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开发商大量囤房对抗宏观调控 房价越炒越高

  记者近日采访了解到,部分开发商利用增高土地储备量、增高商品房空置面积、频繁推高房价来操纵市场对抗宏观调控。有关专家认为,开发商利用“三高”操纵市场正在人为扩大供需矛盾,加速透支购房者未来收入,同时又遏制真实的住房需求,加大宏观调控的难度,应当引起高度重视。

  房价直入“云端”夜晚却成“空城”

  记者采访了解到,近两年,南京楼市供需矛盾逐步缓解,房价整体平稳。但南京重点发展的河西新区——奥体中心周边的房价却在一些开发商的助推下连年大幅攀升,引起许多市民的议论。

  “奥体板块的房价太高了!2006年,这里的房价从每平方米5100元,上涨到每平方米8000元左右,一年涨了2900元。目前,有的楼盘已经开到了9000元/平方米,大有赶超南京老城区的趋势。”一年前入住河西新城区的南京市民舒先生告诉记者。他说,虽然这里销售行情火爆,但有不少人属于投机炒房。奥体中心周边的楼盘入住率并不高,到了晚上像一座空城。

  为了核实情况,记者日前数次到河西新城区采访。记者晚上8点以前乘地铁抵达奥体站时,本应是下班高峰期,但地铁上的乘客总数仅有10人。出了地铁口看到,除了街道两旁的路灯发出的光外,在地铁奥体站周边的金玛郦城、滨江奥城、紫鑫中华广场等小区内黑黝黝一片,一些多层住宅整栋整栋无人入住,有些30多层的小高层,才仅有零星的几户亮灯。记者随机统计,发现这些楼盘入住率还达不到五分之一。

  记者了解到,奥体新城区的楼盘许多都是建筑面积超过十万平方米的大盘,第一期早已销售一空,如今两三年过去了,还是没有人入住,造成大量资源的闲置。

  “河西新城区入住率不高与这里投机性购房比例高有直接关系。这里的开发商大量囤房炒房的现象很普遍,各类违规手段无所不用其极。奥体板块的房价连年猛涨,吸引了大量的投资投机者,甚至有政府机关来团购炒房的事件”,一位在河西“滨江奥城”、“西堤国际”等项目先后担任销售经理数年的人士告诉记者。这位销售经理说,2006年10月前后,奥体板块的两个楼盘联手上调房价,每平方米一夜间增长了1000元,也促使周边房价竞相攀高。

  部分开发商大量囤积土地和房源

  据江苏省统计局统计,2005年,全省开发商购置的土地面积比当年开发的面积多出1000万平方米,而2006年前11个月的差额则为900万平方米。有业内人士认为,这是部分开发商在囤积土地。因为随着宏观调控不断深化,开发商担心自身利益受损,通过大量储备土地来对抗调控。土地掌握在开发企业手中,何时开发由他们自己决定,他们会根据市场行情来加速或者推迟开发进度,最终目的还是为了炒高房价以获取最大利润。

  在土地储备大幅增长的同时,这个省商品房空置面积呈现持续大幅增长趋势。2004年,江苏省商品房的空置面积为490万平方米。到了2005年,全年空置面积达721万平方米,同比增长47%。而2006年的空置增势则继续保持较高的“水准”,截止到11月底,空置面积为900万平方米,增幅达58.5%。

  江苏省房地产经济学会副会长徐益民表示,目前,房地产市场上形成了空置房面积不断增加,老百姓购买称心如意的房子却日益困难的尴尬局面。造成空置面积增加这一局面有几个原因,一方面在于当前房地产市场供需之间的结构性矛盾十分突出。有的区域以120平方米的大户型为主,再加上高企的房价,普通老百姓根本买不起。另一方面的原因是开发商留下不少朝向、户型好的房子等待涨价。

  居住功能弱化住宅异化为高档奢侈品

  “开发商利用‘三高’操纵楼市遏制了市场真实需求,南京市一些区域的商品住宅已经异化为高档奢侈品,在什么地段拥有什么样的房子成为身份的一种标志,而住宅的居住功能正在弱化,”江苏省某大型国有房地产企业的一位高管告诉记者,随着房价不断走高,潜在购房者也普遍变得焦虑和急不可耐,开始提前透支购买力。

  南京某房地产研究机构近日对5000名潜在购房者进行调查表明,66%的潜在购房者判断房价会上涨,72.3%的潜在购房者计划一年内买房。此外,潜在购房者半年收入涨幅保持在5%左右,而他们对房价的总承受能力半年内上涨了12个百分点。这表明房价持续上涨一方面使潜在购房者对楼市未来有信心,另一方面又迫使他们急于买房。

  针对部分开发商操控楼市的做法,有关专家提出了两点建议:

  首先,要严格规范开发企业的销售行为。房管、物价等部门要对部分开发企业公开违反国家规定联手涨价、囤积房源等现象要给予坚决惩处。

  第二是增加“双竞双限”地块的供应。有关专家认为,一些开发企业热衷囤积土地是因为看好未来房价增幅,认为两三年之后仅卖土地就能赚钱。北京市国土部门近期推出了对房价和地价进行双竞双限的地块,既能够保证开发企业有一定利润,又能遏制周边房价,如果在流通环节加强管理,将能够为稳定房地产发挥积极作用。

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