“合作建房”实为“联合竞买”?隐患多需谨慎

　　去年底，市民林先生联合他人，以“联合竞买”的方式，拍得了位于宝安区金桥工业区的两栋配套工业宿舍。这起被媒体误炒为“合作建房”的新闻之后，林先生近期又联合部分“集资者”，计划参与竞买本周五在市土地房产交易中心公开拍卖的位于布吉街道的两栋住宅楼。

　　为了探究这种行为的合法性，记者特别采访了权威法律专家，该专家提醒市民：“联合竞买存在诸多隐患和风险，集资者应慎重决策。”

　　80多人集资买下两栋宿舍

　　去年底，林先生等人通过网络上发布消息，募集人员及资金一同“合作建房”。

　　2006年12月22日，在市土地房产交易中心组织的拍卖会上，林先生成功竞买了受深圳市宝安区人民法院委托拍卖的宝安区某工业区的一栋宿舍；林先生与另外三人竞得了宝安区某工业区的一栋宿舍。其后，林先生通过媒体宣称，与这八十多名“合作建房者”共同出资改造上述房产，并按照取得及改造成本分摊费用，将上述房产用于居住。随即，多家媒体对此事进行了报道，报道称：“个人合作建房在深圳破冰”。

　　对该两栋工业宿舍改造后，上述“集资人”于上月底入住。次日，有媒体以“深圳个人合作建房者昨日入住”等为题对事件进行了。

　　“合作建房”实为“联合竞买”

　　权威法律专家认为，将上述事件定义为“合作建房”是一种误解。从严格的意义上讲，此前在深圳发生的被媒体称为‘合作建房’的事件应该定义为‘联合竞买’。

　　该专家解释说，关于“合作建房”，有关法律的明确定义是：“‘合作建房’是指由一方出地，一方出资，共同开发房产的行为。”此外，部分内地城市发生过的由多人出资购买土地再开发建设房产的行为的准确定义应该是“集资建房”。而在深圳发生过的由多人集资竞买拍卖的房产的行为所购买的是已经建成的房地产，不存在“建房”的问题。因此，其准确定义应该是“联合竞买”，而将这几类事件统称为‘合作建房’存在概念上的混淆。”

　　“联合竞买”隐患多多

　　该专家分析认为，目前的这种“联合竞买”行为存在颇多隐患。

　　以该次“联合竞买”的宝安区某工业区的第五、第六两栋工业宿舍为例。记者从国土部门发布的该两栋工业宿舍的拍卖公告中搜检出如下信息：该工业区第五、第六两栋建筑的功能为工业配套宿舍；五号宿舍（一至六层）已领取6本绿皮《房地产证》，性质为自用；六号宿舍（一至六层）在补交地价后，领取了6本红皮《房地产证》（可进入市场）。该两栋建筑分割登记的最小单元为“层”。

　　专家分析认为，分析上述信息及事实可以发现，该“联合竞买”事件尚存在如下问题：

　　第一，产权问题。该两栋建筑实际为80余人集资购买，但该两栋建筑分割登记的最小单元为“层”，这也就意味着“是否能将这两栋房产分割到80余户‘集资者‘的名下，使每户都能拿到自己分得那份房产的《房产证》，存在不确定因素。”

　　第二，集资者的资金安全问题。在“竞买”时，仅由林先生等等“代表”80余名集资者参加竞买，目前该两栋建筑的产权证明上的产权人为林先生等代表。如果该两栋建筑不能分割登记到80余名出资人的名下。万一林先生等“代表人”有债务纠纷，存在着法院查封该两栋建筑的可能。届时，“集资者”将遭受损失。

　　第三。税费问题。即便能分割登记，按照现行的法律，将房产从“林先生”等“代表”的名下“转移”到80余个“集资者”的名下，是一种交易行为，有关部门将按章收取增殖税及交易税。

　　第四，功能问题。由于该两栋建筑的功能为工业配套宿舍，万一该两栋工业宿舍将来涉及到拆迁，拆迁赔偿标准必然将按照工业宿舍的标准进行。而现行的工业配套宿舍拆迁补偿标准远低于商品住宅拆迁补偿标准。

　　第五，地价问题。该五栋宿舍目前领取的仅是绿本《房地产证》（不能进入市场交易），必须在补交完地价后才能领到红本《房地产证》（可以进入市场交易）。

　　该专家还分析说，该次“联合竞买”之所以吸引了不少“集资者”参与，价格“相对较低”是个非常重要的因素。但是，由于该两栋建筑为位于工业区内的工业配套宿舍，其周边的生活配套设施、建筑外观、质量等都与商品住宅存在差距。

　　“联合竞买”“烂尾楼”需谨慎决策

　　日前，市土地房产交易中心受龙岗区人民法院委托发布拍卖公告，将于本周五组织拍卖位于两栋位于布吉街道的“烂尾楼”。有报道称，林先生等“集资者”将再次参与该此竞买。为了解该两栋建筑的基本情况，记者查阅了龙岗区人民法院与市土地房产交易中心签署的委托拍卖合同。合同中“拍卖物的瑕疵”一栏这样写道：“未核实是否欠地价；未核实是否欠土地使用费”；“其他需说明的情况”一栏则写道：“拍卖物尚有部分工程未完工，一切未完善的手续及应补交的费用由竞得人自行解决；拍卖成交后，法院仅出具相关法律文书，拍卖物能否办理产权转移手续，是否欠缴地价、土地使用费等费用由竞得人自行到国土部门核查。”

　　权威法律专家认为：“关于将于本周五拍卖的两栋建筑的上述信息表明，还存在着诸多不确定因素。有意集资参与联合竞买的市民应慎重决策。”

　　该专家说：“为解决执行难问题，法院往往以‘净值套现’的方式将查封的房产委托有关机构组织拍卖。在这个案例中，拍卖标的物是否欠地价、是否欠土地使用费、是否能办理产权转移手续等因素实际上都不明确。万一将来发现这两栋房产欠地价、欠土地使用费、不能办理产权转移手续怎么办。有意参与‘联合竞买’的‘集资者’应该考虑清楚。”

　　其次，即便“联合竞买”成功，同样存在着上述金桥工业区工业配套宿舍“联合竞买”事件中存在的“资金安全、转移登记将产生税费”等问题。再次。由于本次的拍卖物实际上是两栋“烂尾楼”，“联合竞买人”是否有能力将“烂尾楼”盘活，存在很大的不确定因素。该专家说：“房地产开发是个庞大的系统工程，专业的开发企业都有可能把项目搞砸。我怀疑这些‘业余的’‘集资者’是否有能力搞好开发。”