“虚假按揭”成房贷第一杀手

　　“虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”江苏省银监局昨日公布的一份研究报告发出警告，必须对伴随房地产市场宏观调控暴露的房贷风险引起“足够重视”。目前，不少银行不良个人住房贷款中的80％是由虚假按揭造成的，虚假按揭已经成为侵蚀个人贷款业务健康发展的第一“杀手”。

另据沪上监管机构透露的最新数据，截至今年2月末，沪上中资银行目前2400多亿元个人住房贷款中，不良余额为0.95%，比去年初增加了0.37个百分点。这其中，虚假按揭导致的不良率在70%-80%左右。

　　成工行不良房贷率主因

　　据工商银行消费信贷部门最新统计，该行不良个人住房贷款中，80%是由虚假按揭造成的。工行是目前我国最大的个人房贷放贷银行，其房贷的情况具有相当的典型性，我国另外两家个人房贷放款“大户”———建行、中行的数据与工行相差无几。工行与建行去年9月同时身陷5400多万元的假按揭大案。北京中盛鑫房地产开发有限公司的38名员工或前员工，并未向银行贷款买房，却在开发商的“导演”下，被银行起诉拖欠房贷，涉及建行假按揭3200多万元，工行假按揭2200万元。而去年2月暴露的北京“森豪公寓”6.45亿元虚假按揭骗贷大案更是轰动一时，这件假按揭案值之大，令人乍舌，险些影响了中行去年IPO的进程。交通银行个人金融风险管理部总经理靳继同表示，虚假按揭风险已经逐渐成为商业银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。“假按揭”导致银行贷款资金被挪用，会造成一系列问题，同时大大增加了处置抵押物的风险。

　　虚假按揭三大“症状”

　　靳继同介绍，“假按揭”产生的银行外部原因是开发商资金短缺、开发商资质不达标和投机炒房，银行内部原因是内控不严、公贷私放和内外勾结等。江苏银监局报告表示，银行认定的“虚假按揭”是指借款人采用提供虚假材料等各种方法，通过按揭贷款的形式骗(套)取银行信贷资金的行为，主要表现在虚假按揭的目的、主体和标的等三个方面。一些开发商为解决开发公司资金周转困难，以内部职工及关系人的名义批量集中办理虚假按揭。还有开发商将未卖出的楼盘交给房地产中介(销售)公司，房地产中介公司再安排内部职工向银行申请按揭贷款，然后再将银行按揭贷款实际转到了房地产开发商手中，等中介找到真正的买家后又以转按揭的形式顺利完成金蝉脱壳。另外，还有二手房的虚假按揭。部分中介和个人，通过伪造的身份证、产权证、他项权利证等进行虚假交易。一些购房人凭本身的资质无法申请按揭贷款，于是利用他人名义申请贷款用于购房，造成购房人和抵押贷款人不一致。例如有些父母给子女购房，为了避免日后的遗产税或者过户税费，直接在产权证上登记子女的姓名，由父母还贷。还有一些贷款人骗取他人的证件资料办理按揭贷款，受害者在收到银行还款通知的时候才知道自己的证件被冒用。还有开发商利用抵押登记制度的缺失和银行内部管理的漏洞，将同一套房子同时多次销售给购房人，造成“一女二嫁”，重复骗贷。甚至用根本不存在的房屋骗取按揭贷款，抵押物子虚乌有，或者还款来源缺失。此外，违规抬高购房金额也是骗取银行贷款的常用形式。建设部刚刚公布的上海光华房地产估价有限公司违规估价事件就是一例。去年5月份，浦发银行暴露了1.26亿房贷大案。在该案中，光华估价时将价格仅4000万元上海浦东潍坊西路2弄世茂滨江花园2号5101室，估价为1亿元，将房屋价格高估原值一半以上。虚假按揭成“潜规则”一位房地产内人士告诉记者，自2003年6月央行121文件出台以来，各家银行都收紧了对房产开发商的贷款，房产开发商获得银行贷款的难度增大，采用这种假按揭手法骗取银行贷款的情况屡见不鲜。中国社科院城市发展与环境研究中心尚教蔚表示，假按揭主要是房地产开发商的不法行为及银行内部管理及操作不到位造成的。当房地产开发商自身资金实力不强或出现资金流动性困难时，为了保证项目或其他待开发项目的运转，在直接融资或向银行申请开发贷款受限的情况下，利用个人住房贷款申请门槛较低、银行审查不严格等，从银行套取资金。