首例车库权属案业主获胜

　　物权法规定，小区车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

　　车库如何卖，南京10月1日前会有说法

　　物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　而南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》对车库的归属认定为———“相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”这一规定是否与物权法矛盾，能否继续执行，引起了各方的争议。

　　解读：

　　小区车位车库应首先满足业主需要

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。

　　房产局：

　　10月1日前，怎么卖车库会有说法

　　“对于目前南京对车库的销售办法以后能不能继续推行，我们正在研究这部《物权法》，还不好下定论。”南京市房产局人士表示，从《物权法》的车库规定来看，“对业主不见得有好处”，现在的房地产市场是开发商处于强势地位、是卖方市场，让开发商通过附赠的方式将室内车库“赠送”给业主，现在肯定难以做到。

　　该局一名负责人也表示，对车库的问题“现在不好说”，要先细细研究《物权法》，原来规定南京的“房地产开发企业可销售的业主专用停车位主要是室内的机动车车位”，这个比例是85%，15%是业主共有的。不过，在10月1日《物权法》正式实施时，肯定会有明确说法。

　　律师：

　　南京的车库规定，可继续执行

　　“《物权法》对车库的规定有好也有坏。”南京熙典律师事务所主任律师罗利军认为，“首先满足业主需要”是从国家大法上明确了小区车库不能卖给小区以外的业主，使“炒车库”的可能性降低到“零”，还有共有道路等的停车位问题，都明确了属业主共有。

　　“但是，对地方政府能否制定细化的地方性行政法规来约束车库权属，这个没有明确。”他说，现在南京开发商可以销售85%的室内机动车车位，应该属于细化的一个地方性行政法规，“我个人认为南京的规定与国家《物权法》的规定不矛盾，可以照常执行”，因为《物权法》也没有规定地方政府可不可以细化，那就可以继续执行。

　　市民：

　　物权法回避了车库有没有进房价成本的问题

　　“如果按照《物权法》这样规定，我们以后买了房子，肯定还要买车库。”市民黄先生对这次《物权法》中关于车库的规定很是不理解。他说，《物权法》回避了车库成本有没有进房价成本的问题，让老百姓消费的不清不楚。并且，如果开发商说“我这个小区的车库全部要出售，我不买的话，岂不是车子根本就停不进去了？”

　　快报记者 尹晓波

　　2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了全国首例业主与开发商对簿公堂争要地下车库归属权一案。判决星汉城市花园小区地下车库判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区停车位的销售，属“重复销售”。

　　星汉城市花园3幢楼下建有连片整体地下车库，共59个车位。开发商在销售住宅时，承诺配建机动车库位供业主停车使用。但是业主入住后发现，只有向开发商购买车位才能取得停车权。小区业委会遂将开发商告上法庭。

　　法院认为：南京市要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这明确了车库作为公共配套设施的功能，应交付建筑物的所有权人共同使用。小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。被告星汉置业公司并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，被告将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。