钉子户的垄断与开发商的贪婪

　　张永瞡

　　近日，舆论第一热点是重庆的“史上最牛钉子户”。有评论认为，业主杨武、吴萍维护自家私产的努力，正是《物权法》精神的体现。上述观点，实质上曲解了《物权法》的盲区所在。

　　我们可以参考当代法和经济学中的一些经典理论以及相关案例。

　　钉子户，英文称作“holdout”。一个地产项目如果没有和所有的土地拥有者达成补偿协议，那么这个项目将无法完成。假设该项目的利润是2000万元，同时每块土地的市价是50万元。于是每一个业主都有动机成为钉子户，并向开发商索取超过50万元的拆迁赔偿。聪明的业主都知道，如果他的条件不能得到满足，那么开发商的损失将大大超出50万元。极端的情况有两种，一是某块土地正好在该项目的地理中心；二是其他所有的土地都已经拆迁赔偿完毕。在这两种情况下，一个钉子户就将毁掉开发商的所有利润，所以钉子户索取的价格将远远大于土地本身的市场价。波斯纳(美国著名法学和经济学家)称这种现象为“钉子户的垄断”。很有意思的是，重庆的案例恰恰同时满足了两种极端的“钉子户”情况。

　　钉子户现象是一种彻底的“市场失败”，无法通过开发商与钉子户之间的谈判来加以完成，原因在于极高的谈判交易成本。假设一共有10位拆迁户，其他9户都与开发商完成了每户50万元的赔偿协议。此时，如果因为不能与钉子户达成拆迁协议，那么开发商遭受的损伤将另外增加450万元。所以钉子户的“腰杆子”比以前更硬了，索取的赔偿将更高。一个要价2000万元，一个只肯出50万元。这样的巨大落差当然会导致极高的谈判交易成本。更为严重的是，如果人人都知道了当钉子户的好处，那么人人都希望自己是最后一个跟开发商谈判的人，即人人都想搭别人的“便车”。由此一来，整个开发项目彻底泡汤，原本有效率的市场交易彻底失败。

　　出现钉子户的时候，怎么办？波斯纳指出，如果谈判成本低(比如去商场买东西)，那么市场本身就可以完成交易。而如果谈判成本过高(比如一个开发商面对多个业主的谈判)，人们应该通过法院的中介，把市场资源调整到效率更高的谈判对象手中。

　　最后必须强调的，还须首先确立“公共利益”的标准，以及开发商的责任。在现实社会中,拆迁户是弱势群体。如果公共利益沦为开发商们剥削拆迁户的公开借口，那么一切侵犯产权的责任都将归咎于开发商们的贪婪之心。同时，如果开发商们不能按照市价足额赔偿拆迁户们的财产损失，又怎么能去责备钉子户们所承担的责任？

　　（作者为美国乔治梅森大学布坎南政治经济学研究中心博士候选人，编者有删节）