广州房价真“涨到顶了”? 准备做房奴的人得救了(图)

资料图片：广州楼市繁荣背后藏风险 持续加温还是山雨欲来？

　　据新华社《经济参考报》报道：广州楼市最近传出的消息太让人振奋了：先是市长放言要“全力以赴把房价压下来”，然后是几家市属企业揭开单位自建房的面纱大方亮相，紧接着有开发商出来放言说广州房价“涨到顶了”。眼前的许多讯息都似乎在连连昭示：准备做“房奴”的人们，你们得救了！

　　真的是这样吗？记者深入采访了多位房地产专家和购房者，期望能从他们的回答中摸出广州楼市的脉搏。

　　2006年的广州房市简直让“准房奴”们心力交瘁，许多在这一年买房的人都经历了这样一段心路历程：观望-观望-祈祷降价-犹疑-咬咬牙，还是买吧！这也就不难解释，为什么2006年第四季度，广东商品房销售面积能够实现环比增长93.37%。

　　尽管有专家呼吁等三年后再买房，但是在2006年上半年的苦苦观望后，不少市民还是出手了。这种情绪的影响在2006年第四季度尤其明显，该季度广东商品房销售额886.41亿元，环比增长74.43%；销售面积1916.69万平方米，环比增长93.37%。

　　记者从广东省房协了解到，2006年是广东楼市投资火热的一年，广州、深圳房价涨幅均超过20%。这一年，广东商品房施工面积同比增长13.58%，新开工面积同比增长9.98%，竣工面积增长16.68%，各项指标比上年有较大幅度的增长。

　　在开发商“牛气”的背后，快速增长的房价是其有力的支撑。2006年广东商品房加权平均价是每平方米5314元，增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为每平方米6545元、9384元，分别增长22.4%和25.3%。

　　“鲇鱼”来了：楼市繁荣背后暗藏风险

　　但是，2006年广州楼市繁荣的背后，其实已经暗藏风险，因为，外资这条“鲇鱼”来了。记者从广东省房协了解到，2006年广东开发资金结构有较大调整，国内贷款、外资占比上升，自筹资金占比下降。企业过于依赖国内贷款及订金和预付款，一旦政策调整，会出现开发风险。

　　记者在广州、珠海和香港等地均了解到，2006年限制外资炒房政策出台以来，外资经历一段观望期后，并未放缓进入房地产市场的步伐。来自仲量联行的数据显示：广州2006年的大宗土地交易中，约6%来自境外投资者。现存物业(非住宅)成交额达31亿元，外国投资者占20%。

　　2006年，广东房地产开发本年到位资金2777.63亿元，同比增长32.10%，比上年增加19个百分点。其中，国内贷款576.15亿元，同比增长63.78%；外资53.01亿元，同比增长62.45%。

　　2007楼市持续加温还是山雨欲来

　　广州有开发商这样回答记者：“去年下半年和今年上半年房价涨得如此快是不正常的。广东、特别是广州的房价的涨法已经够了，今年已经涨到顶了。”

　　真的已经“涨到顶”了吗？广州市长张广宁的回答着实让人振奋。在十届全国人大五次会议广东代表团全体会议结束后，广州市长张广宁表示，广州将全力以赴把房价压下来，至少要稳定在合理的水平。

　　张广宁说：“我承认广州去年的房价的确比较高，相比前年涨得比较快。不过我看了国土房管局1月份统计的数字，房价是稳定的，同比还下降了0.7个百分点。虽然这不能完全说明问题，但至少有一个信号，我们采取的一系列的调控房价的措施已经慢慢产生作用了。”

　　张广宁说，接下来，广州会采取增加土地供应、多建设廉租房及针对中低收入者的经济适用房。“广州未来五年的廉租房建设计划以及经济适用房的建设计划都已经公布了，我认为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急。”

　　与此同时，单位自建房也从幕后到台前，大胆亮相。张广宁在今年1月广州“两会”期间表示，广州将放开单位自建房：只要这个单位有土地且符合城市建设规划和土地使用规划，即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。此言一出，广州市有关部门便收到不少希望能自行建房单位的申请。记者了解到，目前广州钢铁集团、广州造船厂、广州铁路集团等多个企业都已获批。

　　更令人振奋的是，国家对楼市的宏观调控高压有增无减。3月5日上午9时，温家宝总理作的政府工作报告首次提出“具有中国特点的住房建设和消费模式”。有关专家表示，受该政策影响，今年将有越来越多的大型房地产商将资金和精力投入到提高建筑品质上来。

　　而在此之前，土地增值税的清算也于今年2月1日拉开了宏观调控的大幕。业内人士认为，这项政策如果追溯历史严格执行将是“重磅炸弹”，将触动更多、更深层次的利益。

　　仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说，经济持续增长，中央宏观调控措施对房地产市场短线增添不明朗因素，但长期来说，这些措施旨在维持市场秩序及打击投机活动，将有助于提升市场运作的效率。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，针对近年来房地产业发展较快，利润较高的情况，国家严格执行土地增值税政策很有必要。这项政策的调整，事实上是国家和房地产开发企业之间利益的重新分配，长期看有利于规范房地产行业的发展。

　　不过，也有房地产专家认为，增值税的清算会影响房价、房产交易至何种程度，有待于观察地方政府将如何执行。土地增值税的清算是一剂“猛药”，要关注政策执行中可能出现的问题。一方面，清算土地增值税可能造成业界资金紧张，进而减缓住宅供应，进一步推高房价。房价主要是由供求关系决定的，开发商资金紧张可能导致商品房供应紧张，促使房价上涨。

　　另一方面，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，规范的企业反而要付出更多代价。合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为，房地产企业可能出“花招”，拖延缴纳税款。而地方政府出于“稳定”等因素的考虑，可能从宽处理。

　　专家认为，2007年的广州房地产市场已进入“深水区”，将加快优胜劣汰。大开发商更青睐高利润的大户型的开发，而主导中小户型开发的中小企业缺乏资金，今后中小户型的供应量可能减少。专家建议，应关注中小型开发商的生存状况和大开发商的开发行为，确保中小户型住宅的充分供应。（记者:黄玫吴俊）