3成新盘被投资客所购 深二手楼市量价齐升

　　综合近期收集的数据表明，从深圳、两大城市的二手楼市来看，前者继续高歌猛进，量价齐升；广州虽然二手楼价上涨迅猛，但是之前一直快速增长的成交量却破天荒地略微减少，市场出现盘整。

　　深圳“量价齐升”广州“量稳价升”

　　据深圳官方公布的数据预测，去年深圳二手住宅成交面积约为730万平方米，同比增长22.4％；二手住宅成交均价格约为8400元／平方米，同比上涨28.5％，量价齐升。

同时，据广州市国土房管局的统计数据，广州二手住宅交易登记面积为619.93万平方米，同比减少0.2％，与上一年度基本持平。而根据满堂红置业的成交数据，2006年至今广州七区（不含花都、南沙、萝岗）二手住宅成交均价约为4855元／平方米，同比上涨19.5％，涨势凌厉。广州二手住宅市场总体呈“量稳价升”的特点。

　　此外，从二手住宅所占的市场份额来看，根据有关统计，深圳2004年二手住宅成交面积和一手住宅成交面积的比例为0.59∶1,2005年上升到0.66∶1,2006年升至1.04∶1,2006年深圳二手楼达到超过一手的转折点，对于深圳二手楼市场具有重要的历史意义。相比之下，广州二手距离赶超一手则仍然有待时日。统计显示，2006年广州二手住宅成交面积占整个住宅成交的市场份额为40.1％，二手与一手的比例为0.67∶1,与深圳2005年的比例大致相同。

　　市场冷热有因

　　深圳是全国著名的“移民城市”。据统计，深圳市总人口超过1100万人，其中外来人口比例占到了近8成。外来人口到深圳，首要解决的就是住的问题，因此在深圳外地人置业的比例很大。此外，由于“移民”的流动性和不确定性，深圳的住房流通频率非常高，难以改变楼市供需两旺的格局，这是深圳楼市一直成交活跃的基础。值得一提的还有，深圳楼市的投资比例也比较高，有数据称深圳新盘有三成为投资客购买，个别楼盘更是高达六、七成，投资客必然会加快住房市场的流通速度。

　　广州的情况则有所不同，在1200万人的常住人口当中有大约700万人是户籍人口，人口的流动性要低于深圳。以二手楼市而言，根据满堂红研究部2006年的调查，有46.9％的买家为广州人，另有34.7％为广东省内（非广州）买家，本地及本省的买家占绝大多数。他们一旦在广州安家落户就会长期居住，比较安定。实质上，广州楼市的投资比例也是比较低的，调查显示二手购房者中自用需求的比例达到了87.2％，投资需求只有12.8％，其中短线投资需求还不到5％。

　　显然，广州这种以自住用途为主的居住文化与深圳以“移民”置业为主、投资比例较高的居住文化存在比较大的差异。一方面，前者的住房流通频率要低于后者；另一方面，前者谨慎、理性的心态比后者有活力、富冒险精神的心态更容易受到调控的影响，容易产生观望的情绪，使成交减少。

　　心理预期左右房价

　　尽管在成交量上表现不一，深穗二手楼市还是表现出了一些共性，那就是两地的二手楼价上涨速度都相当之快。究竟是什么因素在推动两地二手楼价不停上涨呢？满堂红置业认为，除去市场求大于供、一手楼价带动、二手房源素质提高、业主转嫁税费等人们经常提到的因素外，买卖双方心理预期对楼价的影响需要特别关注。

　　深圳与香港毗邻，CEPA落实以后，深港贸易合作更加频密，加上人民币升值的影响，置业深圳已经成为港人的新潮流。

　　有统计显示，2006年港人购买内地物业的成交总宗数约为17400宗，成交金额达人民币120亿元，其中有大约4成以上的买家选择在深圳置业。而根据置业国际的调查，近五成（46％）的香港买家选择在深圳置业的原因是其未来物业升值潜力、租金回报理想。

　　由此可见，港人对深圳未来的走势有乐观的预期，这种心态对其他在深置业的“外地移民”有着不可忽略的关联影响。

　　类似的心态在广州同样出现。满堂红置业2006年的调查显示，在已成交的案例中，有57.4％的业主尽管卖了房还是认为未来一年广州楼价会继续上涨，而在尚未购买的潜在买家当中，有45.4％的人持同样观点，均明显超过认为楼价持平或下跌的比例。

　　值得一提的是，尽管大多数被调查者对楼价有着上升的预期，但是认为会大幅上升的人并不多，绝大多数被调查者认为楼价只会小幅上升，可见广州置业者的心态比较理性。（满堂红置业研究部）