　　如果开发商在约定的交房前期，通知推迟交房，是对合同交房条款的变更，但这种合同条款的变更要经双方同意才可以变更，买房人收到推迟交房的通知后，如不同意推迟收房，最好以信函的方式及时通知开发商，并保留相关证据。

　　B:违约涨价可要求开发商双倍返还定金

　　投诉案例：去年5月，李女士看中了某小区的一套房子，楼盘品质挺好，她当场就签订了购房意向书，约定开发商在取得有关销售文件后即与她办理购房付款手续，还交了定金。一个月后，李女士突然接到开发商的通知，说要调整房价，她买的那套房子每平方米要涨200元，而且限定李女士一周之内交房款，否则就视为她放弃了那套房子，开发商将把她交的定金退还。

　　程源源点评：买房人与开发商签订的购房确认书，如果仅仅是由开发商向买房人收受定金作为订立买卖合同的担保的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。如因开发商单方面涨价而造成李女士不能与开发商签订商品房买卖合同，开发商应当依照法律的规定双倍返还李女士的房款。

　　买房人与开发商签订的购房确认书，如果其条款具备商品房买卖合同应具备的主要内容，其中主要包括商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等，开发商已经按照约定收受了购房款的，该购房确认书应当认定为商品房买卖合同，开发商应当按照合同的约定继续履行合同。

　　C:小区车库的归属有待《物权法》确认

　　投诉案例：天心区张先生反映所在小区的杂屋和车库并没有按国家有关规定向业主优先发售，而是卖给了外人，这些人将其改成经营场所，如开麻将馆、开超市等等，既破坏了小区安静的居住环境，又带来了治安隐患。开发商还将小区的停车场出租，现在那里开了一家大超市。

　　唐老师是某小区的业主，也反映她们小区的开发商将杂屋和车库卖给别人开麻将馆和商店。唐老师一家住一楼，每晚麻将馆通宵营业，严重影响了她们正常的休息。

　　程源源点评：这个问题实际是小区的车库和车位究竟应归谁所有的问题，我国现行法律还没有明确的规定，但正在审议中的《物权法》草案审议稿中对此有规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于建筑物区分所有权共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。现在困扰居民的小区内绿地、管理用房、会所、车库的归属问题在《物权法》正式出台后会得到很好的解决。

　　在确定了小区车库的所有权问题以后，如车库的所有者将车库出租，租赁户将其改造为营业场所，在营业过程中对小区住户的生活造成影响的，小区住户可向相关政府职能部门反应。

　　D:高层建筑应当安装燃气设施

　　投诉案例：彭女士在某小区购买了一套47.92平方米的小户型住宅，里面没有厨房和烟道，却被要求交燃气费；彭女士认为自己住进去后肯定要做饭的，而砌厨房、开烟道的费用开发商也要求业主自已出。相同投诉的还有同是该小区的业主文先生。

　　程源源点评：如果彭女士所在的房屋为高层住宅，那么根据《湖南省燃气管理条例》的相关规定，“高层住宅应当安装燃气管道配套设施。”彭女士可要求开发商安装燃气管道配套设施。

　　如彭女士所在的房屋不是高层住宅，那么她与开发商签订《商品房买卖合同》时，应当对管道煤气入户进行约定，如果合同中有管道煤气入户的约定，那么开发商就应当从其约定，如果合同中没有约定，开发商就不能向彭女士收取相关费用。