听信房主口头承诺 买房不成蚀45万定金

　　本报讯（记者陈宇）某食品厂老板黄先生按揭购买二手房签合同时听信房主“口头承诺”可向银行贷款，后遭遇资金“缺口”放弃买房，但此前交付的45万元定金被约定成了违约金，房主坚持不退被周起诉到法院。昨天，沙区法院认为双方协议是真实意愿的表达，一审驳回了黄先生要求房主退还巨额定金的诉求。

　　买二手房缴纳巨额定金

　　据了解，这套位于天星桥正街的楼房，两楼一底，底楼是300平方米的门面，上面是住房，房主卖价200万元。去年4月20日，某食品厂的黄先生准备买下来将底楼装饰后作为展示自己产品的展厅，但黄先生当时只能拿出一百万左右的现金。在和房主周小姐洽谈中，周承诺只要将先期的定金和房款缴到100万元时，就进行房屋产权过户登记。周同时口头承诺，余下的房款由她将本房做抵押，向银行申请抵押担保贷款。双方立即签订了《房屋买卖协议》，黄首付给周小姐定金45万元，并约定该笔款项同时作为违约金。5月15日，黄又将第二笔房款55万元缴清。

　　贷款不足放弃买房蚀定金

　　同年6至7月份，周小姐跑了多家银行，对该房屋进行评估和对黄先生进行资信审查后，银行最多仅愿意贷款50万元。还有50万元的资金缺口怎么办？黄先生表示唯一的办法只有放弃买房。8月6日，两人又签订了《合同解除协议》，双方约定，黄先生因资金缺口大，致使双方4月20日签订的《房屋买卖协议》无法履行，定金45万元不退，此款作为违约金赔偿给周小姐。之后，周仅退还了55万元房款。

　　起诉到法院一审被驳回

　　黄先生自认吃了“哑巴亏”，遂将其告至法院，他认为双方对违约金的约定不是其真实意思的表示，是房主乘人之危，迫使他作出不利于己的意思表达，显失公平，所谓的违约金显然不是正当得利。

　　沙区法院经审理认为，双方签订的《房屋买卖协议》和《合同解除协议》均是双方的自愿行为，并不违反法律规定，且已经履行完毕，应属有效。此外，黄先生认为签订的协议中，定金45万元不退，此款作为违约金退赔付给被告的约定是乘人之危，是不真实意思的表示。但黄缺乏充分的证据、事实依据和法律依据，法院不予采信。遂一审驳回原告的诉讼请求。

　　律师说法

　　按揭二手房防合同“陷阱”

　　据胜大律师事务所李主任称，黄的确吃了“哑巴亏”，但其吃亏就在于听信房主，而没有对贷款部分进行合同约定。李主任说，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法就是要事先进行特别约定，并说明违约责任等。

　　李主任提醒，还必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最关键的一点。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。还要注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担问题。